ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА от 21.12.2005 N Ф09-4202/05-С6 Дело по иску о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договоров аренды помещений, направлено на новое рассмотрение, так как судом не исследовался вопрос, является ли для сторон заключение договора обязательным и имеется ли между предпринимателем и органом по управлению собственностью соглашение о передаче разногласий, возникших при заключении договора аренды, на рассмотрение арбитражного суда.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2005 г. Дело N Ф09-4202/05-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Семеновой З.Г., судей Татаркиной Т.Н., Сулейменовой Т.В. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению собственностью Туймазинского района и г. Туймазы и предпринимателя Романова Александра Семеновича на решение суда первой инстанции от 20.07.2005 и постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2005 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-12953/05.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
Предприниматель Романов А.С. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью Туймазинского района и г. Туймазы и муниципальному унитарному предприятию "Управление жилищно-коммунального хозяйства" о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договоров от 05.01.2005 N 198, 224 аренды помещений, расположенных по адресу: с. Серафимовский, ул. Ленина, д. 6 и с. Серафимовский, д. 21 квартал, д. 9.
Решением суда первой инстанции от 20.07.2005 (судья Акопян Л.Л.) исковые требования предпринимателя Романова А.С. удовлетворены частично. Принята редакция арендодателя в заголовке договоров N 198, 224 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа. Приняты изменения к договорам аренды нежилых помещений от 05.01.2005 N 198, 224. Пункты договоров 1.4 - 1.8, 1.10, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.15, 2.3.18, 2.3.20, 3.2, 3.6 - 3.9, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 7.2 приняты в редакции арендатора. Пункты 1.1, 2.2.1, 2.3.4, 2.3.5, 3.1, 3.3, 8.1, 8.2 - в редакции арендодателя, п. 3.10 исключен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.09.2005 (судьи Султанов В.И., Салихова И.З., Масалимов А.Ф.) решение изменено, п. 1.5 изложен в следующей редакции: "договор аренды расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством". Абзац 2 п. 2.3.5 изложен в следующей редакции: "стоимость неотделимых улучшений арендованного государственного имущества, произведенных арендатором без согласования с арендодателем, не возмещается", в остальной части данный пункт остается в редакции арендодателя. Пункт 2.3.6 договора аренды оставлен в редакции арендодателя, из него исключено слово "капитальный". Пункты 2.3.7, 2.3.8, 3.6 договора аренды изложены в редакции арендатора, п. 1.6, 1.8, 1.10, 2.2.1, 2.3.4, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.15, 3.7 - 3.9, 5.2.4, 5.2.5, 7.2 - в редакции арендодателя. Пункт 2.3.18 исключен из редакции договора. В остальной части решение оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Комитет по управлению собственностью Туймазинского района и г. Туймазы просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, полагая, что заключаемые сторонами договоры аренды являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), по его мнению, отсутствуют предусмотренные законом основания для заключения договоров аренды на условиях, на которых настаивает предприниматель Романов А.С.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Романов А.С. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на то обстоятельство, что в договорах аренды отражены только материальные интересы арендодателя, считает, что указанные договоры на основании ст. 166, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, при заключении договоров от 05.01.2005 N 198, 224 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, расположенных по адресу: с. Серафимовский, 21 квартал, д. 9 и с. Серафимовский, ул. Ленина, д. 6, между предпринимателем Романовым А.С. (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Туймазинского района и г. Туймазы (арендодатель) возникли разногласия относительно ряда пунктов договоров, что послужило основанием для обращения арендатора в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
При рассмотрении заявленных предпринимателем Романовым А.С. требований по существу, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями, установленными ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуемые судебные акты нельзя признать достаточно обоснованными, исходя из следующего.
Частью 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из содержания названной нормы следует, что преддоговорный спор рассматривается арбитражным судом в случае уклонения стороны, на которую Кодекс или иной закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора либо предварительного достижения сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда.
Судами первой и апелляционной инстанций не исследовался вопрос о том, является ли данный договор обязательным для сторон и имеется ли между предпринимателем Романовым А.С. и Комитетом по управлению собственностью Туймазинского района и г. Туймазы соглашение о передаче разногласий, возникших при заключении договора аренды, на рассмотрение арбитражного суда. Между тем, эти обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку они определяют подведомственность данного спора арбитражному суду.
С учетом изложенного оспариваемые судебные акты, принятые с нарушениями требований норм права, подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вопрос о подведомственности спора арбитражному суду и с учетом этого рассмотреть заявленные требования.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение суда первой инстанции от 20.07.2005 и постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2005 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-12953/05 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Председательствующий
СЕМЕНОВА З.Г.
Судьи
ТАТАРКИНА Т.Н.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.