Сделка ничтожна, если....?

[A'Nonim]

Господа юристы, скажите пожалуйста на каком основании сделка по купле-продаже квартиры может быть признана ничтожной? Какая минимальная цена должна стоять в договоре (возможно, оценка БТИ)? И можно ли продать квартиру близкому другу, скажем за 10000 р? Или суд такую сделку сочтет недействительной?

П.С.: Я читала ГК и знаю, что обязать продать за определенную (рыночную) цену, вроде бы нельзя...

[правовед]

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

[Шнапс]

Господа юристы, скажите пожалуйста на каком основании сделка по купле-продаже квартиры может быть признана ничтожной? Какая минимальная цена должна стоять в договоре (возможно, оценка БТИ)? И можно ли продать квартиру близкому другу, скажем за 10000 р? Или суд такую сделку сочтет недействительной?

П.С.: Я читала ГК и знаю, что обязать продать за определенную (рыночную) цену, вроде бы нельзя...

Поподробней, барышня, поподробней.

Зачем Вам это надо и на каких основаниях Вы боитесь, что сделку признают ничтожной? Если все дело в цене, то сама по себе цена не будет являться таким основанием

[A'Nonim]

Поподробней, барышня, поподробней.

Зачем Вам это надо и на каких основаниях Вы боитесь, что сделку признают ничтожной? Если все дело в цене, то сама по себе цена не будет являться таким основанием

Вот я и интересуюсь, что ещё, КРОМЕ очень низкой цены является основанием для СОМНЕНИЙ в содержательности сделки?

Я читала, что цена на любое имущество может быть какая угодно, хоть 1 р. Но надо мне вот зачем: я хочу купить квартиру за очень маленькую сумму (чтоб не платить большой налог ) в договоре и нормальную по деньгам. Но квартира проблемная и из неё придется выселять зарегистрированное лицо. Вот мне и интересно, а не признают ли эту сделку недействительной?

[Шнапс]

Хоть рубль.

Но если будут другие основания для признания сделки недействительной, то эта цена будет являться аргументом в пользу истца.

А сама по себе цена не говорит ни о чем.

[A'Nonim]

А вот где б мне почитать, какие такие другие-то, а? Ну не понимаю я казенный язык закона.... мне б по-русски чего-нибудь почитать.

[Шнапс]

А вот где б мне почитать, какие такие другие-то, а? Ну не понимаю я казенный язык закона.... мне б по-русски чего-нибудь почитать.

А придется читать...увы....разве что комментарий к ГК РФ, там поподробней

[A'Nonim]

А придется читать...увы....разве что комментарий к ГК РФ, там поподробней

Злые вы...

Ну я уже читаю. Жаль, толком не понимаю ничего. Но это пройдет.

[Стряпчий]

Вообще-то небольшая цена насторожит налоговую, которая очень любит 169 статью ГК. Занижение цены на бумаге - повод уйти от налога. Аккуратнее с этим делом.

[Ксюн]

Вообще-то небольшая цена насторожит налоговую, которая очень любит 169 статью ГК. Занижение цены на бумаге - повод уйти от налога. Аккуратнее с этим делом.

Точно точно... Стоимость имущества не должна отклоняться на 20% в сторону понижения или повышения от рыночной стоимости аналогичного им-ва...

См. ст. 40 НК РФ

Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

(пп. 3 введен Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.(пп. 4 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

--------------------------------------------------------------------------------

До введения в действие соответствующих глав части второй Кодекса, в которых предусмотрено налогообложение финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг, положения, предусмотренные пунктом 3 статьи 40, не применяются при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг (статья 6 Федерального закона от 31.07.1998 N 147-ФЗ (ред. от 05.08.2000)).

--------------------------------------------------------------------------------

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

потерей товарами качества или иных потребительских свойств;

истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;

маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;

реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

5. Рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

Абзац исключен. - Федеральный закон от 09.07.1999 N 154-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. При определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

(п. 9 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Исключен. - Федеральный закон от 09.07.1999 N 154-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

--------------------------------------------------------------------------------

До введения в действие соответствующих глав части второй Кодекса, в которых предусмотрено налогообложение финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг, положения, предусмотренные пунктом 10 статьи 40, не применяются при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг. - Статья 6 Федерального закона от 31.07.1998 N 147-ФЗ (ред. от 05.08.2000).

--------------------------------------------------------------------------------

10. При отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.

При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.

(п. 10 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4 - 11 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. При реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы).

(п. 13 введен Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

14. Положения, предусмотренные пунктами 3 и 10 настоящей статьи, при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и рыночных цен ценных бумаг применяются с учетом особенностей, предусмотренных главой настоящего Кодекса "Налог на прибыль (доход) организаций".

