непосредственное управление МКД

[lacosta]

Уважаемые форумчане помогите разгрести клубок... Так как внашем случае одной головы мало...

Имеется дом на 100 квартир ( мы туда только что прибыли, после долгой войны за жилплощадь)

90% квартир в собственности частных лиц 10 % у администрации..

Форма управления- непосредственная, заключен договор на обслуживание ОДИ + с поставщиками.

Жители дома плохо понимают, что их только обслуживают, что есть перечень услуг которые им предоставляет обслуживающая организация и что им больше никто ничего не должен....

К слову УК отсутствуют во всем городе...есть только Обслуживающие организации.

И вот тадададам потекла крыша....город бедный...пенсия маленкьая...чинить крышу не хотим...вам надо вы и чините..

Обслуживающая организация ходит с крыши снег стряхивает, но весной это не поможет...и говорит, что ремонт нецелесообразен, составили смету на капремонт крыши...

Предположим, не наберется 51% и что людям собстно делать с крышей?

ОК ( обслуживающая компания предлагает подождать весны с тазами)

Или латать до посинения?

Кто в данном случае дает акт залития?

Кто отвечает за залитое имущество и испорченый ремонт?

И кто в данном случае надлежащий ответчик? обслуживающая?

И если люди не в состоянии нести бремя ответственности за ОИ дома, как их увести законно от непосредственного управления? , с учетом что все компании в городе обслуживающие, дураков брвть на себя должников нет.( много неплательщиков)..

Лично я бы с удовольствием ушла от НУ, так как УК хоть худо бедно но че то делают ( в других городах) , у жителей же копейки не допросишься...вопрос в том что УК в городе нету((((

[Nstp1]

Предположим, не наберется 51% и что людям собстно делать с крышей?

Жителям верхних этажей чинить за свой счет, если ремонт крыши не входит в состав работ по содержанию и ремонту общего имущества. Ведь большинство согласно жить с дырявой крышей.

И если люди не в состоянии нести бремя ответственности за ОИ дома, как их увести законно от непосредственного управления? , с учетом что все компании в городе обслуживающие

Общее собрание собственников с повесткой дня о смене способа управления на ТСЖ. И создание ТСЖ.

[ПУФПУФ]

но как преподнес автор - это выход для верхних этажей а не для всех собственников, которых наверно все устраивает)))

непосредственное или ТСЖ или УК, всегда есть план капитального строительства, текущего ремонта....

Напишите жалобу в прокуратуру.......так как то, что вы собственник и живете на послежгнем этаже - это не значит что вы должны платить

[lacosta]

но как преподнес автор - это выход для верхних этажей а не для всех собственников, которых наверно все устраивает)))

непосредственное или ТСЖ или УК, всегда есть план капитального строительства, текущего ремонта....

Напишите жалобу в прокуратуру.......так как то, что вы собственник и живете на послежгнем этаже - это не значит что вы должны платить

ооо рада видеть......вот, получили квартирку, с сюрпризами))) НО получили, за помощь спасибо

ДА там за прокуратуру сожрут....надо какой то полюбовный способ найти, который устраивал бы всех..

Уверена, что готовы вносить нную сумму ежемесячно....а при таком раскладе получается на капремонт они чейас вообще никому не платят и не собирают, потому как некуда собирать

Жителям верхних этажей чинить за свой счет

за свой счет это завсегда можно, но дорого...и не по честному, имущество то общее

ТСЖ рассматривали они, но не потянут...это 500%

а вот как вам такая идея ( сразу говорю из серии пипецц....)

при непосредственном управлении ОСС например решает заключить договор возмездного оказания услуг по приему денег от населения за капитальный ремонт на счет обслуживающей компании...вобщем то силами которой потом тот ремонт и будет производиться...

потом ОСС под смету разрешает эти деньги использовать на ремонт...

НЕ? не покатит так?

