Повторное заключение договора аренды того же имущества

[Doro]

Доброго времени суток всем, уважаемые участники проекта!
Пожалуйста, помогите разобраться в ситуации.
01.03.2015 г. два ООО заключают договор аренды нежилого помещения.
Срок аренды 25 лет.

Арендная плата в месяц: 700 000 р. (что то они там мудрили для ФНС, потому такая сумма..... а теперь икается....)
Договор зарегистрирован в Росреестре.

01.08.2015 г. те же самые стороны (ООО) заключают другой договор аренды того же самого нежилого помещения под те же самые цели использования.
Отличие этого договора от предыдущего:
1.Срок аренды 11 месяцев.
2. Арендная плата меньше, чем по первому договору (50 000 р.).

Поскольку этот второй договор заключён на срок до 1 года, то в Росреестре его никто не регистрировал.
При этом никаких соглашений о расторжении первого договора, зарегистрированного в Росреестре, не заключалось.
Но объект аренды как по первому, так и по второму договору, абсолютно тот же, стороны те же самые.

Арендатор исправно платил 50 000 р. и со стороны арендодателя никаких вопросов. Но... вот пробежала между ними кошка... и арендодатель сразу же вспомнил про то, что договор на 700 000 р./месяц, а не на 50 и предъявил иск.

Как можно расценивать такую ситуацию? Понятно, что как проявление слабоумия.. Но я сейчас не об этом.

Действителен ли этот второй договор аренды, при том, что первый договор при заключении второго отдельными соглашениями не расторгался?

Если да (действителен второй договор), то каковы правовые последствия заключения второго договора для первого договора (прекратил ли он свое действие в виду заключения второго договора)?

Можно ли расценивать второй договор как соглашение об изменении условий первого - срока аренды с 25 ле до 11 месяцев и размера арендной платы  - с 700 000 р. на 50 000 р.?

Ну или какие ещё варианты для арендатора сейчас можно прикинуть, если вообще возможно..

Дурдом конечно. Но..

[Coldplay]

1 час назад, Doro сказал:

Можно ли расценивать второй договор как соглашение об изменении условий первого - срока аренды с 25 ле до 11 месяцев и размера арендной платы  - с 700 000 р. на 50 000 р.?

Какая разница, как квалифицировать его?

Он ведь исполнялся сторонами без возражений с чьей-либо стороны на таких условиях.

А наличие или отсутствие гос. регистрации в отношениях между ними никакого значения не имеет.

[Doro]

11 часов назад, Coldplay сказал:

Какая разница, как квалифицировать его?

Он ведь исполнялся сторонами без возражений с чьей-либо стороны на таких условиях.

А наличие или отсутствие гос. регистрации в отношениях между ними никакого значения не имеет.

Но с первым то договором всё таки надо как то разобраться, даже судья на это намекает. Он или есть или его нет или он изменен вторым.. определиться надо.

Позиция арендодателя такова: Первый договор, где 700 000 р. не расторгался, значит действует по сей день и по нему обязательства арендатором исполнялись не в полном объёме.

Арендатор настаивает на том, что вторым договором, если уж не прекращён первый договор, то изменены условия в части его срока и размера аренд.платы. И на протяжении нескольких лет арендатором исполнялись эти обязательства в изменённом вторым договоре виде - платил 50 т.р. и арендодатель не возражал, принимая это как должное. Тот факт, что исполнение второго договора продолжилось сторонами и после истечения его срока действия (11 мес.) указывает на его продление.

7 часов назад, Doro сказал:

Арендатор настаивает на том, что вторым договором, если уж не прекращён первый договор, то изменены условия

Скорее второе. Притащили платёжки за весь период - там оплата со ссылкой на 1-й договор от 01.03.15 г.....

[wasBorn2b]

9 часов назад, Doro сказал:

Доброго времени суток всем, уважаемые участники проекта!
Пожалуйста, помогите разобраться в ситуации.
01.03.2015 г. два ООО заключают договор аренды нежилого помещения.
Срок аренды 25 лет.

Арендная плата в месяц: 700 000 р. (что то они там мудрили для ФНС, потому такая сумма..... а теперь икается....)
Договор зарегистрирован в Росреестре.

01.08.2015 г. те же самые стороны (ООО) заключают другой договор аренды того же самого нежилого помещения под те же самые цели использования.
Отличие этого договора от предыдущего:
1.Срок аренды 11 месяцев.
2. Арендная плата меньше, чем по первому договору (50 000 р.).

Поскольку этот второй договор заключён на срок до 1 года, то в Росреестре его никто не регистрировал.
При этом никаких соглашений о расторжении первого договора, зарегистрированного в Росреестре, не заключалось.
Но объект аренды как по первому, так и по второму договору, абсолютно тот же, стороны те же самые.

