офис над нашей квартирой

[Гость Виктория Сергеевна]

Мы живём в многоквартирном жилом доме на последнем 14-ом этаже .Над нами находится помещение,относящееся к нежилому фонду (чердак).Это помещение было продано застройщиком . В настоящий момент там размещён офис. Я с детьми на протяжении целого дня с 8.00 до 19.00 слышу все передвижения по офису - дамы ходят на каблуках,прекрасно слышны звуки открывающихся и закрывающихся дверей,движение стульев....На нашу устную просьбу изменить ситуацию никакой реакции не последовало.Подскажите какие действия мы можем предпринять по отношению к владельцам этого помещения ?

Вход в офис осуществляется через подъезд нашего дома .

[Юлия Алексеева]

Я не юрист, я сама здесь нахожусь потому что обратилась за советом.

Хочу высказать свое мнение, так как недавно вычитала:

....."что чердак и подвал жилых домов принадлежат всем жильцам. Об этом сказано в Жилищном кодексе (статья 36):"Помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в доме, находятся в общей долевой собственности всех владельцев квартир".".

[Юлия Алексеева]

Дополнение из того же журнала:

"Под это определение попадают не только чердаки и подвалы, но и лестничные площадки, сами лестницы, технические этажи, лифты и шахты, а также крыша и земельный участок, на котором расположено здание. Ежели кто захочет единолично завладеть техническими площадями, сначала придется получить согласие всех собственников (именно собственников, а не жителей). Свое отношение к вашим планам они могут выразить на общем собрании. Бывает, что часть квартир не приватизированы, а значит, они находятся в муниципальном ведении. Тогда надо будет обращаться за разрешением еще и в Департамент жилищной политики Москвы."

Вот такая выдержка из статьи журнала....

[Ирина СПб]

Юлия Алексеева права, помещение технического назначения в данной ситуации может быть использовано только по прямому назначению (т.е. для обслуживания более чем одного помещения в доме), либо по решению общего собрания собственников передано во временное пользование кого-либо из собственников помещений.

Что касается размещения офиса над жилым помещением, в ЖК РФ по этому поводу существуют ограничения.

Статья 22 ЖК РФ: Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Таким образом, налицо нарушение использования нежилого помещения в качестве офиса хотя бы по этим показателям. А решать проблему должны собственники помещений на общем собрании.

[Юлия Алексеева]

irrrka,

Я думаю, что сложность вопроса для автора темы наступит еще и тогда, когда остальные проживающие в подъезде не поддержат эту хозяйку квартиры. До них этот шум не доходит. И могут в своей раковине закрыться и не поддержать

[Maximych]

2 irrrka

А если предположить, что изначально, в проекте жилого дома это помещение было отведено под офис? Как я понимаю в таком случае ст. 22 ЖК не применяется.. И еще, мне кажется, что даже если общее собрание не поддержит, то достаточно будет инициативы одного собственника.

[Ваня Хельсинг]

Вот почитайте мою тему - Захват подвала .... Очень схожая ситуация... Мы решили подать жалобы каждый от своего имени,т.к. достигать согласия время не позволяет... А согласно -

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

И я считаю,что в Вашем случае закон нарушил застройщик ибо согласно ГК и ЖК РФ,общая собственность неотделима от права собственности на жилое помещение... Вас никто не спрашивал? Вы ничего не подписывали? Вот Ваш случай -

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Вы знаете,что такое "ничтожная сделка" в правовом понимании? Т.е. - не имеющая юридической силы и иной правовой основы.

Соответственно,если застройщик Вам продал квартиру,но не передал право пользования на общее имущество,то он нарушил вышеперечисленные законы.

Уважаемая irrrka,со мной не согласна. Может я неправ.Я не профи.

Удачи Вам,с Вашими чердачными соседями!

[Ирина СПб]

Уважаемая irrrka,со мной не согласна.

Ваня Хельсинг, да почему же не согласна? Имущество-то общее, и Ваша доля в нем не может быть выделена. А просить за всех остальных собственников нет у Вас полномочий. Поэтому я и говорю, что такие вопросы решаются общим собранием собственников.

Что касается изначальной проектировки жилого дома и отведения помещений под офис - в этом же проекте должен быть запланирован отдельный вход в офис и соответствующая звукоизоляция при отделке помещения. Как минимум.

В этой конкретной ситуации будет достаточно инициативы Виктории Сергеевны, как собственника нижерасположенной квартиры, поскольку здесь затронуты непосредственно ее законные интересы. Кстати, насчет уровня шума... Можно произвести замеры, и если уровень не будет соответствовать норме, то это будет еще одним аргументом в споре.

[s22]

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. *36.1)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Изучайте.

ст 36 ЖК РФ говорит о том, что чердак долевая собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме. Распоряжаться подобной собственностью можно, только с согласия всех собственников.

[s22]

А есть ли у учредителей работающих в чердачном офисе государственная регистрацию прав собственности на этот объект недвижимости?

[Юлия Алексеева]

Уважаемая Виктория Сергеевна не ответила нам на главный вопрос: является ли она собственницей квартиры или владеет по соц.найму.

Не ошибаюсь ли я, если думаю, что от этого зависит дальнейшее рассмотрение вопроса? Потому, что мы сейчас рассмотрели вариант собственника жилья. А если по соцнайму, то как решать вопрос?

[Ваня Хельсинг]

Уважаемая Виктория Сергеевна не ответила нам на главный вопрос: является ли она собственницей квартиры или владеет по соц.найму.

Не ошибаюсь ли я, если думаю, что от этого зависит дальнейшее рассмотрение вопроса? Потому, что мы сейчас рассмотрели вариант собственника жилья. А если по соцнайму, то как решать вопрос?

Верно!Но когда на повестке дня,жизненно важный вопрос - не составит труда приватизировать...

[Юлия Алексеева]

Ваня Хельсинг,

когда на повестке дня,жизненно важный вопрос - не составит труда приватизировать...

А если по соц.найму, то нельзя требовать тишины? и прав законных на это нет?

Я думаю, просто немного другие законы распространяются.

Правильно?

[Ваня Хельсинг]

Ваня Хельсинг,

А если по соц.найму, то нельзя требовать тишины? и прав законных на это нет?

Я думаю, просто немного другие законы распространяются.

Правильно?

Вы прекрасно понимаете,что я имел ввиду...