Риск только один что Обслужка может слинять с деньгами или может получить арестованные счета...

[lacosta]

непосредственное или ТСЖ или УК, всегда есть план капитального строительства, текущего ремонта....

Нету и отродясь не было......90% дома до сих пор полагает что у них есть управляющая компания....они даже разницы не понимают между управляющей и обслуживающей...

Еще есть железобетонный способ, жилинспекция когда понимает что фигово управляют самостоятельно направляет письмо в администрацию с предписанием провести конкурс...и тут раз и опа....нету вгороде УК

[Vesta2525]

они даже разницы не понимают между управляющей и обслуживающей...

А в чём именно заключена эта разница ?

[lacosta]

в их случае, в том что обслуживающая компания предоставляет услуги ( по списку: подмести, расчистить + аварийка) ) за это берет по утвержденному ОСС тарифу 8.50 с кв. метра ( при чем 50 коп это сверху тарифа на уборщицу. так как уборщица в основной список услуг не входит) ...

.отчитываеться не обязана на портале реформа жкх ( а хотелось бы) , так как является Обслуживающей , отетственности за общее имущество ( которое требует ремонта, но не ремонтируется) не несет. А управлять и решать когда и на что делать ремонт это к ОСС отправляет....разница только в этом...но в ЭТОМ то и большая проблема для тех кто взял в управление 100 квартирный дом...не имея представления что там должно быть...и как со 100 квартир взять деньги на ремонт...дом то уже вобщем не молодой и требует в себя вложений.

Ну разница с УК , это УК собирает деньги на капремонт, + готовит к всяким там сезонам, если надо акты выдаст, ежели чего- подремонтирует, когда уже совсем будет швах. знает когда надо чего сделать, когда почистить подлатать....у нас по первому звонку ( в москве) если аварийка то отремонтируют, в том числе не дожидаясь до весны, если крыша течет ( было уже так) ...правда правда...

В маленьких городах черта ответственности обслуживающей компании это в реальности предложение подождать весны с тазом...не шучу, так прям мне седня и озвучили, вернее нет еще предложили бесплатно выполнить работу по установке автоматов в щитке, если я куплю автоматы....так как там, где течет проходит ОТКРЫТАЯ ПРОВОДКА..вот..

НУ и итогом УК вобщем то управляет фондом, есть с кого спросить, кого проверить..обслуживающая несет ответственность в рамках заключенного договора, список условий может быть любым, на ЖК им фиолетово...им все равно, что входит в строку содержание и ремонт, у них там свой перечень...

Блин чет я тут понаписала, одним словом ИХ невозможно контролировать вышестоящими органами....например жилинспекцией...у мени даже где то ответ от жилинспекции валялся, что при непосредственном управлении мы мол отношения не имеем...

А УК можно обязать выполнить то то и то то, что входит в строку содержание и ремонт..хотя бы в суде..

А тут кого привлекать? если нет согласия 51%?

[ПУФПУФ]

напишите письмо в администрацию....ссылаясь на ведхость и аварийность жилья....

ЕСЛИ полюбовно, то такого-бы и не получилось.......

обратитесь на прямую в суд, с привлечением как минимум третьей стороной администрацию города

если даже рассуждать бонально, то есть муниципальное жилье за которое все делает муницип. образование

[lacosta]

да не ветхое оно и не аварийное, требуется замена некоторых важных деталей типо крыши и стояков, но скидываться никто не желает сразу и много))

Мунициплки там отсилы 10%... 90 собственники

а если так?

а вот как вам такая идея ( сразу говорю из серии пипецц....)

при непосредственном управлении ОСС например решает заключить договор возмездного оказания услуг по приему денег от населения за капитальный ремонт на счет обслуживающей компании...вобщем то силами которой потом тот ремонт и будет производиться...

потом ОСС под смету разрешает эти деньги использовать на ремонт...

НЕ? не покатит так?

