Задаток при предварительном ДКП участка

Помогите, пожалуйста.

Хочу купить дачу (участок, домик, хоз. постройка), документы на все 1998г. Соответственно, Продавец должен оформлять новый кадастровый план. Это долго (по слухам, в этом районе до 6 месяцев).

Как заключить предварительный договор с задатком? Насколько понимаю, предварительный договор - безденежный, он лишь закрепляет будущую цену. Тогда к чему задаток?

Может кто-нибудь подскажет или даст образец (ссылочку)

Заранее спасибо)

Как заключить предварительный договор с задатком

прописываете в договоре, что такая-то сумма передана в качестве задатка.

ну и расписку в получении задатка по договору получите.

Alexss777, так задаток-то не может быть к предв договору, разве не так?

а основной заключить не получится - документов не хватает.

я что-то не то говорю? поправьте, пожалуйста. И посоветуйте, где взять образец такого договора, а то в инете много "неграмотных" договоров.

Alexss777, так задаток-то не может быть к предв договору, разве не так?

Раньше было не так, а теперь ВС сказал, что можно.

Alexss777, так задаток-то не может быть к предв договору, разве не так?

Точно. Мульон раз писали, говорили... А риэлторам всё пофиг...

не пишите о том, в чем не разбираетесь

ВС сказал, что можно.

К ВОПРОСУ О ЗАДАТКЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

К.И. СКЛОВСКИЙ

Скловский Константин Ильич, доктор юридических наук, адвокат, профессор кафедры гражданского права КГАУ, имеет около 120 научных публикаций.

В практике риэлтерских агентств возник острый вопрос о применимости задатка на стадии подготовки договора купли - продажи жилых помещений.

Как известно, задатком признается денежная сумма, выданная в счет причитающихся с одной из сторон платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это означает, что задатком обеспечивается только наличное обязательство. Иными словами, будущее обязательство задатком не может быть обеспечено. А ведь пока договор не заключен, нет и обязательства из договора, в том числе и обязательства по оплате купленного.

Понятно, что если договор нуждается в регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то моментом заключения договора и, стало быть, моментом возникновения обязательства является момент его регистрации. Значит, и соглашение о задатке, поскольку речь идет о покупке жилого помещения, является до момента регистрации договора купли - продажи заведомо ничтожным, а обеспечение задатком будущего обязательства в отличие, например, от поручительства не допускается.

Между тем не только в массовом сознании юридически непросвещенных граждан, но и среди практикующих юристов широко распространено мнение, что задаток связывает именно в смысле понуждения к заключению договора.

Не свободна от таких представлений и юридическая литература. Например, О. Гусев пишет, что задаток "в отличие от залога всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору" (Гусев О.Б. Договор о задатке // Современное право. 1999. N 2 - 3. С. 13). При этом автору приходится вступать в прямое противоречие с законом и утверждать, что задаток "удостоверяет факт начала исполнения обязательства" (там же, с. 12), тогда как в ст. 380 ГК РФ говорится, что задаток доказывает заключение, а отнюдь не исполнение договора. Кроме того, О. Гусеву следовало бы объяснить, какой "будущий" договор он имеет в виду, если уже начато исполнение обязательства.

Следовательно, задаток, выданный до заключения договора, оказывается суммой, переданной без основания, то есть неосновательным обогащением. Но и в этом качестве взыскать его будет непросто, так как ответчик вправе выдвинуть возражения, основанные на п. 4 ст. 1109 ГК РФ: не возвращаются денежные суммы, переданные по заведомо не существующему обязательству, на что обращает внимание С. Цыганков (Задаток при купле - продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89).