Арендатор исправно платил 50 000 р. и со стороны арендодателя никаких вопросов. Но... вот пробежала между ними кошка... и арендодатель сразу же вспомнил про то, что договор на 700 000 р./месяц, а не на 50 и предъявил иск.

Как можно расценивать такую ситуацию? Понятно, что как проявление слабоумия.. Но я сейчас не об этом.

Действителен ли этот второй договор аренды, при том, что первый договор при заключении второго отдельными соглашениями не расторгался?

Если да (действителен второй договор), то каковы правовые последствия заключения второго договора для первого договора (прекратил ли он свое действие в виду заключения второго договора)?

Можно ли расценивать второй договор как соглашение об изменении условий первого - срока аренды с 25 ле до 11 месяцев и размера арендной платы  - с 700 000 р. на 50 000 р.?

Ну или какие ещё варианты для арендатора сейчас можно прикинуть, если вообще возможно..

Дурдом конечно. Но..

Регистрация как договора, так и ДС осуществляется для того,чтобы создать возможность для заинтересованных(третьих лиц) знать об аренде.

То, что ДС не зарегистрировано говорит лишь о том, что оно не имеет правового значения для третьих лиц, но  для Арендодателя и Арендатора порождает права и обязанности вне зависимости от того, зарегистрировано или нет. Главное условие - ДС должно исполняться сторонами. В вашем случае, как понимаю, этот факт установить можно.  У вас есть все шансы отстоять стоимость 50 000. Если что-обращайтесь. Необходимый процессуальный документ составить поможем.

Изменено 19 января, 2019 пользователем wasBorn2b

[Coldplay]

5 часов назад, Doro сказал:

Он или есть или его нет или он изменен вторым.. определиться надо.

А какая разница, прекращен он или изменен? 

Просто в отзыве нужно осветить вопрос со всех сторон. Вы же юрист, справитесь. 

Постановление ФАС Уральского округа от 19.12.2012 N Ф09-10473/12 по делу N А60-53352/2011

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А33-1538/2011

Изменено 19 января, 2019 пользователем Coldplay

[*Аннушка*]

12 часов назад, Doro сказал:

01.03.2015 г. два ООО заключают договор аренды нежилого помещения.
Срок аренды 25 лет.

Арендная плата в месяц: 700 000 р. (что то они там мудрили для ФНС, потому такая сумма..... а теперь икается....)
Договор зарегистрирован в Росреестре.

01.08.2015 г. те же самые стороны (ООО) заключают другой договор аренды того же самого нежилого помещения под те же самые цели использования.

Вопрос один: зачем?

Явно прослеживается некий умысел, о котором Вы умолчали.

Кроме того, хотелось бы увидеть второй договор. В котором наверняка есть пункт о том, что арендуемое помещение не обременено.

12 часов назад, Doro сказал:

проявление слабоумия

Интересная версия. Но сомнительная.

[Doro]

10 часов назад, *Аннушка* сказал:

Вопрос один: зачем?

Мне это точно не известно, поверьте.

Я задавал арендатору этот вопрос. Говорит, что не знает, как так вышло. Мол, скорее это злой умысел арендодателя. Договор на 3-х листах. Условие о размере арендной платы на 2-м листе. Подписи сторон на 3-м листе. В Росреестр на регистрацию относил арендодатель. По мнению арендатора, арендодатель мог подменить лист 2 договора. А экземпляра арендатора нет, не могут найти!

Арендодатель молча 50 000 получал три года и пока не рассорились, не предъявлял.

Но вот, почему в марте договор... потом в августе второй договор.. Хрен их знает, ничего пояснить не могут или не хотят.

Но что есть, то есть. И по мне так, ничего не остаётся, как в виду наличия этих двух договоров, настаивать на том, что заключением 2-го договора, либо было прекращено действие первого, т.к. законом не запрещено заключать повторно договор о том же предмете, но с заключением такого договора, что то точно должно произойти с первым, либо 2-й договор следует квалифицировать, как соглашение об изменении 1-го договора (договор об изменении договора) в части срока действия (с 25 лет на 11 месяцев) и размера арендной платы (с 700 000 на 50 000) на основании п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ. И поскольку второй договор на 11 месяцев, то регистрировать его не надо. А сам по себе факт наличия в ЕГРП записи о первом договоре еще ничего не означает в том смысле, что вторым договором по этой причине не может быть прекращен первый или изменен.

10 часов назад, *Аннушка* сказал:

Кроме того, хотелось бы увидеть второй договор. В котором наверняка есть пункт о том, что арендуемое помещение не обременено.