Риск только один что Обслужка может слинять с деньгами или может получить арестованные счета..

[ПУФПУФ]

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

в вашем случае небыло реализовано, или согласно протоколу выбора способа провления должны платить - тот вариант который описали - кадок на 100%, вопрос с чьей стороны вы)))))

[lacosta]

кидок 500% когда в 09 году вывели из под УК все дома. навешав жителям лапши, чт обудут платить меньше ...и вывели ВСЕ дома в городе под непосредственное управление...жители в 09 году поверили , что теперь сами себ ехозяева и решили непосредственно управляться и выбрали обслуживающую организацию сроком на 3 года... с этого года видимо уже продлили...об этом история пока умалчивает....пока исходим из того что их обслуживают...а управляются сами..

Всех вывели из УК потому, что много должников в городе, у УК образовывался разрыв в средствАх....поскольку в упраляющей компании работают братья и сестры администрации города то сделали так, как им было выгоднее

Я у них залетный пасажир....эта квартира полученная мной после трехлетней битвы....трофейная так сказать, я вливающийся в дружный коллектив человек, но маленько обалдевший от того как там у них это происходит.

Ввиду того что последние 15 лет живу в Москве, то мы как бы к каким то там непосредственным правлениям не привыкшие.

Да и не реально , по моему мнению без специальных навыков и умений Управлять 100 квартирным домом. Слишком сложно при такой форме существования обязать 51% если им на голову не течет. Долго, муторно...и только через суд, доказывая обоснованность ремонта крыши...и в итоге дом разделится на 2 лагеря кто за и кто против...В маленьком городе это равносильно ядернйо войне..затаят обиду шо пипец

[ПУФПУФ]

еще раз прочитайте п. 4....- это уже должны решать надзорные органы...

но не понимая сути в полном объеме трудно вот так дать совет

[lacosta]

Так да... это можно, я уже это упоминала....так че проводить конкурс то ..ну проведут , признают несостоявщимся, так ка кне будет ни однйо заявки...УК нету в городе по определению...под нас же ее не создадут...никто не хочет расплачиваться с поставщиками ресурсов своими деньгами, пока алкаши пьют водку и не платят за услуги..

Надо придумать как законным способом при такой форме существования аккумулировать деньги, на капремонт где нибудь...и как заставить 51% отремонтировать ( скинуться) на крышу, есл иони вот не желают участвовать...

и после того как нужно будет платить в фонд Кап ремонта...скоро уже скоро...мы вообще нифига не отремонтируем и не заставим никого...скажут что они уже платят государству в фонд, вот там и возьмите на ремонт.

при такой форме ссуществования нам даже дотаций не видать ...

[ПУФПУФ]

завтра почитаю, что есть по данному вопросу и отпишу, но все упирается в то, что собственники есть собственники...

[ТАГир]

УК отсутствуют во всем городе...есть только Обслуживающие организации.

Управляющая от обслуживающей отличается лишь тем, что не неделена правом на управление общедомовым имуществом и не предоставляет коммунальные услуги, если условиями договора не предусмотрено иное.

Тем не менее, Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором,- пункт 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.)

http://base.garant.ru/12148944/

Крыши - это общедомовое имущество - подпункт "б" пункта 2 названных Правил со всеми вытекающими из этого последствиями.

[Vesta2525]

Управляющая от обслуживающей отличается лишь тем, что не наделена правом на управление общедомовым имуществом и не предоставляет коммунальные услуги, если условиями договора не предусмотрено иное.

Теперь понятно...

А где об этом различии написано в ЖК ?

И как будет называться договор, в котором предусмотрено "что-то иное", не предусмотренное в качестве существенного для "договора управления" ?

Например, написанное в п.2. ч.3 ст.162 ЖК РФ, цитата::

"перечень услуг и работ, которые предоставляет управляющая организация"

...там никакой "обслуживающей" нет.