Против такого возражения существует тот довод, что реституция, являясь специальным случаем кондикции, имеет преимущество перед общими нормами о неосновательном обогащении, в том числе и ст. 1109 ГК РФ, по правилу: общие нормы вытесняются специальными. Ведь если лицо передает имущество во исполнение заведомо не существующего обязательства из задатка, то тем самым презюмируется недействительность сделки о задатке, если не обсуждать не относящиеся к делу случаи прекращения действительного обязательства. Если эта логика верна, то признание соглашения о задатке недействительным влечет применение ст. 167 ГК РФ, не придающей никакого значения доброй совести, осведомленности сторон недействительной сделки и прочее. Иными словами, задаток все же удастся вернуть. Тем не менее ситуация не кажется простой.

Если предварительному соглашению о заключении в будущем купли - продажи жилья - а такими формами нередко пытаются связать будущих покупателя и продавца риэлтеры - будет придана соответствующая форма, то есть форма единого документа, то задаток тем не менее не применим, так как по предварительному договору в принципе невозможно совершение платежей, тогда как задаток выдается не иначе как в счет причитающихся платежей.

С. Цыганков в указанной статье предлагает обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, "поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 ст. 380 ГК". По мнению автора, введение такого неизвестного закону механизма возможно в силу свободы договора.

Мне кажется, что это решение может не выдержать испытания практикой. Ведь примененная здесь логика состоит в том, что неподходящее юридическое средство предлагается просто не называть задатком и тем самым устранить его неприменимость.

Может быть, несколько более приемлемым окажется обеспечение денежным залогом соглашения о неустойке за невыполнение предварительного договора. То, что залогом может обеспечиваться дополнительное (акцессорное) обязательство, такое, как обязательство выплатить неустойку, едва ли подлежит сомнению. Сложнее вопрос о применимости денег в качестве залога: в литературе широко представлен отрицательный подход к денежному залогу.

Вполне возможно, выхода из этой ситуации и нет, то есть задаток в принципе неприменим на стадиях подготовки к покупке жилого помещения. Во всяком случае, всем операторам рынка недвижимости необходимо учитывать имеющиеся проблемы.

Константин СКЛОВСКИЙ, Олег ЦОКУР ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ЗАДАТКИ И УБЫТКИ. // Бизнес - адвокат (Москва).- 11.01.2002.- 001.- C.1, 10, 11

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ЗАДАТКИ И УБЫТКИ.

Задаток в сфере сделок по приобретению недвижимости всегда играл ведущую роль. С выходом на рынок агентов по продаже недвижимости (риэлтеров) задаток по-прежнему широко используется для обеспечения интересов - теперь уже не только сторон сделки, но и агентов. Между тем даже беглого взгляда на текущую практику применения задатка достаточно, чтобы усомниться в ее соответствии ГК РФ.

В центр нашего анализа поместим такое интересное дело.

Граждане заключили договор в письменной форме, в соответствии с которым продавец обязуется предоставить домовладение в собственность покупателю. Стороны предусмотрели, что покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, назвали ее задатком и установили срок окончательных расчетов по договору. При этом были оговорены последствия неисполнения сторонами своих обязательств в виде оставления суммы задатка у продавца либо, соответственно, возвращения последним суммы задатка с уплатой начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов в зависимости от того, какая сторона ответственна за неисполнение договора. Договор зарегистрирован не был.

Покупатель рассчитывал уплатить всю причитающуюся по договору сумму в установленный срок, т.к. имел на руках исполнительный лист, выданный ему в силу иных отношений по решению суда, подлежащему немедленному исполнению. Однако фактически взыскание было произведено со значительным опозданием. Из-за этого покупатель не получил ожидаемой суммы и не смог выполнить свои обязательства по договору. По жалобе покупателя действия судебного пристава-исполнителя были признаны не соответствующими закону. Продавец, не получив в установленный срок исполнения по договору, посчитал, что сумма задатка правомерно остается у него. В свою очередь, продавец пришел к выводу, что ему причинены убытки должностным лицом, и предъявил иск в порядке ст. 1069 ГК РФ к казне (Министерству финансов РФ) о возмещении понесенного вследствие действий судебного пристава-исполнителя ущерба в виде утраты суммы задатка.

