Определении покупной стоимости осовободившихся комнат в коммуналке

Здравствуйте,

Депатрамент жилья разрешил нам выкупить освободившиеся комнаты в коммунальной квартире по рыночной цене. От нас потребовали

провести за свой счет независимую оценку стоимости комнат.

Скажите пожалуйста, правомочно ли решение общественной комиссии о продаже комнат по рыночной цене или стоимость квадратного метра должна рассчитываться по установленной методике? Насколько

мне известно, такая методика определена распряжением правительства Москвы от 12 сентября 2003 г. N 1630-РП.

Вообще то никто не отменял

О ПРОДАЖЕ СВОБОДНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КОММУНАЛЬНЫХ

КВАРТИРАХ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

(Редакция на 14.03.2006)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

27 августа 2002 г.

N 706-ПП

В целях приведения в соответствие с требованиями федерального

законодательства порядка продажи свободных жилых помещений в

коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы,

Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Положение о порядке и условиях продажи свободных

жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности

города Москвы (приложение).

2. Московскому городскому бюро технической инвентаризации

разработать:

2.1. До 01.10.2002 проект порядка определения коэффициента

удаленности в зависимости от местоположения объекта.

2.2. До 01.10.2002 форму справки о стоимости жилого помещения.

2.3. До 01.01.2003 доработать программное обеспечение с целью

автоматизации процесса формирования и выдачи справок.

3. Считать утратившим силу распоряжение Мэра Москвы от 29 ноября

1999 года N 1358-РМ "О продаже свободных жилых помещений в квартирах

коммунального заселения".

4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на

первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.

Мэр Москвы

Ю.М. Лужков

27 августа 2002 г.

N 706-ПП

Приложение

к постановлению Правительства Москвы

от 27 августа 2002 года

N 706-ПП

ПОЛОЖЕНИЕ

О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ПРОДАЖИ СВОБОДНЫХ ЖИЛЫХ

ПОМЕЩЕНИЙ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ, НАХОДЯЩИХСЯ

В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия продажи

свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в

собственности города Москвы.

2. При покупке гражданами свободных жилых помещений в

коммунальных квартирах с рассрочкой платежа порядок и условия продажи

определяются Положением о порядке и условиях купли-продажи жилых

помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города

Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 2 марта

1999 года N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой

платежа, находящихся в собственности города Москвы".

3. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах

осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда

города Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Основанием для

заключения договора купли-продажи является справка-разрешение на выкуп

свободного жилого помещения, оформляемая управлениями Департамента

жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных

округах (приложение 1), подтверждающая, что данное помещение свободно

от обязательств и подлежит продаже.

4. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире

может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и

занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам социального

найма либо имеющим в данной квартире жилые помещения в собственности.

5. В собственность проживающих либо имеющих в собственности жилые

помещения в коммунальной квартире граждан могут быть проданы свободные

жилые помещения при отсутствии в этой квартире граждан, указанных в

части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года

N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

6. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных

условий в районах, кроме случаев, установленных в части 1 статьи 16

Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об

основах федеральной жилищной политики", предоставляется приоритетное

право покупки жилья, а также право на внеочередное получение

безвозмездной субсидии для покупки свободного жилого помещения в

данной коммунальной квартире в пределах социальной нормы с учетом

имеющегося жилого помещения в порядке, предусмотренном правовыми

актами города Москвы.

7. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах

осуществляется путем заключения договора купли-продажи между

Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и

физическими лицами.

8. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь

она может быть продана при согласии всех нанимателей либо

собственников жилых помещений данной коммунальной квартиры им в

долевую собственность.

Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются

судом.

9. Оформление документов на продажу свободных жилых помещений в

коммунальных квартирах осуществляется управлениями Департамента

жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных

округах.

10. При поступлении в управления Департамента жилищной политики и

жилищного фонда города Москвы в административных округах информации об

освобождении жилого помещения в коммунальной квартире они письменно

уведомляют граждан, проживающих в данной квартире на условиях

социального найма либо имеющих в указанной квартире жилые помещения в

собственности, об освобождении жилой площади.

11. Граждане, желающие купить свободные жилые помещения в

коммунальной квартире, представляют в управление Департамента жилищной

политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе в

течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого

помещения следующие документы:

- заявление о покупке свободного жилого помещения (приложение 2);

- единый жилищный документ;

- экспликацию и поэтажный план на квартиру;

- расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ в

соответствии с Методикой расчета цены продажи жилья, реализуемого

физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с

учетом месторасположения дома, утвержденной распоряжением Мэра Москвы

от 24 июня 1996 г. N 15/1-РМ "Об утверждении Методики расчета цены

продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям

Правительства Москвы".

