ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА"К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И СТАТЬЮ 25.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И СТАТЬЮ 25.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) вступил в силу 1 апреля 2005 года.
Однако практика его применения выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют в полном объеме заработать предложенному Законом механизму привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
На устранение этих недостатков и направлен представленный законопроект. При этом основной целью проекта является выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства при сохранении преимущественной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Законопроектом, в частности, предлагается расширить перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья. Устанавливается, что помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
Проектом вводится новый порядок расторжения договора в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств и, соответственно, изменяются нормы об исключительно судебном порядке расторжения договора по инициативе застройщика.
Вводятся новеллы о действиях застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.
Уточняется перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства в целях обеспечения защиты коммерческой информации застройщика.
Наряду с указанными нормами, защищающими, в первую очередь, интересы застройщика, в целях сохранения сбалансированности правового обеспечения имущественных прав сторон договора участия в долевом строительстве проектом предлагается установить непосредственно в законе такой порядок уплаты цены договора, при котором цена договора уплачивается после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома либо авансовыми платежами по мере выполнения основных этапов строительства. Отметим, что указанный порядок оплаты работы предусмотрен статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий порядок оплаты работ по договору подряда. Поскольку договор участия в долевом строительстве по своему правовому содержанию наиболее близок к договору подряда, полагаем возможным и целесообразным установление аналогичного порядка оплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Наиболее острой критике после вступления в силу Закона был подвергнут институт солидарной ответственности застройщика и банка в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта долевого строительства, и самого объекта долевого строительства. Большая часть банков отказываются выдавать застройщикам кредиты на таких условиях. В этой связи предлагается исключить указанные нормы Закона, одновременно предусмотрев иной экономически выверенный механизм, реально обеспечивающий защиту имущественных интересов участников долевого строительства.
Опыт развития экономических отношений, в том числе зарубежный, показывает, что одним из наиболее действенных механизмов защиты имущественных интересов является страхование таких интересов. В этой связи предлагается обязать застройщика страховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, установив, что обязанность застройщика застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора является обязательным условием договора участия в долевом строительстве. В целях обеспечения контроля за соблюдением застройщиком указанной обязанности предлагается представлять договор страхования при регистрации договора участия в долевом строительстве. Указанные положения законопроекта требуют внесение изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Данный законопроект был доработан авторами в рамках статьи 112 Регламента Государственной Думы с учетом предложений Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам (ответственного Комитета по данному проекту), а также замечаний Правительства Российской Федерации и Государственно-правового управления.


ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И СТАТЬЮ 25.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Законопроект не предусматривает расходов, покрываемых за счет федерального бюджета; не затрагивает вопросов налогообложения и изменения финансовых обязательств государства.


ПЕРЕЧЕНЬ
АКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ПОДЛЕЖАЩИХ
ПРИЗНАНИЮ УТРАТИВШИМИ СИЛУ, ПРИОСТАНОВЛЕНИЮ, ИЗМЕНЕНИЮ,
ДОПОЛНЕНИЮ ИЛИ ПРИНЯТИЮ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ПРОЕКТА
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
ЗАКОН "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
И СТАТЬЮ 25.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ"
Принятие данного законопроекта не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия актов федерального законодательства, не указанных в тексте законопроекта.