ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 09.02.2006 N А56-30841/2005 Поскольку суд, принимая решение о признании права собственности на приобретенный по договору купли-продажи производственный корпус, не исследовал вопрос о наличии у продавца правомочий распоряжаться имуществом, между тем от данного обстоятельства зависит действительность указанного договора, решение суда подлежит отмене.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2006 года Дело N А56-30841/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 29.12.2005), от общества с ограниченной ответственностью "Ясень" Ибрагимова И.И. (доверенность от 08.08.2005), Пузиковой Л.А. (доверенность от 08.08.2005), от общества с ограниченной ответственностью "Реформа" генерального директора Арутюняна М.Н. (решение участников общества от 10.03.2005 N 3), рассмотрев 08.02.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2005 по делу N А56-30841/2005 (судья Кашина Т.А.),
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Ясень" (далее - ООО "Ясень") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реформа" (далее - ООО "Реформа") о признании за истцом на основании договора купли-продажи от 28.07.93 N 1/7 права собственности на здание (производственный корпус) площадью 304,8 кв.м (состав объекта - Ж, Ж1; кадастровый номер 78:4135В:3:14; этажность - 1; инвентарный номер - 423/13), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 17, лит. Ж.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ПРЭМ" (далее - ООО "ПРЭМ").
Решением от 17.08.2005 иск удовлетворен.
В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), который к участию в деле не привлекался, обратился с кассационной жалобой на данное решение суда. В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд при рассмотрении дела о признании права собственности не исследовал обстоятельства, связанные с правомерностью возведения спорного объекта и наличием права собственности у первоначального продавца - Концерна МЮ РАН либо права на отчуждение названного объекта; не установил, осуществлено ли его строительство после получения разрешительной документации или является самовольной постройкой; суд не привлек к участию в деле КУГИ как представителя собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "Ясень" просили оставить жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Реформа" пояснил, что ответчик согласен с решением суда, установившим отсутствие у него каких-либо законных прав на спорный объект.
ООО "ПРЭМ", уведомленное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Ясень" обратилось в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на производственный корпус нежилого здания, ссылаясь на возникновение данного права на основании договора купли-продажи от 28.07.93, заключенного с Концерном МЮ РАН (продавец).
Необходимость обращения в суд ООО "Ясень" мотивировало тем, что его право собственности фактически оспаривает ООО "Реформа", которое приобрело тот же самый объект по договору от 01.04.2005 N 1/22 у общества с ограниченной ответственностью "Росто" (далее - ООО "Росто") и передало его в аренду ООО "ПРЭМ".
Арбитражный суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности на спорный объект за истцом. Суд мотивировал решение следующим. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 28.07.93 отсутствовало предписание закона об обязательной государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимого имущества, то право собственности на спорный объект у ООО "Ясень" возникло из договора с момента передачи имущества, как это предусматривалось пунктом 2 статьи 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы). Представленные суду документы подтверждают правомерность заключения договора от 28.07.93; названный договор исполнен сторонами в полном объеме, продавец передал объект, а покупатель оплатил его стоимость. В то же время право собственности ООО "Реформа", приобретенное по договору от 01.04.2005, в установленном законом порядке не зарегистрировано, а следовательно, договор купли-продажи от 01.04.2005 и договор аренды нежилого производственного помещения (цеха) от 01.06.2005 являются ничтожными, так как ООО "Росто" и ответчик, не обладающие правом собственности на спорный объект, были не вправе распоряжаться им.
Кассационная инстанция, проверив законность принятого решения с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, считает, что решение суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Закрепленные в статьях 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гарантии защиты права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях.
В силу части 2 статьи 3 Основ в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи от 28.07.93, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а право собственности в силу статьи 50 Основ может в числе прочих возникнуть на основании договора по отчуждению имущества.
Отсутствие у сторон по договору от 28.07.93 обязанности зарегистрировать переход права собственности не освобождало их от необходимости соблюсти при совершении сделки требования действующего законодательства, что связано с оценкой договора на предмет соответствия требованиям закона.
Таким образом, при решении вопроса о возникновении у покупателя права собственности на предмет продажи подлежит оценке договор как основание возникновения права. В свою очередь, действительность договора зависит от наличия у продавца правомочий на распоряжение имуществом.
В данном случае продавцом имущества по договору от 28.07.93 выступал Концерн МЮ РАН. Между тем суд не проверил в полном объеме, имелось ли у него право на отчуждение спорного объекта истцу. Данному договору как правовому основанию возникновения права собственности у истца суд не дал надлежащей правовой оценки, констатировав лишь факт заключения такого договора. Из имеющихся в деле документов неясно, какова организационно-правовая форма Концерна МЮ РАН. Представитель ООО "Ясень" не смог дать пояснений по данному вопросу в суде кассационной инстанции. Если Концерн МЮ РАН являлся государственным предприятием, то вправе ли он был с учетом действовавшего на момент заключения договора от 28.07.93 законодательства отчуждать спорный объект в частную собственность (ООО "Ясень"); если же Концерн МЮ РАН к моменту заключения данного договора был преобразован, то перешел ли спорный объект в его собственность в процессе приватизации.
Кроме того, в соответствии со статьей 4 Основ в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи от 28.07.93, к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.
Однако прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с правомерностью его создания.
Поэтому при рассмотрении дела о признании права собственности на объект недвижимости суд обязан исследовать все обстоятельства, связанные с основаниями и порядком возведения названного строения; проверить, создан ли данный объект на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и с получением на это необходимых разрешений и соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших в период возведения объекта; суд должен также установить, был ли купленный объект принят в эксплуатацию или он являлся незавершенным строительством объектом и не является ли он самовольной постройкой.
Между тем данные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, судом не устанавливались и не оценивались.
Поскольку создание недвижимого имущества и последующий переход прав на него связаны с вопросами землепользования, для полной характеристики объекта, в отношении которого заявлен иск, а также прав, возникших у ООО "Ясень" на этот объект, суду необходимо было исследовать обстоятельства предоставления земельного участка. Кроме того, признание судом за истцом права собственности на объект как недвижимое имущество влечет возникновение у него определенных прав на земельный участок, занятый этой недвижимостью, что не может не влиять на взаимоотношения истца с собственником земли, у которого, в свою очередь, возникают соответствующие обязанности. Данные вопросы невозможно было выяснить без привлечения к участию в деле КУГИ как представителя собственника земли.
Таким образом, кассационная инстанция находит, что при принятии решения суд не выяснил все вопросы, имеющие значение для правильного разрешения спора; не дал надлежащей правовой оценки сделке, на которой истец основывал свои права; не выявил всех лиц, права и интересы которых затрагивает данный спор и на отношения которых со сторонами по делу может повлиять решение, поэтому решение суда нельзя признать соответствующим нормам материального права. В связи с этим обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение, при котором необходимо учесть изложенное, обсудить вопрос об участии в деле КУГИ и в зависимости от исхода дела распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2005 по делу N А56-30841/2005 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Председательствующий
ГРАЧЕВА И.Л.
Судьи
САПОТКИНА Т.И.
СЕРГЕЕВА И.В.