ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА от 12.12.2005 N А33-6589/05-Ф02-6337/05-С2 Суд правомерно признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, поскольку сделка по отчуждению спорного земельного участка совершена не уполномоченным на ее совершение лицом.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 12 декабря 2005 г. Дело N А33-6589/05-Ф02-6337/05-С2

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рюмкиной М.Д.,
судей: Воробьевой Н.М., Кулакова В.И.,
при участии в судебном заседании:
представителя открытого акционерного общества "Разрез Бородинский" - Понятина Е.Н. (доверенность N 208 от 20.12.04 по 31.12.2005),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Разрез Бородинский" на решение от 11 августа 2005 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-6589/05 (суд первой инстанции: Юрченкова Р.М.),
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к специализированному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), открытому акционерному обществу (ОАО) "Разрез Бородинский" о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 24:45:0116001:0011, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Бородино, для использования нежилого здания (застроенная территория холодного склада ОКСа) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5984 кв.м, находящегося на праве аренды по договору аренды земельного участка от 16.01.1999 N 16, оформленной договором N 16 купли-продажи земельного участка от 24.01.2003 между муниципальным образованием (МО) "Город Бородино" и ОАО "Разрез Бородинский" и дополнительным соглашением к нему от 29.01.2004 N 1 между РФФИ и ОАО "Разрез Бородинский".
Определением от 13 апреля 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено муниципальное образование "Город Бородино".
Определением от 5 мая 2005 года в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство прокурора Красноярского края о вступлении в дело.
Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 16 от 24.01.2003, заключенный между муниципальным образованием "Город Бородино" и ОАО "Разрез Бородинский", по продаже земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 24:45:0116001:0001, общей площадью 5984 кв.м, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Бородино; признать недействительным дополнительное соглашение N 1 от 29.01.2004 к договору купли-продажи земельного участка N 16 от 24.01.2003, заключенное между РФФИ и ОАО "Разрез Бородинский", по продаже земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 24:45:0116001:0001, общей площадью 5984 кв.м, находящегося по адресу: Красноярский край, г. Бородино.
Определением от 8 июня 2005 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Красноярского края; к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное образование "Город Бородино".
Решением от 11 августа 2005 года иск удовлетворен.
Не согласившись с выводами Арбитражного суда Красноярского края, ОАО "Разрез Бородинский" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 11 августа 2005 года отменить и направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, арбитражный суд неправильно применил нормы материального права и процессуального права: статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного или муниципального имущества", статью 2 Федерального закона "О введении Земельного кодекса Российской Федерации". Арбитражный суд не применил Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", пункт 1.11 Методических рекомендаций по организации работы центрального аппарата Министерства имущества России и его территориальных органов в целях выполнения постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", утвержденных Министерством имущества России 25.09.2002 N ФГ-9/17090.
Заявитель в обоснование доводов кассационной жалобы сослался на Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству от 08.04.1996, Правила оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001, пункт 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 576 от 07.08.2002.
Выводы арбитражного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела. Арбитражный суд неправильно определил предмет доказывания по делу, обстоятельства совершения сделки купли-продажи земельного участка.
ОАО "Разрез Бородинский" считает, что суду следовало дать оценку спорной сделке на предмет наличия всех существенных условий, необходимых для заключения данного вида договоров, исследовать предмет договора, в том числе объекты, находящиеся на земельном участке; исследовать вопрос о принадлежности нежилых зданий ОАО "Разрез Бородинский", обстоятельства приобретения зданий до утверждения плана приватизации истца, отсутствие на земельном участке других нежилых зданий, принадлежащих третьим лицам.
Распоряжение Краевого комитета по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края, в котором предписано Российскому фонду федерального имущества осуществить замену ненадлежащей стороны в договоре купли-продажи земельного участка, принято в соответствии с действующим законодательством. По состоянию на дату подачи заявки на выкуп земельного участка (16.01.2003) действовала трехкратная ставка земельного налога.
Арбитражный суд неправомерно принял уточнения истцом исковых требований, состоящих из двух самостоятельных требований и двух оснований иска, и рассмотрел спор по существу.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Управление имущественных отношений администрации Красноярского края в отзыве на кассационную жалобу доводы последней отклонило, указав на их необоснованность.
Прокурор Красноярского края в отзыве на кассационную жалобу указал на правомерность удовлетворения арбитражным судом исковых требований, изложив свои соображения относительно иных оснований для признания недействительным дополнительного соглашения N 1 от 29.01.2004.
Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ОАО "Разрез Бородинский", проверив правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что постановлением Краевого комитета по управлению государственным имуществом N 08-06-1130П от 08.06.1994 государственное угледобывающее предприятие "Разрез Бородинский" преобразовано в акционерное общество открытого типа "Разрез Бородинский", утвержден план приватизации государственного предприятия федеральной формы собственности.
