Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Комментарий к статье 23
1. В комментируемой статье установлен порядок (процедура) перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или о переводе нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления. В ч. 1 комментируемой статьи дается сокращение этого понятия: "...орган, осуществляющий перевод помещений". Но выглядит как-то странно, когда сокращение длиннее фразы, которую сокращают, тем более когда другого органа, дающего согласие на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, законодатель не называет.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц. Это обусловлено тем, что орган местного самоуправления не вправе требовать документы, не предусмотренные в комментируемой статье, а ст. 22 настоящего Кодекса ставит отсутствие обременения помещения условием перевода. В связи с этим собственник где-то должен отразить, что обременения помещения нет.
Думается, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое необходимо указать о цели использования этого помещения после перевода. Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещений в качестве нежилых. Например, размещение продовольственного магазина предполагает наличие промышленных холодильных установок, а в случае использования помещения, например, для размещения магазина, где продают одежду, предъявляются совсем иные требования. Если помещение используется для размещения предприятия общественного питания, то требуются большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большей мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения. В связи с этим важным элементом при переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах является цель использования нежилого помещения после его перевода.
3. Кроме того, собственник помещения представляет документы о техническом состоянии помещения, в том числе план нежилого помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения представляется технический паспорт жилого помещения. Также представляются поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производится переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье дан исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно, орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье.
При принятии решения о разрешении перевода помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.
4. Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в принятии такого решения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). И в данном случае непонятен смысл установления формы и содержания этого документа Правительством РФ. Форма этого документа уже установлена федеральным законом, Правительство РФ не вправе устанавливать другую форму этого документа. Неужели Правительство России будет работать над текстом постановления главы муниципального образования?
Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления, к тому же отсутствие информации от органа местного самоуправления на постановление главы муниципального образования не повлияет.
5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке помещения (если такие предполагаются при переводе); после проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приемочной комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества, после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого.
Если работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке не предполагалось, то после принятия решения о переводе органом местного самоуправления, в котором должно быть отражено, что названные работы в данном случае не производятся, осуществляется регистрация помещения, переведенного в нежилое или жилое.
Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав. Несмотря на то что собственник помещения не изменился, изменилось назначение объекта недвижимости (Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Правительством РФ).
6. Пользование помещением после его перевода в нежилое осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан, проживающих в многоквартирном доме, где находится переведенное помещение, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Пользование помещением после перевода его в жилое помещение производится в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, а также с правилами пользования жилыми помещениями.
В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).