В этой точке прервем изложение казуса. Перед нами стоят следующие вопросы:

1. является ли сумма, выплаченная по договору, задатком?

2. Если да, то несет ли казна ответственность в виде возмещения убытков?

Вообще говоря, в практике эти два вопроса возникают обычно отдельно. Но сплетение их в одном деле, конечно, серьезно обостряет проблему.

Начнем с первого вопроса.

Задаток относится к самому известному в народе способу обеспечения договора. Широко используемый в гражданском обороте России в дореволюционный период, когда без него не обходится "ни одна сделка, заключаемая русским народом, в которой исполнение предполагается во времени" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. С. 291), он постоянно применяется и сегодня в повседневном быту. Эта популярность задатка, однако, не означает, что все его понимают верно. Не только в массовом сознании, но и среди многих юристов, в т.ч. нотариусов, распространено мнение, что задатком обеспечивается будущее обязательство, что задаток собственно и обеспечивает не исполнение, а заключение договора. Иногда приходится такие суждения встречать и в юридической печати.

Между тем закон определяет задаток как "денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ), наделяя его одновременно несколькими функциями: платежной, удостоверительной и обеспечительной. Очевидно, что утрата задатком хотя бы одного из своих качеств лишает его свойств задатка.

Удостоверительная функция задатка (в литературе ее называют также доказательственной. - Гражданское право. Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000) выражается в том, что в случае сомнения или спора в отношении заключения договора задаток является подтверждением его заключения. Иными словами, "выдача и получение задатка являются безусловным доказательством наличия состоявшегося договора" (Там же. С. 61-62). Таким образом, речь об обеспечении задатком может идти только в отношении наличного и действительного обязательства, где задаток является доказательством его существования. Незаключенный договор или договор, заключение которого предполагается в будущем, задатком обеспечиваться не может.

Из определения задатка и выполняемых им функций вытекает то важное следствие, что при несоответствии установленного в договоре способа обеспечения обязательства нормам закона о задатке последний таковым не является и не влечет предусмотренные ГК последствия за неисполнение обеспеченного таким способом обязательства.

Специфической чертой задатка является также то, что задатком может обеспечиваться только исполнение денежных обязательств. Такой вывод следует из определения задатка, данного в ст. 380 Кодекса, поэтому всякое соглашение о задатке в обеспечение неденежных обязательств, возникающих из предварительного договора, оказывается недействительным (Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья. / Хозяйство и право. 1999. N 11. С. 89). Задаток в таком случае не выполняет платежную функцию, т. к. обязательств по осуществлению платежей у сторон не возникает.

Впрочем, могут быть и специальные формы задатка, например, задаток, вносимый участником торгов (ст. 448 ГК РФ). Эти формы регулируются специальными нормами, а не ст. ст. 380, 381 ГК РФ.

Примененный в ст. 448 ГК РФ прием не позволяет распространить эту форму на иные, кроме торгов, отношения, поскольку законодатель такого не предусматривает. Поэтому высказанное в литературе суждение о возможности применения договаривающимися сторонами способа, аналогичного задатку, при заключении предварительного договора, когда стороны могут оговорить, что его исполнение обеспечивается выдачей фиксированной денежной суммы, назвать ее задатком и предусмотреть последствия при неисполнении предварительного договора, т.е. при незаключении основного договора (Гражданское право. С. 67), кажется нам неубедительным. Понятно, что эта концепция подводит теоретическое обоснование под сложившуюся практику. Но эта практика свидетельствует, что задаток по предварительному договору всегда вносится будущим покупателем, и при заключении договора внесенная сумма считается платежом. Таким образом, платежная функция обязательно подразумевается. А предварительный договор не создает денежного обязательства и платежей не предусматривает. Конечно, нельзя исключить обеспечения предварительного договора с помощью непоименованных способов, предусматривающих денежные операции. Например, обе стороны могут внести денежные депозиты на счет третьего лица с условием их полной или частичной утраты либо взыскания из этих депозитов процентов за просрочку заключения основного договора. Но существенно важным представляется то, что стороны должны осознавать, что внесенная сумма задатком не является. В противном случае неизбежны споры о смысле обеспечения и о его действительности.

