Перейти к содержимому
  • Объявления

    • Soniks

      Юридическая помощь по вопросам сделок с жилыми помещениями в Москве и Санкт-Петербурге   13.03.2016

      Профессионально решим Ваши проблемы. Все консультации в офисе коллегии бесплатные. Работают только адвокаты с опытом от 10 лет. Вы платите только за результат! купля-продажа жилых помещений "расслужебливание" жилья оспаривание сделок представительство в суде на всех стадиях процесса Телефон в Москве: +7 (929) 965-72-86 Телефон в Санкт-Петербурге: +7 (812) 924-20-47

Архивировано

Эта тема находится в архиве и закрыта для публикации сообщений.

Гость Mashais

Комната в коммуналке - индивидуальная или долевая собственность?

Рекомендуемые сообщения

Гость Mashais   
Гость Mashais

Всем добрый день.

Пока искала полезную информацию, которая пригодилась бы мне при продаже моих двух комнат в коммунальной квартире, наткнулась вот на что:

"Зачастую юристы и риелторы неправильно понимают положения ГК РФ, которые описывают возникновение права преимущественной покупки: в ч.6 ст.42 ЖК установлено правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Следует заметить, что аналогичного правила для продажи квартиры в ЖК не установлено. Между тем, комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собстенности. В ГК право преимущественной покупки предусмотрено только для случая возмездного отчуждения (купли-продажи, мены) доли в праве общей собстенности (ст. 250 ГК). Согласно ст.250 ГК при продаже доли в праве общей собстенности постороннему лицу остальные участники долевой собстенности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Однако для подажи индивидуальной собственности в ГК никакого права преимущественной покупки не установлено. Соответственно не установлено в ГК порядка и условий осуществления этого права. Пока таких правил в ГК не установлено, следует исходить из того, что права преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает. Если законодадель имел в виду применение правил ст.250 ГК к продаже комнаты, то ему следовало в ч.6 ст.42 ЖК указать, что "остальные собственники комнат в данной коммунальной квартре имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты".

До внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖК попытка применения к продаже комнаты правил ст.250 ГК будет представлять собой не основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что противоречило бы не только п.2 ст.1 ГК и ч.3 ст.55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод".

К чему это я все? В документах, которые я получила после приватизации своих комнат, указано: "Комната №1" и "Комната №3" , а не долевая собственность в размере...

Вчера я была у риелтора, которому рассказала о прочитанном, он меня не понял (или сделала вид, что не понял, начал морочить мне голову тем, что: да, раньше согласие соседей на продажу комнаты не требовалось, хотя речь совсем не об этом :nono2: ). Короче говоря, "помочь" мне не смог. Ну и соответственно, для меня остается открытым вопрос, насколько правда то, что описано выше?

Уважаемые юристы, каково ваше мнение?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mr.Jones    376
Между тем, комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собстенности
Нельзя с этим согласиться хотя бы потому,что в каждой коммунальной квартире есть общее имущество,которое является объектом права общей,а не индивидуальной собстенности.

Да и вообще сам факт отсылки к статье 250 ГК РФ уже говорит о том,что законодатель рассматривает коммунальную квартиру как объект общей собственности.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость Mashais   
Гость Mashais
есть общее имущество,которое является объектом права общей,а не индивидуальной собстенности.
при продаже комнаты я продаю только квадратные метры комнаты, к которым не приплюсовываются квадратные метры кухни и проч. Я ошибаюсь? И при приватизации я получаю в собственность ТОЛЬКО комнаты, а не долевую часть (в которую как раз и входили бы, наверное, метры мест общего пользования)

к статье 250 ГК РФ уже говорит о том,что законодатель рассматривает коммунальную квартиру как объект общей собственности.
в этой статье не стоит знак равенства между "коммунальная квартира" и "объект общей собственности"

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mr.Jones    376
при продаже комнаты я продаю только квадратные метры комнаты, к которым не приплюсовываются квадратные метры кухни и проч. Я ошибаюсь?
Ага.Если вы читали ЖК РФ,то у вас такого вопроса просто не должно было возникнуть.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

в этой статье не стоит знак равенства между "коммунальная квартира" и "объект общей собственности"
:biggrin::lol: Давайте вот без этого.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость Mashais   
Гость Mashais

Раньше при приватизации (до 27 марта 2002 года) действовал закон "Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения".

