Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением. 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Комментарий к статье 35
1. Действие комментируемой статьи распространяется на граждан, имеющих право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являющихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, в том числе произведшего отчуждение этого жилого помещения другим лицам, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа.
2. К членам семьи собственника жилого помещения согласно ст. 31 ЖК относятся проживающие совместно с этим собственником его супруг, его дети и его родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Под вселением в качестве членов своей семьи следует понимать вселение граждан для постоянного проживания.
Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, например вследствие развода, ведет к тому, что для бывших членов семьи собственника право пользования этим жилым помещением, как правило, прекращается. В случае отказа добровольно освободить жилое помещение бывшие члены семьи собственника подлежат выселению из принадлежащего собственнику жилого помещения в судебном порядке.
Если у бывших членов семьи собственника жилого помещения отсутствуют возможность для приобретения жилого помещения в самостоятельное пользование или возможность осуществления права пользования иным жилым помещением по договору социального найма, суд вправе признать за бывшими членами семьи собственника право пользования жилым помещением. Таким образом, бывшие члены семьи собственника жилого помещения приобретают право пользования этим помещением на срок, установленный решением суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК).
По истечении этого срока пользование жилым помещением, установленное решением суда, прекращается.
3. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника, а также гражданами, проживающими в нем на основании решения суда, прекращается в случае выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решения об изъятии земельного участка, производят выкуп жилых помещений у их собственников (см. комментарий к ст. 32 ЖК). Члены семьи бывшего собственника выкупленного жилого помещения, а также граждане, которые пользовались им на основании решения суда, обязаны освободить данное жилое помещение. У этих граждан отсутствует право требовать обеспечения их жилыми помещениями, поэтому в случае их отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
4. Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения не имеют права распоряжения этим помещением, в связи с чем при отчуждении жилого помещения его собственником у членов его семьи прекращается право пользования этим помещением. Соответственно, должно прекратиться и право пользования жилым помещением граждан, которые проживали в жилом помещении совместно с его собственником одной семьей. Смена собственника жилого помещения может происходить в силу разных причин, в том числе и смерти собственника помещения. Но и в этом случае право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается.
В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании заявления его собственника.
5. Граждане могут приобрести право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.
На наследника, которому переходит по завещанию жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право пользования этим жилым помещением или отдельной его частью на период жизни этого лица либо на иной срок (ст. 1137 ГК). Если в завещании установлен иной срок, в течение которого наследник обязан предоставить право пользования жилым помещением гражданину, то истечение этого срока является основанием для прекращения права пользования жилым помещением гражданином, которому это право было предоставлено завещательным отказом, и его последующего выселения собственником жилого помещения (см. комментарий к ст. 33 ЖК).
6. Завещательный отказ может быть сделан только в отношении того жилого помещения, которое принадлежит лицу на праве собственности. Поэтому право пользования жилым помещением лицом, которому это право предоставлено завещательным отказом, прекращается во всех случаях, когда прекращается и право собственности наследника на данное помещение. Например, при выкупе жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, прекращается. Лица, пользовавшиеся жилым помещением на основании завещательного отказа, подлежат выселению из выкупленного жилого помещения без предоставления им другого жилого помещения.
То же происходит и в случае смены собственника жилого помещения. Право пользования этим помещением лицами, которые проживают в нем на основании завещательного отказа, прекращается. Нового собственника жилого помещения нельзя обязать предоставить это помещение в пользование иным лицам, поскольку завещатель вправе давать указания только своим наследникам, а не другим собственникам.
7. В случае, когда члены семьи собственника жилого помещения, в том числе бывшие члены его семьи, проживающие в жилом помещении на основании решения суда, а также граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить их об устранении этих нарушений и назначить разумный срок для проведения ремонта в жилом помещении либо устранения нарушений.
Если названные граждане после предупреждения собственника жилого помещения продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, то по иску собственника жилого помещения эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
После выселения указанных выше граждан обязанность проведения ремонта жилого помещения лежит на его собственнике.
8. Если члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, использующие жилое помещение на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, самовольно произвели переустройство или перепланировку занимаемого помещения, то орган местного самоуправления направляет собственнику жилого помещения уведомление о необходимости приведения их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок. Собственник жилого помещения вправе уведомить лиц, имеющих право пользования этим помещением и самовольно произведших переустройство и перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Вместе с тем ответственность за действия этих лиц несет сам собственник. Приведение жилого помещения его собственником в прежнее состояние является основанием для взыскания с лиц, самовольно произведших переустройство и перепланировку, возмещения ущерба. Думается, что самовольные действия лиц, имеющих право пользования помещением и связанные с переустройством или перепланировкой жилого помещения, также могут служить основанием для выселения их из жилого помещения по требованию его собственника.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