Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Комментарий к статье 24
1. В комментируемой статье названы основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое.
Собственнику помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе помещения в случае непредставления указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК). Думается, что в случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в ст. 23 ЖК РФ установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В настоящем Кодексе небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе и при подаче им заявления; должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и представления всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.
По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 настоящего Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в ст. 23 ЖК РФ документов в данный орган. А если не представлены все документы, то согласно данной статье срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.
2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, как орган местного самоуправления может узнать о представлении документов в другой орган. Например, собственник помещения представил заявление в орган государственной власти субъекта РФ. Через какое-то время он получает от органа местного самоуправления отказ в переводе жилого помещения в нежилое по тому основанию, что документы представлены в ненадлежащий орган. Ситуация парадоксальная. Если орган государственной власти отправил документы в орган местного самоуправления, то они поступили в надлежащий орган и оснований для отказа нет. Если орган государственной власти не отправил документы в орган местного самоуправления, то последний так и не узнает, что собственник какого-то жилого помещения желает перевести его в нежилое и, соответственно, не может отказать в переводе, поскольку не знает об этом. Как в таком случае должен выглядеть отказ органа местного самоуправления этому собственнику в переводе помещения? В данном случае собственник помещения не вправе в судебном порядке требовать разрешения о переводе помещения, поскольку обязанность рассматривать заявление у органа местного самоуправления не наступила.
3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода помещения в нежилое определены в ст. 22 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 22 ЖК).
Основанием отказа также может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо отсутствие технической возможности сделать такой вход.
Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение.
Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.
Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
5. В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи. Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права граждан и юридических лиц. При этом законодательство может быть и не нарушено.
6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