В случае пропуска указанного срока по уважительным причинам и их

документального подтверждения он может быть продлен по решению

управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города

Москвы в административном округе.

12. Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом

конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению

жилищным фондом в г. Москве по одному из трех вариантов расчета цены

продажи жилого помещения, произведенного БТИ в соответствии с

Методикой, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N

15/1-РМ (I вариант - цена продажи с учетом удорожания строительной

продукции; II вариант - цена продажи жилья с учетом технических

характеристик дома и квартиры; III вариант - цена продажи жилья с

учетом месторасположения дома).

13. Средства от продажи свободных жилых помещений в коммунальных

квартирах перечисляются в бюджет города.

14. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.

15. При отказе лиц, подавших заявление в управление Департамента

жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном

округе, от покупки свободных жилых помещений и отсутствии других

претендентов на их приобретение среди жильцов коммунальной квартиры

свободные жилые помещения предоставляются иным гражданам в порядке,

предусмотренном правовыми актами города Москвы.

САМА МЕТОДИКА:

МОСКВА

МЭР

РАСПОРЯЖЕНИЕ

24 июня 1996 г. N 15/1-РМ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ, РЕАЛИЗУЕМОГО ФИЗИЧЕСКИМ И ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМПО РЕШЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Во исполнение п. 5 распоряжения Мэра Москвы от 06.02.96 N 53-РМ "Об утверждении порядка и методики расчета цен продажи жилой площади физическим и юридическим лицам в дополнение к реализации жилых помещений в домах, предназначенных для продажи":

1. Утвердить методику расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома (приложение).

2. Считать утратившим силу пункт 2 распоряжения Мэра Москвы от 06.02.96 N 53-РМ "Об утверждении порядка и методики расчета цен продажи жилой площади физическим и юридическим лицам в дополнение к реализации жилых помещений в домах, предназначенных для продажи".

3. Контроль за выполнением распоряжения возложить на министра Правительства Москвы - руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В.

Мэр Москвы

Ю.М. Лужков

Приложение

к распоряжению Мэра Москвы

от 24 июня 1996 г. N 15/1-РМ

Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома

1. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений.

2. Определение стоимости одного квадратного метра общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро технической инвентаризации.

3. Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

4. Порядок определения восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади строения:

4.1. Восстановительная стоимость жилого строения представляет собой стоимость его строительства на момент оценки.

4.2. Восстановительная стоимость определяется путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки.

4.3. За исходную восстановительную стоимость (Свд) принимается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно нормативным документам Правительства Москвы в уровне цен по состоянию на 01.01.91 и занесенная в технические паспорта строений.

5. Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв. м общей площади строения:

5.1. Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.91 и стоимостным выражением его физического износа, в расчете на 1 кв. м:

Со = Свд х (1 - Иф : 100) : F, где Со - остаточная стоимость 1 кв. м;

Свд - восстановительная стоимость жилого дома;

Иф - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа по таблице (п. 1 приложения к методике) в %;

F - общая площадь дома (кв. м).

6. Расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции:

6.1. Цена 1 кв. м общей площади дома определяется исходя из его остаточной стоимости по следующей формуле:

Ссм = Со х Куд,

где Со - остаточная стоимость 1 кв. м общей площади дома;

Куд - коэффициент удорожания, определяющийся как отношение средней стоимости 1 кв. м общей площади по данным Департамента экономической политики и развития Москвы, предоставляемым ежемесячно, к стоимости 1 кв. м общей площади на 01.01.91 (248,2 руб. - по данным АО "Москапстрой").

6.2. Цена жилья определяется по формуле:

Сск = Ссм х Fк, где Fк - общая площадь квартиры.

7. Расчет цены продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры:

7.1. Цена 1 кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:

Стм = Ссм х Ксож х Кбл х Кэт х Киз х Клиф х Квыс х Кмус х х Км х Кк, где:

Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0,95 - менее 1,50

1,00 - от 1,50 до 1,66

1,05 - от 1,66 до 2,00

1,10 - свыше 2,00;

Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; при наличии лоджии - 1,05; при их отсутствии - 0,95; при наличии двух и более балконов или лоджий - 1,10;

Кэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях - 1,00;

Киз - изолированность комнат:

1,04 - все комнаты изолированы;

0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах. 1,00 - во всех остальных случаях;

Клиф - наличие лифта:

1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;

1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей;

Квыс - высота помещений: 0,98 - менее 2,5 м;

1,00 - от 2,50 м до 2,80 м;

1,02 - от 2,80 м до 3,00 м;

1,04 - от 3,00 м до 3,40 м;

1,06 - свыше 3,40 м;

Кмус - наличие мусоропровода:

1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей;

Км - материал стен: 1,10 - кирпич; 1,05 - монолит;

1,00 - сборный железобетон;

Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни:

0,95 - при площади кухни до 6 кв. м;

1,00 - -"- от 6 кв. м до 9 кв. м;

1,05 - -"- от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 - -"- свыше 12 кв. м.