Нет нужды говорить, что если способ обеспечения обязательства сам по себе оказывается спорным, то большого смысла в таком способе не будет. Соответственно, не будет и устойчивости оборота, тогда как именно ненадежность оборота - едва ли не главная проблема современного гражданского права.

Кстати, и сама концепция, позволяющая дать защиту обеспечению, названному задатком, но не в качестве задатка, кажется нам неприемлемой и потому, что вместо того чтобы противостоять правовой ошибке, хотя бы и массовой, она, по существу, направлена на сохранение юридического предрассудка, на примирение с низкой культурой практики.

В приведенном примере государственная регистрация договора, как уже сказано, не производилась, соответственно, нет и договора купли-продажи жилых помещений. Выплаченный в такой ситуации задаток ничего не удостоверяет.

Не выполняет выплаченная продавцу денежная сумма и платежную функцию, т.к. до момента государственной регистрации денежных обязательств у сторон не существует.

Таким образом, задатком не может обеспечиваться договор о приобретении жилого помещения до его государственной регистрации. Соглашение о задатке, имея акцессорный характер, оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т. к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Поскольку ст. 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность, а ст. 558 ГК РФ говорит о том, что договор купли-продажи жилого помещения не заключен, возникает известный вопрос о соотношении понятий "недействительный" и "незаключенный" договор. Но для нас он не столь важен. Ведь и в том случае, если основной договор ничтожен, и в том случае, если он не заключен, акцессорное обязательство все равно недействительно.

Более сложен другой вопрос: может ли задаток, оказавшись переданным по недействительному соглашению, быть возвращен путем использования универсального способа защиты прав (кондикции - гл. 60 ГК РФ), в основе которого лежит принцип "верни чужое" и который применим ко всем случаям, когда одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого без правового на то основания.

Высказано суждение, что в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Поэтому переданную в качестве задатка денежную сумму нельзя будет возвратить, если получатель этой суммы сможет доказать осведомленность истца об отсутствии обязательства по ее передаче (С. Цыганков).

Положение п. 4 ст. 1109 Кодекса рассматривается как правовая ошибка, которая в отличие от ошибки фактической служит безусловным основанием для отказа потерпевшему в возврате неосновательного обогащения. Правовая ошибка состоит в исполнении при заведомом знании об отсутствии какого бы то ни было обязательства.

Фактическая ошибка будет иметь место, когда в основе действий потерпевшего лежало обязательство, но оно было исполнено ненадлежащему лицу, повторно, сверх подлежащего исполнению и т.д. (Гражданское право. Том II. Полутом 2. С. 454-456).

Различие правовой и фактической ошибок известно и зарубежным правовым системам. Наиболее близким к российскому праву является подход к ошибке в Германском гражданском уложении ( 814), где "имущество, предоставленное с целью исполнения обязательства, не может быть истребовано к возврату, если лицо, исполнившее обязательство, знало, что оно не обязано исполнять его. Таким образом, германское законодательство приписывает ошибке негативную роль: возмещение не положено, если доказано, что осознание истцом того, что исполнение является недолжным. "Только тот, кто сознательно и безоговорочно платит определенную сумму, зная об отсутствии правового обязательства, не наделяется правом на компенсацию indebitum solutum (недолжной оплаты)" (Э. Шраге. Несправедливое обогащение. / Правоведение. 1997. N 3. С. 72).

В английском праве возмещение недопустимо до тех пор, пока сам истец не докажет, что он ошибся. "Прецедентное право дает веские основания для утверждения, что истец будет иметь успех, если сможет доказать, что не произвел бы оплату, если бы не ошибся" (Там же. С. 71).