Нет ни подрядчиков, ни агентов, ни субподрядчиков и прочих, ибо закон определённо не намекает, а исчерпывающим образом формулирует обстоятельство, завершая формулировку точкой, а не "...иными лицами".

и вывели ВСЕ дома в городе под непосредственное управление...жители в 09 году поверили , что теперь сами себ ехозяева и решили непосредственно управляться и выбрали обслуживающую организацию сроком на 3 года

Автор темы, Вы ошибаетесь, полагая, что управляющая организация будет что-то делать(кроме дополнительного сбора для себя любимой).

Под наименованием способа управления в виде управляющей организации, в настоящее время повсеместно действует 4-й(неофициальный, но общепринятый)способ управления "хип-хоп агент".

Это когда исполнитель передаёт все свои обязанности всё тем же "обслуживающим" организациям(т.е. себе под другим названием и дополнительным финансированием извне).

[ПУФПУФ]

в общем, если непосредственное управление, то вся ответственность за протечку крыши лежит на тех кто выбран "Старшими" протоколом голосования. Если не стоите в програме капитального ремонта - опять же должны сами суетиться, то ремонт за свой счет......ТСЖ в данном услучае или УК ни чем не поможет ( на моменте, так как это все надо было делать раньше)

[ТАГир]

опять же должны сами суетиться, то ремонт за свой счет......ТСЖ в данном услучае или УК ни чем не поможет ( на моменте, так как это все надо было делать раньше)

Изготовитель (исполнитель, продавец) освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги),- п. 5 ст. 14 закона РФ "О защите прав потребителей.

[ПУФПУФ]

это уже решают по з-аявлению прокуратуры......., а пока я так понял, нуженг ремонт....и никто не хочет его делать

[lacosta]

еперь понятно...

А где об этом различии написано в ЖК ?

И как будет называться договор, в котором предусмотрено "что-то иное", не предусмотренное в качестве существенного для "договора управления" ?

Например, написанное в п.2. ч.3 ст.162 ЖК РФ, цитата::

"перечень услуг и работ, которые предоставляет управляющая организация"

...там никакой "обслуживающей" нет.

Нет ни подрядчиков, ни агентов, ни субподрядчиков и прочих, ибо закон определённо не намекает, а исчерпывающим образом формулирует обстоятельство, завершая формулировку точкой, а не "...иными лицами".

в пятницу поеду, не поленюсь копию сниму))))

Если не стоите в програме капитального ремонта

данный способ управления не дает возможности влезть в федеральные программы))))

Будущие коллеги, а не подскажите, где подглядеть минимальный перечень документации которая должна быть у старшего по дому...исходя из нашей формы управления...поможите кто чем может....

Сегодня разговаривала со старшим по дому...ЖК он в руках не держал ( обещала ему подарить)...никаких формул не знает...знает что надо собрать собрание один раз в год.

[lacosta]

И еще задачка

имеется 2 квартиры..одна в Москве, другая в Ивановской области

Площадь квартир 30.5 ( ив. обл) и 33.9 ( москва)

Теперь сравниваю 2 квитка квартплаты по объему потребленного тепла

Квартира 33.9 в москве потребила 0.42133 Гкал, а квартира в ивановской области потребила 1.0745 Гкал...

Вопрос как законно узнать кто украл ( слил, помылся) теплоноситель

[ТАГир]

и никто не хочет его делать

"Захочет" по предписанию Госжилинспекции либо решению суда.

не подскажите, где подглядеть минимальный перечень документации которая должна быть у старшего по дому...исходя из нашей формы управления...поможите кто чем может...

Не подскажем, поскольку если старший не стал таковым в силу пункта 3.1 ст. 44 и части 3 ст. 164 ЖК РФ (т.е. не выбран общим собранием), то свою деятельность он осуществляет в силу трудового договора с управляющей организацией в соответствии с должностной инструкцией. А должностная инструкция - документ внутреннего действия.