24.01.2003 между муниципальным образованием "Город Бородино" (продавец) и ОАО "Разрез Бородинский" (покупатель) заключен договор N 16 купли-продажи земельного участка из категории земель поселений, площадью 5984,0 кв.м, с кадастровым номером 24:45:0116001:0001, расположенного по адресу: г. Бородино, промышленная зона, разрешенное использование: под застроенной территорией холодного склада ОКСа в границах, указанных в кадастровом плане (выписке из государственного земельного кадастра) от 24.01.2003 N 45/03-71, являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 указанного договора стороны определили цену земельного участка в размере 23265 рублей 79 копеек.
29.01.2004 между Российским фондом федерального имущества (продавец) и ОАО "Разрез Бородинский" (покупатель) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи земельного участка N 16 от 24.01.2003, в соответствии с которым пункт 1.1 статьи 1 "Предмет договора" договора N изложен в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях дополнительного соглашения земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:45:0116001:0001, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Бородино, для использования нежилого здания (застроенная территория холодного склада ОКСа) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5984 кв.м, находящийся на праве аренды по договору аренды земельного участка N 16 от 16.01.1999".
Согласно пункту 5 указанного выше соглашения, статья 2 "Плата по договору" изложена в следующей редакции:
"2.1. Цена участка составляет 23265 рублей 79 копеек.
2.2. Покупатель уплатил цену участка в размере 9306 рублей 32 копеек. Оставшуюся сумму цены участка в размере 13959 рублей 47 копеек покупатель уплачивает в течение 7 календарных дней с момента заключения настоящего дополнительного соглашения.
2.3. Полная уплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок.
2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа, за вычетом расходов продавца на продажу участка в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, в размере 13261 рубля 50 копеек перечисляется на счет УФК по Красноярскому краю".
Теруправление, считая договор купли-продажи N 16 от 24.01.2003 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 29.01.2004 не соответствующими действующему законодательству, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Правовым основанием требований указаны статьи 125, 166, 168, 180, 422, 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 43 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статьи 28, 33, 42 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 13 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2003 год", статья 13 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2004 год", Положение о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, утвержденное Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи N 16 от 24.01.2003 ничтожен, поскольку на момент его подписания муниципальное образование "Город Бородино" не обладало правом распоряжения спорным земельным участком, решение о приватизации земельного участка уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации принято не было.
Суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 29.01.2004 N 1 как сделки, вытекающей из недействительного договора купли-продажи N 16 от 24.01.2003.
Другим основанием недействительности оспариваемых договора купли-продажи N 16 от 24.01.2003 и дополнительного соглашения к нему от 29.01.2004 N 1 арбитражный суд указал на необоснованное применение в договоре и дополнительном соглашении трехкратной ставки земельного налога. Данное условие противоречит действовавшему на момент совершения сделок Закону Красноярского края N 4-766 от 11.12.2002.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Арбитражный суд Красноярского края обоснованно квалифицировал избранный истцом способ защиты нарушенных прав и законных интересов как иск о признании недействительными ввиду ничтожности сделок по отчуждению спорного земельного участка (договора N 16 от 24.01.2003 и дополнительного соглашения N 1 от 29.01.2004) и применил статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Давая оценку спорному договору, арбитражный суд исходил из общих требований, закрепленных в статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В основу правовой оценки спорного договора арбитражный суд включил вопросы специальной правоспособности его участников, в частности, муниципального образования "Город Бородино".
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что решение о продаже спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до приватизации в федеральной собственности, должно быть принято Министерством имущественных отношений Российской Федерации в лице его территориального органа, основан на правильном применении абзаца 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 576 от 07.08.2002, и соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.
В силу пункта 4 статьи 42 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.
Суд установил, что сделка по отчуждению спорного земельного участка (договор купли-продажи N 16 от 24.01.2003) совершена не уполномоченным на ее совершение лицом - муниципальным образованием "Город Бородино" в отсутствие решения о приватизации уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, что обоснованно признано основанием недействительности (ничтожности) сделки.
Ничтожная сделка (договор) не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка (соглашение) по внесению изменений либо по перемене лиц в обязательстве применительно к недействительному ввиду ничтожности договору (сделке) также ничтожна.
Данное обстоятельство является достаточным основанием для признания недействительным дополнительного соглашения N 1 от 29.01.2004 к договору купли-продажи от 24.01.2003.
Пунктом 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.
Согласно положениям статьи 1 Закона Красноярского края от 11.12.2002 N 4-766 "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений" (действующей на момент возникновения спорных правоотношений сторон по отчуждению земельного участка) цена земли на территории Красноярского края при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений установлена в размере восьмикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сторонами в договоре N 16 от 24.01.2003 и дополнительном соглашении N 1 от 29.01.2004 в нарушение требований названных норм материального права применена трехкратная ставка земельного налога.
Указанный вывод основан на правильном применении пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", Закона Красноярского края "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений", соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
Арбитражный суд Красноярского края пришел к обоснованному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 11 августа 2005 года Арбитражного суда Красноярского края подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 августа 2005 года по делу N А33-6589/05 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Д.РЮМКИНА
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
В.И.КУЛАКОВ