Гражданский кодекс штата Калифорния различает ошибки, относящиеся к факту и к положению закона. Относящейся к факту считается ошибка, не происшедшая вследствие пренебрежения законной обязанностью и состоящая в простительном неведении, извинительной забывчивости относительно существенного для договора факта ( 1577). Ошибка, относящаяся к положению закона, происходит от неверного понимания нормы закона одной или обеими сторонами обязательства, считающими, что они знают и понимают закон, но делают ошибку относительно его положений ( 1578).

В общем праве действует принцип, согласно которому не подлежат возврату даже денежные средства, уплаченные истцом, посчитавшим себя связанным обязательством по погашению вследствие неверной оценки с правовой точки зрения обстоятельств уплаты долга.

В российском гражданском праве исполнение обязательства при добросовестном заблуждении в его наличии (или действительности) является фактической ошибкой. Законодатель придает юридическую значимость именно незнанию факта как основанию применения негативной меры в виде лишения права на возврат неосновательно уплаченного.

Нельзя говорить о неосновательности приобретения, когда таким основанием является добровольная и намеренная (без принуждения и не по ошибке) передача денег или иного имущества, если предоставивший деньги (иное имущество) знал об отсутствии своей к тому обязанности (Гражданское право. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть II. М. 1997. С. 777).

В рассматриваемом судебном деле проявляется именно то, что в массовом сознании, как уже говорилось, существует устойчивое заблуждение относительно юридической природы задатка. Однако устойчивость, массовость какого-либо заблуждения, даже превращающего его в юридический предрассудок, тем не менее не позволяет квалифицировать его как ошибку фактическую, а не юридическую. В этом смысле норма ст. 1109 ГК РФ была бы применима.

Но применимости ее противодействуют общие правила соотношения норм о реституции и кондикции (ст. 1103 ГК РФ).

Ведь если соглашение о задатке является ничтожным, то нормы о возврате переданного по недействительной сделке имеют преимущественное значение, а правила о неосновательном обогащении применяются лишь субсидиарно. Следовательно, возврат суммы задатка должен осуществляться по правилам ст. 167 Кодекса, которая не придает значения осведомленности сторон по сделке о ее недействительности.

Такой позиции придерживается судебная практика. В "Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" от 11 января 2000 г. N 49 Высший Арбитражный Суд РФ указал, что положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ не применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. При применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями ст. 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных п. 4 ст. 1109 ГКРФ. В силу ст. 1103 ГК РФ в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок.

Таким образом, задаток, переданный продавцу, все же удастся вернуть.

Уже выяснив это, суд должен отказать в иске к казне, т.к. задаток утерян покупателем без юридического основания, и убытком для него он не является.

Но остается еще вопрос - в нашем деле имеющий только академический интерес - о наличии причинной связи между действиями пристава и причиненным ущербом, выразившимся, по мнению истца, в утрате суммы задатка, которую он не смог уплатить в связи с отсутствием у него денежных средств.

Мы согласны с теми, кто полагает, что если предмет обязательства определен родовыми признаками, то должник отвечает за неисполнение, пока возможно предоставление вещи этого рода. При определении предмета обязательства родовыми признаками неспособность конкретного должника к исполнению не должна приниматься во внимание; значение имеет лишь объективная невозможность исполнения. В отношении предметов, определенных родовыми признаками, невозможность исполнения может быть вызвана только "исчезновением всякого рода, исполнение же денежного обязательства никогда не может стать невозможным" (Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. М. 1999. С. 101).

Если следовать этой логике, то отсутствие денежных средств у должника в нужный момент не является основанием для освобождения от ответственности. Всегда имея объективную возможность исполнить денежное обязательство, покупатель неправомерно расценил действия пристава-исполнителя как единственный возможный источник получения денег, в то время как "для наступления гражданско-правовой ответственности необходимым условием является наличие причинной связи между противоправным поведением причинителя и наступившим вредным результатом" (Гриванов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М. 2000. С. 333-334).