Существует еще статья 161.1 ("Совет многоквартирного дома"). В ней права и обязанности расписаны довольно подробно.

Квартира 33.9 в москве потребила 0.42133 Гкал, а квартира в ивановской области потребила 1.0745 Гкал...

Возможно, что:

- в Ивановской области применяются «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утв. постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (вступили в силу 01.09.2012 г.)

http://government.ru/gov/results/15317/

а в Москве нет;

- различаются нормативы потребления;

- потребленный объем определен не верно.

[lacosta]

счетчики стоят в обоих подвалах...по нормативу не применяют.....я удивилась, в москве в квартире дышать нечем на 04 Гкал....а там на 1.0745 не жарко...старший говорит сливают и моются.... но вычислить не можем, + 6 квартир не пользуются центральным отоплением, им разрешили подключить индивидуальное с условием что они закрою какой то там фольгой батарею стояка и полотенцесушителя...На мой вопрос что мешает снять фольгу после приемки -никто ответа не знает.. .проверить никто не может, в квартиры никто никого не пускает.

Старшего по дому выбрали...и совет у дома есть....НО ни совет ни старший не понимают зачем их выбрали и сетуют на отсуствие информации в городе, из серии сами мы не местные...ничего не знаем..

Хочу дяденьке ( старшему) подмогнуть привести документацию в порядок......протоколы понятное дело есть и все? больше ничего не надо?

[lacosta]

"Захочет" по предписанию Госжилинспекции либо решению суда.

запрос к жилинспекции был в том, что дом скоро на башку свалится, а ответственности нет, никто не ремонтирует вовремя...

Вот пример хотения при непосредственном управлении из предыдущей схватки... Там было меньше 12 квартир в доме и им можно было обслуживаться по факту...типо потекла крыша, наняли, провалился пол- наняли починили....

[ТАГир]

старший говорит сливают и моются

Пользоваться сетевой водой из системы отопления допускается в случае, если система является открытой (проектом на дом забор воды из системы отопления предусмотрен).

При закрытой системе забор воды из системы недопустим.

Теперь счетчики.

Узел учета (в состав входят приборы учета тепловой энергии и расхода воды) используется, по понятным причинам, для открытой системы. При закрытой устанавливается только счетчик тепловой энергии.

Поэтому если имеет место закрытая система отопления, то старший Вас вводит в заблуждение, так как установить, что забор производится в действительности - не представляется возможным (отсутствует счетчик расхода сетевой воды).

Тем не менее, проверить достоверность производимых начисления не составляет большого труда, так как сведения журналов учета должны быть предоставлены любому собственнику в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета (подпункт "е" пункта 31 Правил № 354, и сведения об общей площади дома.

При наличии названных данных расчет размера платы можно определить:

- либо в соответствии с пунктом 21 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам», утв. постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. (утратили силу с 01.09.2012 г.)

http://base.garant.ru/12147448/

- либо в соответствии с пунктами 40 - 48 Правил № 354 в случае, если правомочным органом власти для отопления утверждены нормативы потребления на общедомовые нужды.

Что касается "фронта" деятельности совета дома, то он может руководствоваться:

- положениями ст. 161.1 ЖК РФ;

- Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (с изменениями от 6 мая 2011 г.) http://base.garant.ru/12148944/ в части проведения осмотров в том числе;

- Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)

http://base.garant.ru/12132859/

- Правилами предоставления коммунальных услуг, в том числе и в части обязанности исполнителя.

У председателя, работающего в рамках этих нормативных актов, появится и соответствующие документы.

Желательно, чтобы председатель имел полномочия, удостоверенные доверенностями (п. 3 ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ).

запрос к жилинспекции был в том, что дом скоро на башку свалится, а ответственности нет, никто не ремонтирует вовремя...

А существует договор с тем, кто обязан производить ремонт?

Если нет, то на кого пенять?!