Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Комментарий к статье 12
1. Согласно ст. 72 (п. "к") Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
Новый ЖК РФ к исключительной компетенции Российской Федерации относит решение таких наиболее важных вопросов, как:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищного фонда наряду с такими формами, как статистический и бухгалтерский учет, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию, предполагающую оформление технических паспортов жилых помещений (см. комментарий к ст. 19 ЖК).
Порядок, т.е. процедура проведения учета различных видов жилищных фондов - частного, государственного и муниципального, - должен быть разработан Правительством РФ. Действующие в настоящее время Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13 октября 1997 г. и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, вводят единую для России систему учета жилищных фондов. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
В системной связи с положением ч. 3 ст. 15 ЖК РФ это полномочие Российской Федерации должно быть закреплено принятием соответствующего нормативного акта Правительства РФ. До принятия такого акта следует руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, различными санитарными нормами и правилами;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлены ст. 51 ЖК РФ (см. комментарий). Перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, однако в системной связи с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ его следует рассматривать как открытый. Поэтому более предпочтительной являлась формулировка ст. 29 ЖК РСФСР, которая допускала возможность признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, установленным законодательством.
Кроме того, в ст. 51 ЖК РФ следовало бы говорить не об основаниях, а об условиях признания граждан нуждающимися в социальном жилье. Единственным основанием предоставления жилого помещения по договору социального найма, согласно данному Кодексу, является критерий "малоимущественности". Соответственно и в п. 3 ст. 12 ЖК РФ следовало бы упоминать о праве федерального законодателя устанавливать иные условия признания малоимущих граждан нуждающимися в социальном жилье;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В отличие от субъектов РФ, которые полномочны самостоятельно устанавливать порядок, т.е. процедуру предоставления по договорам социального найма жилья из жилищного фонда субъекта РФ, федерация оставляет за собой право устанавливать такой порядок для других собственников - муниципальных образований. Целесообразность такого решения, вероятно, может быть объяснена стремлением к единообразному подходу в предоставлении социального жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.
Жилищный фонд РФ как государственный жилищный фонд должен, как представляется, использоваться исключительно в целях предоставления составляющих его помещений по договорам социального найма, что связано с функциональным предназначением такого фонда для некоммерческого использования в целях реализации определенных социальных нужд. Между тем имеющиеся законодательные решения свидетельствуют об ином. Государственный жилищный фонд продолжает использоваться для предоставления его жилых помещений по различным договорам, в том числе по договору найма (коммерческого найма).
Соответственно, к компетенции РФ относится и определение тех категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение жилищного фонда РФ по тем или иным договорам. Статья 98 ЖК РФ предписывает федеральному законодателю определить также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К компетенции РФ относится и установление тех категорий граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом.
Порядок, т.е. процедура предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в социальном жилье, уже установлен ЖК РФ. Этот порядок может быть как сохранен, так и изменен иными федеральными законами, которые вправе предусмотреть предоставление жилых помещений по договору социального найма иным, кроме малоимущих, категориям граждан.
В отношении иных категорий граждан, которым жилье будет предоставляться не по договору социального найма, может быть предусмотрен любой порядок предоставления жилого помещения;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Основанием предоставления специализированных жилых помещений согласно ст. 99 ЖК РФ является решение собственника помещения или уполномоченного им лица. Каких-либо иных оснований такого предоставления ЖК РФ не называет и не предусматривает возможности их введения. По-видимому, законодатель имел в виду возможность предоставления специализированного жилья иным, кроме перечисленных в гл. 9 ЖК РФ, категориям граждан;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Это полномочие Российской Федерации реализовано в разд. V ЖК РФ, в котором подробно регулируется организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Исключительная компетенция РФ в решении этих вопросов обусловлена тем, что отношения по организации и деятельности ЖК и ЖСК по большей части носят гражданско-правовой характер. Согласно же ст. 71 (п. "о") Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, а также правового положения членов товариществ собственников жилья.
Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, поэтому соответствующее регулирование, содержащееся в разд. VI ЖК РФ, имеет гражданско-правовой характер и отнесено к ведению Российской Федерации;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.
ЖК РФ говорит только об основании проведения переустройства и перепланировки жилых помещений (см. комментарий к ст. 28 ЖК). Вместе с тем в этой и других статьях гл. 4 ЖК РФ фактически определены и условия, и порядок переустройства и перепланировки, которые должны быть едиными для всех видов жилищного фонда;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания.
На сегодняшний день такие основания непригодности (ветхость, аварийность, наличие вредного воздействия факторов среды обитания) и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания установлены Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552. Дополнительно предстоит разработать критерии и технические условия отнесения жилых домов к категории ветхих, аварийных и непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания. Разработанные в 2004 г. названные критерии и технические условия не прошли регистрацию в Минюсте РФ;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания.
В настоящее время решение вопроса о признании жилых домов (жилых помещений) жилищного фонда РФ непригодными для проживания отнесено к компетенции межведомственных комиссий, создаваемых органами исполнительной власти субъектов РФ. Порядок признания жилых домов непригодными для проживания установлен вышеназванным Постановлением Правительства РФ;
13) установление правил пользования жилыми помещениями.
Учитывая изменения, касающиеся пределов использования жилых помещений (см. комментарий к ст. 17 ЖК), федеральному законодателю предстоит обновить действующие до настоящего времени Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений.
Конституция РФ запрещает лишь произвольное, т.е. не основанное на законе, и внесудебное лишение граждан жилища.
Выселение из занимаемого жилого помещения представляет собой серьезное ограничение права на жилище, гарантированного Конституцией РФ, а потому допускается только на основании федеральных законов, основным из которых является ЖК РФ. Выселение граждан по тем или иным основаниям, а также порядок и условия выселения регламентированы ст. ст. 29, 35, 83 - 91 ЖК РФ;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями.
Регулирование сделок с жильем в целом - предмет ГК РФ. Но и ЖК РФ предусматривает возможность совершения отдельных сделок с жилыми помещениями - например, путем их поднайма, обмена и замены, выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Соответствующие полномочия РФ реализованы в ст. ст. 154 - 155 ЖК РФ (см. комментарии к ним);
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Названное правомочие Российской Федерации в настоящее время реализовано принятием Постановления Правительства РФ "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. N 1086; органы данной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, за санитарным состоянием отдельных помещений жилищного фонда.
Дополнительно контроль за выполнением требований санитарного законодательства осуществляют учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ.
2. К компетенции РФ могут быть отнесены и иные вопросы, в частности:
1) утверждение порядка подготовки и принятия органом государственной власти или местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК);
2) утверждение Перечня тяжелых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с гражданами, страдающими ими, невозможно (ст. 51 ЖК);
3) утверждение Типового договора социального найма жилого помещения, Типового договора найма специализированных жилых помещений (ст. ст. 63, 100 ЖК);
4) утверждение порядка отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и предъявляемых к ним требований (ст. 92 ЖК);
5) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в жилищном фонде Российской Федерации (ст. 104 ЖК);
6) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Российской Федерации (ст. ст. 107, 109 ЖК);
7) утверждение порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан (ст. 155 ЖК);
8) утверждение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 156 ЖК);
9) утверждение порядка определения размера платы за коммунальные услуги, рассчитываемые исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, при отсутствии приборов учета (ст. 157 ЖК);
10) утверждение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ст. 157 ЖК);
11) утверждение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157 ЖК);
12) утверждение порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, перечня прилагаемых к заявлению документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ст. 159 ЖК);
13) утверждение федеральных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК);
14) утверждение порядка финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядка финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках (ст. 159 ЖК);
15) определение порядка и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг установленным федеральным законом отдельным категориям граждан (в связи с заменой предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на предоставление компенсаций (ст. 160 ЖК);
16) утверждение порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не реализовано (ст. 161 ЖК);
17) утверждение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации (ст. 163 ЖК).
3. Другие полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений могут быть установлены иными федеральными законами.