В теории был разработан ряд концепций причинной связи. Среди них, в частности, теория "типичной причинности", согласно которой в конкретном случае необходимо устанавливать, "принадлежит ли связь между противоправным действием и вредом к типичным связям, поддается ли учету с точки зрения нормального жизненного опыта связь между противоправным действием и причиненным вредом" (Агарков М.М. Гражданское право. Т. 1. М. 1944. С. 327) и критикующая ее теория "причинно-необходимой" и "причинно-случайной" связи, где "действие есть причина данного результата, если такого рода действие влечет за собой следствие того же рода, что и данный результат. Только такая "необходимая связь может быть учтена правом... случайные результаты вне пределов причинения" (Лунц Л.А. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. М. 1950. С. 307-308). Понятно, что действия пристава не являются ни "типичной причиной" последствий в виде утраты суммы задатка, ни необходимой причиной, всегда влекущей последствия такого рода.

В теории "необходимой причинности" сделаны выводы о том, что "всякая причина должна быть "необходимым условием" возникновения результата", а "проблема определения границ юридически значимого причинения - это проблема выявления причин, имеющих существенное значение для наступления результата, вменяемого в ответственность" (Кофман В. И. Границы юридически-значимого причинения. / Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сборник статей. - 2001. С. 136).

В рамках данной теории выделяются непосредственные и косвенные причины. "Непосредственная причинная связь между поведением лица и возникшим вредом всегда имеет юридическое значение. Юридическое значение косвенной причины зависит от роли, сыгранной ею в возникновении условий, способствовавших воздействию привходящей причины... действие человека как косвенная причина результата приобретает юридическое значение лишь тогда, когда им создаются специфические особенности обстановки, определенные отклонения от нормальных, обычных условий" (Там же. С. 138-139).

Теория "возможности и действительности" говорит о наступлении ответственности только тогда, когда нарушитель "обусловил действительность результата, т. е. воплотил в отличительных особенностях последнего индивидуальные свойства причиняющей силы своего неправомерного поведения, или по крайней мере создал конкретную его возможность. Если нет ни того, ни другого, значит оцениваемое поведение соотносится с результатом как вызвавшее всего только абстрактную его возможность, а потому недостаточно для возложения ответственности" (Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Часть 2. / Избранные труды по гражданскому праву. М. 2000. С. 484).

На фоне представленных в литературе взглядов на причинную связь не лишенным основания выглядит мнение, что все теории "оттеняют различные аспекты такого многосложного понятия, как причинная связь. Приведенные концепции не противостоят друг другу, а скорее дополняют друг друга, и все они без исключения способствуют осмысливанию понятия причинной связи. Разные по сути теоретические представления о причинной связи могут быть использованы для определения необходимых приемов и способов установления причинной связи в той или иной конкретной ситуации" (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М. 1997. С. 580).

Такой вывод подкрепляется также тем, что в современной юридической литературе теоретические разработки причинной связи ограничиваются ее характеристикой как "философской категории, отражающей такие объективно существующие связи в природе и обществе, в которых одни явления выступают причиной, а другие следствием этих причин" (Гражданское право. Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000. Том II. Полутом 2. С. 377-378), либо определением юридически значимой и юридически безразличной причинной связи, используя выдвинутые в свое время О.С. Иоффе критерии о превращении абстрактной возможности наступления вредоносного результата в действительность (Гражданское право. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть 2. М. 1997).

Некоторые авторы считают наиболее приемлемой теорию прямой и косвенной причинной связи, где противоправное поведение есть причина, когда оно непосредственно связано с вредоносным результатом. Когда же между противоправным поведением и вредом присутствуют обстоятельства, которым закон придает значение в решении вопроса об ответственности, налицо косвенная (опосредованная) причинная связь (Гражданское право. Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Часть 1. М. 1996. С. 494-495).

Несмотря на множество представленных взглядов на причинную связь, нельзя отрицать, что неблагоприятные последствия в имущественной сфере истца должны быть результатом действий ответчика, а в нашем деле такой вывод кажется сомнительным.