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Так что при желании могут вам доначислить и налог и пени исчо сверху, и как видите совсем необязательно сделку для этого признавать недействительной... гы... удачи

[A'Nonim]

Так что при желании могут вам доначислить и налог и пени исчо сверху, и как видите совсем необязательно сделку для этого признавать недействительной... гы...

Какой-то Вы садист, Ксюн...

Я так и не поняла, а кто опредедляет рыночную цену? И какое отношение имеет к ней цена БТИ? и зачем вообще БТИ? Где ж мне брать собственно минимальную цену?

[Ксюн]

....Какой-то Вы садист, Ксюн...Если уж на то пошло, то садистка А вообще я хорошая девочка...

....Я так и не поняла, а кто опредедляет рыночную цену?....

повторюсь...

9. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

(п. 9 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Исключен. - Федеральный закон от 09.07.1999 N 154-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Делать это будут налоговые органы, когда вы подадите декларацию... которая может смутить наложку, если будет расчитан налог с 10 000 т.р. за целую квартиру

Так же можно провести независимую оценку имущества, в соответствии с ФЗ " Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ...

....И какое отношение имеет к ней цена БТИ?....

Вот как раз стоимость, указанная в БТИ и является минимальной, вот ее и берите...

.... и зачем вообще БТИ?...БТИ ОЧЕНЬ НУЖНАЯ ВЕЩЬ!!!Техпаспорт. Без него нельзя квартиру продавать, в нем указаны важнейшие характеристики предмета сделки, которые обязательно должны быть указаны в разделе "предмет договора"... если этого не будет, то вот тут то, и "до кучи", вместе с сомнительной ценой договора будут все основания признать договор незаключенным... См. ст. 554 ГК РФ.

Хотя что, касается цены по БТИ, она может оказаться ниже рыночной (на 20% туда или сюда) все равно стоит самостоятельно проанализировать средние цены, сложившиеся на рынке...

Проконсультируйтесь в агентствах недвижимости, посмотрите объявления о продаже аналогичных квартир. Отсюда и пляшите... Удачи!!!

А ЧЕГО ЭТО У НАС НА ФОРУМЕ ФУНКЦИЯ "ЦИТАТА ВЫДЕЛЕННОГО" НЕ РАБОТАЕТ?! А?!

[A'Nonim]

ПРошу прощения за "гендерную ошибку" уважаемая Ксюн. :lol:

Хорошая, однако, вещь БТИ. И мне на данное время, страшно порлезнаю. пока не зайдет речь о компенсации занижении цены в 12 раз - просто супер .

[andreeva_tm]

Могу ещё добавить ко всему, выше сказанному, что ст. 202 НК РФ предусматривает возмещение покупателю налоговых вычетов. То есть, приобретая квартиру за определённую стоимость и получая от продавца расписку о получении всей суммы, Вы потом можете обратиться со всеми документами в налоговую (и с распикой в том числе!) и получить денежки. Так что подумайте - стОит ли указывать в договоре низкую цену?...

[A'Nonim]

Могу ещё добавить ко всему, выше сказанному, что ст. 202 НК РФ предусматривает возмещение покупателю налоговых вычетов. То есть, приобретая квартиру за определённую стоимость и получая от продавца расписку о получении всей суммы, Вы потом можете обратиться со всеми документами в налоговую (и с распикой в том числе!) и получить денежки. Так что подумайте - стОит ли указывать в договоре низкую цену?...

Спасибо за ответ, госпожа andreeva_tm.

А не подскажете, как вообще с меня будут брать налог? Вот я куплю квартиру и пойду куда-то платить налог? 13 % или сколько там... Или из зарплаты будут вычитать?

[Turkova]

Инвентаризационная стоимоть жилого помещения, указанная в техпаспорте БТИ, который Вам действительно просто необходим для сделки купли-продажи квартиры, совсем минимальная! Уверяю, она Вас совершенно не испугает. В договоре именно эту стоимость лучше всего указать, поскольку даже гос.пошлины в суд о признании права собственности на квартиры считаются исходя их этой цифры.

На мой взгляд в данном случае самое важное - выяснить кто именно прописан в проблемной квартире?????????

Если это-несовершеннолетний, то лучше сильно подумать. Уточните, пожалуйста!!!!!!

[A'Nonim]

Инвентаризационная стоимоть жилого помещения, указанная в техпаспорте БТИ, который Вам действительно просто необходим для сделки купли-продажи квартиры, совсем минимальная! Уверяю, она Вас совершенно не испугает. В договоре именно эту стоимость лучше всего указать, поскольку даже гос.пошлины в суд о признании права собственности на квартиры считаются исходя их этой цифры.

На мой взгляд в данном случае самое важное - выяснить кто именно прописан в проблемной квартире?????????

Если это-несовершеннолетний, то лучше сильно подумать. Уточните, пожалуйста!!!!!!

Я знаю, кто там прописан. Это мать хозяина.