Так и есть! Во втором договоре чётко, ясно и конкретно сказано, что помещение не обременено, ни в споре и ни под арестом.

В первом же договоре указано обременение - ипотека (банк).

На данный момент по данным сервиса Росреестра справочная инф. по об. недв. есть вот что:

Цитата

Обременения: № **-**/008-77/008/034/2015-75/2  от 29.04.2015  (Аренда)     - это и есть первый спорный договор на 700 000 р. № **-**-11/084/2011-398  от 09.10.2012  (Аренда) № **-**-11/087/2012-037  от 09.10.2012  (Ипотека) № **-**-11/088/2012-530  от 09.10.2012  (Ипотека) № **-**-11/001/2014-734  от 13.03.2014  (Аренда) № **-**-11/002/2014-693  от 04.04.2014  (Аренда)

 

[*Аннушка*]

6 часов назад, Doro сказал:

обременение - ипотека (банк)

Ещё и ипотека!

[Doro]

49 минут назад, *Аннушка* сказал:

Ещё и ипотека!

Ну да. Только вот, во-первых, п. 2 ст. 613 ГК что ли? Да там практика весьма странная.

Во-вторых, в ЕГРП числится всё здание по адресу и кад. №. А по договору аренда помещения № 40 в этом здании. Без указания отдельного кад. №. По Росреестру так и не смог найти, что помещ. № 40 отдельный кад. № имеет, как это бывает, к примеру в случае с другим договором аренды не так давно видел. Тут только всё здание в ГРН, оно и с обременением. Разумеется включая все в нём помещения. Но, смотрел практику 613, там всё к тому, что истец не доказал, что помещение передано не свободным .. что оно не занято иными лицами.. Согласие залогодержателя? Так ст. 40 ФЗ Об ипотеке даёт право и без согласия. Может там что и есть в договоре с банком, но как знать.

[*Аннушка*]

А Вы в данной ситуации кто?

И дайте ссылку на карточку дела из КАД, пожалуйста.

[Doro]

25 минут назад, *Аннушка* сказал:

А Вы в данной ситуации кто?

Ответчик.

25 минут назад, *Аннушка* сказал:

И дайте ссылку на карточку дела из КАД, пожалуйста.

Да там в карточке на данный момент только одно лишь определение о принятии иска.

Давайте я уж лучше по результатам рассмотрения выложу. Обещаю.

А если суть дела.. то всё вот так (прикреплённый файл) Как смог собрал что смог, в том числе и с вашей и других участников форума помощью, за что благодарен.  До завтра ещё прикидываю, что изменить, убрать, добавить...

У меня там, где СИД.. неопределенность до завтра. Нет у меня пока платежек за 2015 год вообще. Как минимум на 2 месяца попадаю, что нечем подтвердить даже оплату 50 т.р. Обещает арендатор завтра или найти или.. вот потому и с отзывом тормоза.

 

Отзыв наисковое заявление - обезличено.pdf

Изменено 20 января, 2019 пользователем Doro

[wasBorn2b]

отзыв неплохой, успехов Вам

[Doro]

Только что, wasBorn2b сказал:

отзыв неплохой, успехов Вам

Спасибо вам.

[*Аннушка*]

20.01.2019 в 21:07, Doro сказал:

там в карточке на данный момент только одно лишь определение о принятии иска

Когда назначено судебное заседание?

Держите в курсе о ходе рассмотрения дела.

Необычная и малопонятная ситуация.

[Афина Паллада]

Автор, чем дело кончилось?
По логике я с Вами согласна, сама нередко сталкивалась с перезаключением договоров аренды без расторжения предыдущего (без подписания актов о возврате имущества). Правда, до споров не доходило, но руководствовалась Вашим пониманием без требования подписания актов о возврате ?

[Doro]

08.04.2019 в 12:12, Афина Паллада сказал:

Автор, чем дело кончилось?

Дело закончилось удовлетворением иска. Сейчас дело в 9-м ААС по апел.жалобе ответчика.

Вчера рассматривалась апел. жалоба (текст жалобы прилагаю). Со стороны истца никого не было, отзыва нет. Было видно, что суд принял мои доводы и похоже, что хотели отменить решение. Но, вдруг засомневались... Вернулись из совещательной комнаты, возобновили судебное следствие... Задают мне дополнительно такие вопросы:

1. Какие условия содержит первый мартовский договор о порядке его расторжения?

А вот здесь я упустил...

Мартовский договор содержит следующее условие: "Договор не подлежит досрочному расторжению".

