Жилой дом блокированной застройки и земля!!!!!!

[Даниил57]

Доброе время суток уважаемые юристы. Помогите выйти из тупика с наеименшим сопротивлением.

На 2 участках начали строить 1 жилой дом блокировочной застройки на 4 квартиры. Разрешение на строительство на зем участках по ген плану, т.е. № 150 и № 151. Дом возвели и параллельно раздробили участки на 4 - по участку на квартиру, при этом уже есть адресная характеристика каждого участка. Теперь хотим изготовить тех паспорта и ввести в эксплуатацию. Для изготовления тех паспорта необходма адресная справка. Сельское поселение не выдает этот документ ссылаясь на то, что 1 дом не может стоять на 4 участках и соответственно не может иметь 4 адреса. По хорошему нам нужно объеденять 4 зем участка в 1, вводить дом в эксплуатацию, а уж потом опять дробить этот участок на 4. Как выйти из этого положения другим более быстрым способом???

[Даниил57]

Доброе время суток уважаемые юристы. Помогите выйти из тупика с наеименшим сопротивлением.

На 2 участках начали строить 1 жилой дом блокировочной застройки на 4 квартиры. Разрешение на строительство на зем участках по ген плану, т.е. № 150 и № 151. Дом возвели и параллельно раздробили участки на 4 - по участку на квартиру, при этом уже есть адресная характеристика каждого участка. Теперь хотим изготовить тех паспорта и ввести в эксплуатацию. Для изготовления тех паспорта необходма адресная справка. Сельское поселение не выдает этот документ ссылаясь на то, что 1 дом не может стоять на 4 участках и соответственно не может иметь 4 адреса. По хорошему нам нужно объеденять 4 зем участка в 1, вводить дом в эксплуатацию, а уж потом опять дробить этот участок на 4. Как выйти из этого положения другим более быстрым способом???

[Старая хулиганка]

Даниил57, смотрите в поисковиках Письмо Минэкономразвития от 19 января 2010 № Д23-99.

Там - полная информация для Вас.

[Даниил57]

Там говориться о доме, на который уже есть право собственности. Мне же надо ввести дом в эксплуатацию и соответственно получить право собственности. Зем участок был разбит на 4 только лишь для удобства будующих собственников - есть конкретные границы участка для каждого собственника и им не придеться спрашивать друг у друга разрешения на продажу при долёвке.

[Старая хулиганка]

Даниил57, Вы возвели "один жилой дом на четыре квартиры".

У Вас - многоквартирник!!!

Право собственности, Вы будете регистрировать не на дом, а на каждую квартиру. У Вас земля, является общим имуществом дома, и находится в режиме общедолевой собственности - без выделения долей. Доли в натуре - не выделяются. При отчуждении квартиры, отчуждается и часть общего имущества - земли, пропорционально размерам Вашей квартиры (теоритически, но не практически).

Вы можете, только, соглашением всех собственников квартир определить порядок пользования.

Прочтите ещё раз, внимательно Письмо, и указанные в нём ссылки, а также статью 290 ГК РФ.

Всего доброго!

[Даниил57]

Значит получи долевку (по умолчанию), дом(квартиру), а потом опять межеваться, выделять, ставить на учет, пошлины, оплаты, кабинеты...., всё заново. Разве не существует схемы, предусматривающей интересы собственников (даже будующих) сразу "под ключ"????? Блочная застройка хоть и является многоквартирной, но на землях ИЖС строятся ведь.

[Старая хулиганка]

У Вас особый режим долевой собственности на землю - земля под многоквартирный дом, и не по умолчанию, а в силу закона!

Ещё прочтите:

- Постановление пленума ВС РФ и пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 (см.пункты 66, 67, 68).

- эту позицию высших судов, поддерживает и разъясняет КС в своём постановлении от 28 мая 2010 № 12-П

- Постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006, где дано полное описание состава общего имущества многоквартирного дома.

У Вас в свидетельстве на квартиры, должна быть запись о том, что земля в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома (возможно, на это даётся отдельная бумага).

[Даниил57]

Признаком многоквартирного дома является наличие в нем нескольких квартир.Квартирой, согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования В ТАКОМ ДОМЕ и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, если имеющиеся в доме жилые помещения обеспечивают возможность прямого доступа НЕ К ПОМЕЩЕНИЯМ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ в доме, а, например, выходят на ТЕРРИТОРИЮ общего пользования, общий земельный участок, то такие жилые помещения не являются квартирами. Следовательно, дом, состоящий из таких помещений, не является многоквартирным домом. Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

В связи с тем, что дома блокированной застройки, как следует из приведенной выше нормы, не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

[Даниил57]

Или это ошибочное мнение????

[Старая хулиганка]

Ошибочое.

Поскольку основано на выдернутой из текста цитате, которой Вы дали своё толкование (удобное для Вас).

Прочтите, ещё, и это письмо Минэконом развития РФ от 26.08.2010 № Д23-3390.

Это и есть, основополагающий документ по Вашей проблеме.

Вообще-то, стоило, до начала строительства выяснить все детали, с точки зрения закона.

К сожалению, больше ничем помочь - не могу.

[atsp]

Спорное утверждение

Вообще вопрос очень спорный. Существует массу противоположных решений и писем (по поводу письма Минэкономразвития, есть письмо Минэкономразвития другого содержания см. ниже).

Если брать практику, можно доказать в суде, что таунхауз является домом блокированной застройки, НО, когда пойдете дальше вы можете получить судебное решение, что у Таунхаузов есть общее имущество и фактически к Вам будут применять законодательство с точки зрения квартиры.

Некоторым в свою бытность удалось получить решения суда, что таунхауз является отдельно стоящим домом. в данный момент времени это маловероятно.

А вообще весь бардак связан с тем, что у нас законодатели ценят объем закона, а не его содержание. Пока не будет нормально все прописано в законе, будет бардак и двойное трактование.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 17 октября 2011 г. N ог-д23-1694

О СТАТУСЕ ЖИЛОГО ДОМА БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) под "жилыми домами блокированной застройки" понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг", жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Постановление N 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Заместитель директора

Департамента недвижимости

М.В.БОЧАРОВ