ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 01.12.2005 N А56-15744/04 Решение суда об отказе во взыскании с ООО задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений и удовлетворении встречного иска об обязании КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту данных помещений в счет арендной платы подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, поскольку судом не установлен факт соблюдения обществом установленного распоряжением губернатора города порядка согласования производства капитального ремонта и зачета затрат на его проведение.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2005 года Дело N А56-15744/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Власовой М.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от КУГИ Барсуковой О.И. (доверенность от 12.01.2005), от ООО "Акцепт" генерального директора Акберова Д.И., рассмотрев 29.11.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2005 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2005 (судьи Герасимова М.М., Копылова Л.С., Марченко Л.Н.) по делу N А56-15744/04,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акцепт" (далее - Общество) о взыскании 263622 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.12.2000, 60288 руб. 31 коп. пеней за просрочку платежа за период с 01.04.2003 по 31.03.2004 и также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им помещений.
До принятия решения Общество предъявило встречный иск об обязании КУГИ произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 1049665 руб. 61 коп.
Решением от 02.02.2005 в иске КУГИ отказано. Встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционной инстанции от 26.08.2005 решение от 02.02.2005 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новое решение.
В обоснование жалобы ее податель указал, что считает неправомерным вывод суда о том, что сумма, затраченная Обществом на капитальный ремонт, подлежит зачету в счет арендной платы.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы и уточнил, что просит направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 25.12.2000 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 11-А226063 аренды нежилых помещений общей площадью 179,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский просп., дом 8-8а/10а, для использования под нежилые цели, на 10 лет с момента государственной регистрации договора.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально перечислять арендную плату, пунктом 4.3 - ответственность арендатора в виде пеней за нарушение сроков оплаты.
Поскольку арендуемые помещения находились в неудовлетворительном состоянии (что подтверждено актом от 25.12.2000), Общество обязалось выполнить капитальный ремонт помещений в срок до 31.12.2001 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы (пункт 6.8 договора аренды). Согласно пункту 6.10 договора перечисление арендной платы начинается с момента окончания ремонтных работ с последующим перерасчетом по результатам зачета.
Судом установлено и не отрицается истцом, что ответчик произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт. График работ, являющийся неотъемлемой частью договора, был утвержден КУГИ.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2003 по делу N А56-3396/03 по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по арендной плате по тому же договору, но за предыдущий период, установлено, что Общество произвело капитальный ремонт, предоставив КУГИ документацию на сумму 1495000 руб.
Это обстоятельство послужило основанием для вынесения решения об отказе КУГИ в иске по настоящему делу. Суд установил, что сумма арендной платы, заявленная КУГИ, погашается за счет оставшейся суммы, затраченной на капитальный ремонт.
В связи с отсутствием задолженности по арендной плате суд пришел к выводу об отсутствии оснований и для расторжения договора и выселения.
Кассационная инстанция находит, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.
Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Кроме пункта 6.8, на который сослался ответчик в обоснование своих возражений, договор содержит и иные условия относительно затрат на текущий и капитальный ремонт и на неотделимые улучшения имущества.
Так, пунктом 2.2.4 предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт производятся арендатором за свой счет в разумный срок с предварительным письменным уведомлением арендодателя и балансодержателя. Иной порядок и условия капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.
Пунктом 7.1 договора установлено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Суду надлежало проанализировать все указанные условия договора применительно к предмету спора, чего сделано не было. Кроме того, пунктом 6.8 договора предусмотрен зачет затраченных на капитальный ремонт средств в установленном порядке. Такой порядок установлен Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, которое утверждено распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р (далее - Положение). Суду следовало проверить, соблюден ли арендатором порядок согласования, установленный Положением, и возникла ли у КУГИ обязанность произвести зачет.
Ссылка на преюдициально установленные обстоятельства по делу N А56-3396/03 неправомерна. Преюдициально установленными обстоятельствами можно признать факты производства Обществом капитального ремонта и представления им документации на сумму 2210000 руб. Выводы суда по делу N А56-3396/03 о необходимости зачета стоимости капитального ремонта относимы лишь к тем исковым требованиям, которые были заявлены.
Предметом иска по настоящему делу является взыскание иной задолженности, в связи с чем суду необходимо исследовать все обстоятельства и доводы сторон применительно к настоящему спору.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2005 по делу N А56-15744/04 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
РУДНИЦКИЙ Г.М.
Судьи
ВЛАСОВА М.Г.
САПОТКИНА Т.И.