Во-первых, он устанавливал порядок продажи комнат в коммунальной квартире (ни один из собственников не имел права продать свою комнату, не известив об этом своих соседей) - это и так понятно.

Во-вторых, при приватизации комнат требовали согласия соседей по коммунальной квартире. Если все жильцы коммунальной квартры были согласны на приватизацию, то квартиру приватизировали в таком виде: все наниматели получали долю соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.

Этот закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах, и поэтому после нескольких лет своего существования был отменен и признан не соответствующим законодательству.

Описанное выше касается долей в квартире и указанного периода времени. Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение - а у меня это именно так и приватизировано и в документах это указано), то правила ст.250 ГК РФ здесь применяться не могут. Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.

Даже сейчас большое количество заблуждающихся подают иски на расторжение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире , большинство которых не удовлетворяется.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Mr.Jones    376
Раньше при приватизации (до 27 марта 2002 года) действовал закон "Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения".

Во-первых, он устанавливал порядок продажи комнат в коммунальной квартире (ни один из собственников не имел права продать свою комнату, не известив об этом своих соседей) - это и так понятно.

Во-вторых, при приватизации комнат требовали согласия соседей по коммунальной квартире. Если все жильцы коммунальной квартры были согласны на приватизацию, то квартиру приватизировали в таком виде: все наниматели получали долю соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.

Этот закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах, и поэтому после нескольких лет своего существования был отменен и признан не соответствующим законодательству.

Какое это имеет отношение к обсуждаемому вопросу?
Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.
Может быть комната и является таким же объектом права.Но даже в этом случае вы являетесь не только собственником комнаты,но и участником долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.Вы не можете совершать действия,влекущие за собой передачу доли в общем имуществе отдельно от права собственности на вашу комнату.А продать свою долю в общем имуществе вместе с принадлежащей вам комнатой вы можете только в том случае,если собственники других комнат откажутся от преимущественного права покупки доли в общем имуществе.Но давайте представим,что вы могли бы передать право собственности на свою комнату третьим лицам не передавая право собственности на долю в общем имуществе.Кто бы у вас купил вашу комнату,зная,что он не сможет пользоваться туалетом,кухней и прочими местами общего пользования?
Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение - а у меня это именно так и приватизировано и в документах это указано), то правила ст.250 ГК РФ здесь применяться не могут.
Если так рассуждать,то можно прийти к выводу,что очень многие нормы ГК применяться не должны. :biggrin:

Дело даже не в том в какой собственности находится ваша комната и/или коммунальная квартира,а в том,что законодатель устанавливает для собственников комнат в коммунальной квартире определенные правила.Вам стало бы легче,если бы в статье 42 ЖК РФ не упоминалась статья 250 ГК РФ,но присутствовали бы еще несколько пунктов,устанавливающих преимущественное право покупки и регламентирующих порядок и условия его реализации?В этом случае вы бы тоже заявили,что собственники других комнат не имеют преимущественное право покупки и статья применяться не должна?

Законодатель предоставляет преимущественное право покупки собственникам других комнат и чтобы не дублировать уже существующие нормы,отсылает нас к статье 250 ГК РФ,чтобы мы знали как действовать.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Если законодадель имел в виду применение правил ст.250 ГК к продаже комнаты, то ему следовало в ч.6 ст.42 ЖК указать, что "остальные собственники комнат в данной коммунальной квартре имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты".
Ч. 6 ст. 42 ЖК РФ: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. :dontknow: Вроде так и указано...
Может быть комната и является таким же объектом права.Но даже в этом случае вы являетесь не только собственником комнаты,но и участником долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.Вы не можете совершать действия,влекущие за собой передачу доли в общем имуществе отдельно от права собственности на вашу комнату.
Полностью согласна с Mr.Jones.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу

×