ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА от 10.10.2005 N А38-6201-2/37-2005 Отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости номеров строящихся и подлежащих передаче квартир не является основанием для признания его недействительным.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 10 октября 2005 года Дело N А38-6201-2/37-2005

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Бабаева С.В., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца: Сидоркиной С.И. (доверенность от 26.05.2005, ордер от 10.10.2005), от ответчика: Мифтахутдинова Ф.М. (доверенность от 22.02.2005), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, на решение от 16.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2005 по делу N А38-6201-2/37-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл, принятые судьями Рыбаковым А.А., Ширковой Г.Ю., Щегловой Л.М., Черных В.А., по иску общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, к обществу с ограниченной ответственностью "УМ стройсервис", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, третьи лица - индивидуальный предприниматель Белова Л.Г., Республика Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью "Железобетон-2", город Йошкар-Ола Республики Марий Эл, о признании договора недействительным и
УСТАНОВИЛ:
Общественная организация инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс" (далее - Ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Управлению механизации дочернее предприятие открытое акционерное общество "Маригражданстрой" (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью "УМ стройсервис") о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве жилья от 06.04.1999.
До принятия судом решения заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил основание иска и просил признать недействительным договор, обязательство ответчика по которому возникло из договора купли-продажи, а не договора подряда как указано в исковом заявлении.
Заявленные требования основаны на статьях 168, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении спорной сделки сторонами не урегулированы существенные условия в нарушение требований закона.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены индивидуальный предприниматель Белова Люция Габдулфаязовна (далее - Белова Л.Г., Предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью "Железобетон-2" (далее - ООО "Железобетон-2").
Решением от 16.03.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2005, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд отнес спорный договор на долевое участие в строительстве к самостоятельному виду договоров, и, руководствуясь положениями главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод, что содержащиеся в нем условия о предмете сделки позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Ассоциация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, суду следовало отказать в признании полномочий представителя Беловой Л.Г. ввиду несоблюдения последней порядка государственной регистрации в качестве предпринимателя. Заключив дополнительное соглашение, обязательства по которому связаны с куплей-продажей недвижимости, стороны прекратили отношения по договору о долевом участии в строительстве. Из содержания предмета уточненного дополнительным соглашением договора подлежащая передаче квартира определенно не установлена (нет номера квартиры), что служит основанием считать договор незаключенным в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "УМ стройсервис" в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы истца и просило оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Участвующие в деле предприниматель Белова Л.Г. и ООО "Железобетон-2", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего.
Как следует из документов и установлено судом, правоотношения сторон возникли из договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 06.04.1999, согласно которому АИТ "Интрасс" (подрядчик) обязался построить и передать в собственность УМ "Маригражданстрой" (заказчика) одно- и двухкомнатную квартиры общей площадью 119,86 квадратного метра, на 2-м этаже 95-квартирного дома, по адресу: город Йошкар-Ола, микрорайон 9, позиция 32а. В разделе 2 договора стороны определили, что оплата заказчиком стоимости квартир составляет 299650 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит.
Дополнительным соглашением от 01.12.1999 в пункт 1.1 договора внесены изменения относительно предмета сделки: вместо оговоренных в договоре квартир ответчику выделялась трехкомнатная квартира на 2-м этаже общей площадью 82,97 квадратного метра по улице Маркса-Чехова, позиция 8а, в микрорайоне "Советский".
Истец полагает, что спорный договор с внесенными изменениями является сделкой купли-продажи, однако это предположение является ошибочным.
Действующее законодательство на момент заключения договора от 06.04.1999 не содержало норм, прямо регулирующих гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве, поэтому эти договоры подлежат толкованию в конкретной ситуации, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и регулированию в соответствии с правилами главы 28 Кодекса.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор. В данном случае спорные правоотношения возникли из договора о долевом строительстве, а не из договора купли-продажи недвижимости, определение которого дано в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия.
Рассмотрев правовую природу оспариваемой сделки, суд обоснованно сделал вывод об отсутствии условий купли-продажи недвижимого имущества в рассматриваемом соглашении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В спорном случае к существенному условию относится предмет договора.
Дополнительным соглашением от 01.12.1999 к договору на долевое участие в строительстве жилого дома стороны определили объектом передачи по договору трехкомнатную квартиру по улице К. Маркса-Чехова, позиция 8а, в микрорайоне "Советский", общей площадью 82,97 квадратного метра.
Стороны определили объект недвижимости, точную площадь квартиры, а конкретные данные о номерах квартир становятся известны на конечной стадии строительства, поэтому арбитражный суд правомерно признал условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, согласованным сторонами, а договор - заключенным.
Доводы заявителя жалобы о незаконном привлечении в качестве третьего лица предпринимателя Белову Л.Г. отклоняются в силу следующего.
Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Иные субъекты (в том числе граждане) будут являться участниками процесса только в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.
Кодекс не устанавливает запрет на участие в арбитражном процессе граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с установлением арбитражным процессуальным законодательством ограничений процессуальных прав третьих лиц по сравнению со сторонами в арбитражном процессе.
Таким образом, правовых оснований для отмены судебных актов по данному доводу заявителя кассационная инстанция не нашла. Данный спор не может быть надлежащим образом разрешен без участия в деле Беловой Л.Г. в качестве третьего лица, поэтому арбитражный суд правомерно к участию в деле привлек предпринимателя.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу подлежат отнесению на истца, однако в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации общественные организации инвалидов освобождены от уплаты государственной пошлины и вопрос о ее взыскании с Ассоциации судом не рассматривался.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 16.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 09.06.2005 по делу N А38-6201-2/37-2005 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, а кассационную жалобу общественной организации инвалидов "Ассоциация инвалидов труда "Интрасс" без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
БАБАЕВ С.В.
Судьи
КНЯЗЕВА Г.А.
ПАВЛОВ В.Ю.