7.2. Цена 1 кв. м общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 кв. м общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

7.3. Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры составляет: Стк = Стм х Fк,

где Fк - общая площадь квартиры.

8. Расчет цены продажи жилья с учетом месторасположения дома:

8.1. Цена 1 кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома, по следующей формуле:

Смм = Стм х Кмет х Кзон, где Кмет:

1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м;

1,0 - во всех остальных случаях;

Кзон - коэффициент оценочной зоны определяется согласно п. 2 приложения к настоящей методике, в зависимости от того, в какой оценочной зоне расположен дом.

8.2. Цена 1 кв. м общей площади с учетом месторасположения дома не должна превышать цену 1 кв. м общей площади в домах - новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, в данной оценочной зоне (Ском). В противном случае эти цены принимаются как равные.

8.3. Цена жилья с учетом месторасположения дома составляет:

Смк = Смм х Fк, где Fк - общая площадь квартиры.

Приложение к Методике

1. ПОКАЗАТЕЛИ СРЕДНЕГОДОВОГО ПРИРОСТА ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ СТРОЕНИЙ В Г. МОСКВЕ

Группа капитальности строений

Среднегодовой прирост физического износа (%) в зданиях, построенных:

до 1917 г.

до 1941 г.

после 1941 г.

1

0,2

0,4

0,7*

2

0,3

0,5

0,8

3

0,3

0,6

1,0

4

0,6

0,9

1,5

5

--

1,5

2,0

* Для всех серий пятиэтажных панельных строений - 1.

2. КОЭФФИЦИЕНТЫ ОЦЕНОЧНЫХ ЗОН

1,9 - зона 1а (территория внутри Бульварного кольца)

1,6 - зона 1б (территория между Бульварным и Садовым кольцом)

1,4 - зоны с N 2 по N 9

1,2 - зоны с N 10 по N 18

1,1 - зоны с N 19 по N 25 и с N 29 по N 34

1,0 - зоны с N 26 по N 28 и с N 35 по N 40

0,9 - зоны с N 41 по N 69

Границы оценочных зон утверждены распоряжением Мэра Москвы от 08.09.94 N 437-РМ.

Вдогонку.

Во многих случаях сейчас отказывают в выкупе.

В вашей ситуации надо отталкиваться от того,

на каких основаниях вам разрешили в выкупе и в каком вы округе.

Может вам и не стоит пытаться настаивать на

оценке по 706ПП.

Во многих случаях сейчас отказывают в выкупе.

Отказывать в выкупе, по-моему, не должны, так как это противоречит и жилищному кодексу, и московским законам. Поэтому вопрос именно в цене выкупа.

В вашей ситуации надо отталкиваться от того,

на каких основаниях вам разрешили в выкупе и в каком вы округе.

Может вам и не стоит пытаться настаивать на

оценке по 706ПП.

Мы живем в ЮЗАО. Но в любом случае, рыночная стоимость по оценкам независимой компании будет как минимум в 2 раза выше, чем самая высокая цена БТИ.

Посмотрев существующие законы Москвы, я пришел к выводу, что департамент не прав. Решение общественной комиссии основывается на двух обстоятельствах:

1. Я зарегистрирован в Москве менее 5 лет. Поэтому меня отказались принимать в расчет.

2. Моя супруга обеспечена жил. площадью в соответствии с нормой предоставления (так получается, если не учитывать меня, но вместе со мной на каждого приходиться менее нормы предоставления).

Однако, моя супруга является долгожителем Москвы. Про эту категорию граждан в законе сказано следующее (Закон "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" в ред. Законов г. Москвы от 17.12.2003 N 76, от 08.12.2004 N 83):

Статья 3. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий

...

2. Граждане, проживающие в городе Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от нормы постановки на учет при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее:

1) последних 10 лет и при наличии полного общего трудового стажа, необходимого для назначения трудовой пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации;

...

Граждане, перечисленные в настоящей части, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по категории "Долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения" вместе с членами их семей при отсутствии у граждан и членов их семей отдельных квартир, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования.

Получается, что и я, как супруг, должен был учитываться общественной комиссией (у меня нет права самостоятельного пользования отдельной квартирой). Кроме того, норма предоставления вообще не должна была применяться, так как в законе сказано: ... независимо от нормы постановки на учет ...

Смущает уверенность представителей департамента, с которой они вынесли решение. Это наводит на мысль, что я не знаю каких-то самых последних законов, постановлений, инструкций. Либо у работников департамента такая позиция: "Надо попытаться содрать побольше (авось заплатят), а закон будем соблюдать, если к этому принудит решение суда".