не пишите о том, в чем не разбираетесь

Вы дюн?, кюн?

Вы дюн?, кюн?

Вы в суд с комментариями ходите?

Если ВС сказал, что можно, то можно. И какая разница, что там понаписали теоретики если практика идет по другому пути.

Вы в суд с комментариями ходите?

Если ВС сказал, что можно, то можно. И какая разница, что там понаписали теоретики если практика идет по другому пути.

С комментариями я не хожу.

У судей комментарии есть: не глупее они нас.

Я не слыхал, что Вам ВС сказал, может Вам и можно...

Практика по-разному ходит, направления меняются...

Я не слыхал, что Вам ВС сказал, может Вам и можно...

ну изучайте

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 июля 2008 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Кнышева В.П.

судей - Пчелинцевой Л.М. и Гетман Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 22 июля 2008 г. гражданское дело по иску Соколовой Елены Николаевны к Панченко Галине Дмитриевне о взыскании суммы задатка, убытков и по встречному иску Панченко Галины Дмитриевны к Соколовой Елене Николаевне о признании сделки недействительной

по надзорной жалобе Панченко Галины Дмитриевны на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., изучив материалы дела, переданного для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В. от 26 июня 2008 г.,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

Соколова Е.Н. обратилась в суд с иском к Панченко Г.Д. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда. В обоснование иска ссылалась на то, что 28 февраля 2007 г. между Соколовой Е.Н. и Панченко Г.Д. было заключено соглашение о порядке заключения <<договора> купли-продажи квартиры № 132 в доме № 1-а по ул. Красномосковской в г. Красноярске, принадлежащей Панченко Г.Д. на праве собственности. В пункте 2 данного соглашения указано, что настоящее соглашение в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет силу <предварительного> <договора>; стороны обязуются заключить <договор> купли-продажи указанной квартиры не позднее 29 марта 2007 г. 28 февраля 2007 г. между сторонами по делу было подписано также дополнительное соглашение о задатке в сумме 50000 рублей, которые были переданы Соколовой Е.Н. Панченко Г.Д. Соглашением было установлено, что если сделка не состоится по вине продавца он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере в течение трех суток с момента нарушения условий соглашения.

В срок, установленный <предварительным> <договором>, <договор> купли-продажи квартиры заключен не был, Панченко Г.Д. от продажи квартиры отказалась, возвратив истице задаток в одинарном размере - 50000 рублей.

Панченко Г.Д. предъявила встречный иск к Соколовой Е.Н. о признании недействительными как совершенных под влиянием заблуждения соглашения от 28 февраля 2007 г. о порядке заключения <договора> купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения к нему о задатке от 28 февраля 2007 г.

Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г. иск Соколовой Е.Н. удовлетворен частично. В ее пользу с Панченко Г.Д. взыскано 50000 рублей, судебные расходы в сумме 3000 рублей, возврат государственной пошлины -1600 рублей. В остальной части иска отказано. Этим же решением суда в удовлетворении встречного иска Панченко Г.Д. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Панченко Г.Д. просит отменить решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г., как вынесенные с нарушением норм материального права.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы Панченко Г.Д. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В. от 26 июня 2008 г. надзорная жалоба Панченко Г.Д. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив в пределах доводов надзорной жалобы законность судебных постановлений суда первой и второй инстанции в той части, в которых они обжалуется Панченко Г.Д., а также материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для её удовлетворения.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела таких нарушений судом первой и второй инстанции не допущено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г. между Соколовой Е.Н. и Панченко Г.Д. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения <договора> купли-продажи принадлежащей Панченко Г.Д. на праве собственности квартиры 132 в доме 1 «а» по ул. Красномосковской в г. Красноярске. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу <предварительного> <договора>. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, её характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. <Договор> купли-продажи указанной квартиры (основной <договор>) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем Соколовой Е.Н., принадлежащей ей на праве собственности квартиры 41 в доме 59 по ул. Горького в г. Красноярске.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к <предварительному> <договору>. Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель Соколова Е.Н. передает продавцу Панченко Г.Д. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50000 рублей.