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Но, как мне представляется, п. 1 ст. 450 ГК РФ нельзя рассматривать как то, что стороны могут договором установить самим себе запрет на право расторгнуть договор по их же собственному соглашению сторон. Это же абсурд. Как можно запретить самим себе напрочь изменить или расторгнуть договор по своей же собственной же воле? Стороны могут договориться об этом, но только в случае, если договор заключен в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). Да и то, такой запрет также не имеет смысла, с учетом того, что достаточные гарантии прав такого третьего лица содержатся в п.2 ст.430 ГК РФ.

Поэтому данную оговорку п. 1 ст. 450 ГК РФ, как мне представляется, следует воспринимать как разрешающую в соответствующих случаях изменение и расторжение договоров в одностороннем порядке.

Да и вот, к примеру, (первое хоть и не по аренде, но все таки):

Цитата

"Обзор судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.09.2017).
 

В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, по общему правилу, изменение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

Цитата

Абзац 4 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах":  

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
 

Следующий вопрос суда такой:

1. Заключалось ли сторонами письменное соглашение о расторжении мартовского договора?

Отвечаю:

Такого отдельного соглашения стороны не заключали. Однако стороны в августе того же года заключили другой договор аренды того же самого имущества. Данный договор содержит иные условия (о сроке аренды и о размере арендной платы). Данный договор по факту есть, сторонами не оспаривается и из обстоятельств дела явно следует, что на протяжении нескольких лет сторонами исполнялся именно этот второй договор. По первому договору мартовскому арендатор до августа ничего не платил, т.к. условия договора предусматривали, что арендную плату он платит начиная с фактического осуществления предпринимательской деятельности с использованием помещения. Есть в материалах дела доказательства (налоговая декларация) тому, что с марта по август арендатор такую деятельность не осуществлял, потому и не платил. А в августе заключен другой договор и именно с этого момента арендатор стал платить арендную плату в размере, установленном именно вторым договором, а арендодатель её принимал и не оспаривал много лет.

Второй договор по факту есть, значит его как то следует квалифицировать. По мнению ответчика его надлежит квалифицировать либо как соглашение об изменении первого договора (условий о сроке, размере арендной платы), либо как новый договор, которым прекращено действие первого предыдущего.

В итоге судьи засомневались... отложили судебное заседание на май.

Цитата

28.01.2019 в 10:58 *Аннушка*:

Когда назначено судебное заседание?

Держите в курсе о ходе рассмотрения дела.

Необычная и малопонятная ситуация.

Добью дело, дам номер. Но сначала надо добить...

Апелляционная жалоба222222222.pdf

Изменено 11 апреля, 2019 пользователем Doro

[*Аннушка*]

20.01.2019 в 21:07, Doro сказал:

20.01.2019 в 20:46, *Аннушка* сказал:

дайте ссылку на карточку дела из КАД, пожалуйста.

Да там в карточке на данный момент только одно лишь определение о принятии иска.

Давайте я уж лучше по результатам рассмотрения выложу. Обещаю.

Выкладывайте, коли

11.04.2019 в 12:07, Doro сказал:

Дело закончилось удовлетворением иска

 

[Doro]

12 минут назад, *Аннушка* сказал:

Выкладывайте, коли

А40-144449/18-50-605

Как всё таки быть с этой нормой?

Цитата

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что, стороны могут самим себе запретить заключение такого соглашения? Они же делают это в своих собственных интересах, по соглашению, не нарушают ничьи права, раз так решили и достигли соглашения об этом...

Именно на этом моменте судьи призадумались и отложили СЗ.

 

[*Аннушка*]

2 минуты назад, Doro сказал:

А40-144449/18-50-605

Спасибо. Будет время, ознакомлюсь с судебным актом.

Карточка дела: http://kad.arbitr.ru/Card/181df5ed-b0fd-4b7f-a6c2-1961a39f9299

[Doro]

Я всё по заданному мной вопросу (п. 1 ст. 450 ГК РФ) относительно того условия в договоре, заключённом на определенный срок, в части того, могут ли стороны установить полный запрет на расторжение досрочное по соглашению тех же сторон, т.е. сами себе запретить это.

Ответов так и не нашел пока вообще нигде, только лишь частные мнения в юридической литературе. Ну и позицию ВАС, указанную выше. Но она высказана в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок.

Но, если предположить, что условие договора  "Договор не подлежит досрочному расторжению" в свете п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно рассматривать как запрет на досрочное расторжение договора даже по соглашению сторон, тогда думаю использовать второй свой вариант, который также мной предлагался суду как в отзыве, так и в апелляционной жалобе - квалифицировать второй договор как соглашение сторон об изменении условий первого в части срока договора и размера платы...

Но всё же хотелось бы разобраться с возможностью / невозможностью расторжения....