От продажи квартиры Панченко Г.Д. в дальнейшем отказалась. Факт получения задатка в сумме 50000 рублей в судебном заседании не отрицала. Задаток в сумме 50000 рублей Панченко Г.Д. возвратила Соколовой Е.Н.

Оснований для признания недействительными вышеназванных соглашений между сторонами от 28 февраля 2007 г. по мотиву их заключения Панченко Г.Д. под влиянием заблуждения судом не установлено, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска Панченко Г.Д. было отказано.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по <предварительному> <договору> стороны обязуются заключить в будущем <договор> о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной <договор>) на условиях, предусмотренных <предварительным> <договором>.

<Предварительный> <договор> заключается в форме, установленной для основного <договора>. <Предварительный> <договор> должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного <договора>, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной <договор> (п. 2-4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по <договору> платежей другой стороне, в доказательство заключения <договора> и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение <договора> ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение <договора> ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск Соколовой Е.Н. о взыскании с Панченко Г.Д. двойной суммы задатка, суд, руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами <предварительного> <договора> и дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом письменном дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем Соколовой Е.Н. и продавцом Панченко Г.Д. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры, и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.

Учитывая, что за неисполнение <предварительного> <договора> купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. продавец Панченко Г.Д., суд на основании п.2 ст.381 ГК РФ возложил на неё обязанность уплатить покупателю Соколовой Е.Н. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с Панченко Г.Д. в пользу Соколовой Е.Н. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п.1 ст.380 и п.2 ст.381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной <предварительного> <договора> - законным.

Судебная коллегия также находит эти выводы и решение суда о взыскании двойной суммы задатка правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение <договора>. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком <предварительного> <договора> (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного <договора> и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного <договора>) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение <договора>.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из <предварительного> <договора>, так как <договор> купли- продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия признает не основанными на законе.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из <предварительного> <договора> обязательство сторон, т. е. продавца Панченко Г.Д. и покупателя Соколовой Е.Н. заключить основной <договор> - <договор> купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному <договору>> купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

С учетом изложенного Судебная коллегия признает законными судебные постановления суда первой и второй инстанции и не находит, предусмотренных ст.387 ГПК РФ оснований, для удовлетворения надзорной жалобы.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г. оставить без изменения, надзорную жалобу Панченко Г.Д. - без удовлетворения.

Одно определение - это практика?

Может постановление пленума имеется?

Одно определение - это практика?

А что же это по Вашему?

Не все дела до ВС доходят, на районном уровне таких решений гораздо больше.

У судей комментарии есть: не глупее они нас.

но им как и риэлторам

всё пофиг...

Не все дела до ВС доходят, на районном уровне таких решений гораздо больше.

В нашем городке я об этом не слышал. Может у нас не так...

Подождём пленума, может мы неправильно ГК читаем

Одно определение - это практика?

дополню:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 10 марта 2009 г. N 48-В08-19 (http://supcourt.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=87762;div=ARB;mb=ARB;opt=1;ts=A92FC61489A53E94C5E3B0F83A1FA852)

Вообще конечно ВС такую "мазу" нечистоплотным предпринимателям сделал. Ведь многие суды шли по пути недействительности условия о внесении каких-либо денежных сумм по предвариловке, а терь - нате ссылку на ВС, если до него решение "не правильное" дойдет, то он его отменит. Вот к слову - если прямого указания именно на задаток предваритиельный договор не содержит, Alexss777, как считаешь - можно деньги "выбить" назад?

Вот к слову - если прямого указания именно на задаток предваритиельный договор не содержит, Alexss777, как считаешь - можно деньги "выбить" назад?

У вас в Питере НЕТ.

У вас в Питере НЕТ.

Были попытки?

Были попытки?

были и не только у меня