ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 09.12.2005 N А56-22301/2005 Поскольку суд, удовлетворяя требование истца о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные им у ответчика по договору купли-продажи, не проверил, имелось ли у ответчика право на отчуждение спорных объектов истцу, решение суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2005 года Дело N А56-22301/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от КУГИ Овчинникова Г.А. (доверенность от 11.01.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2005 по делу N А56-22301/2005 (судья Орлова Е.А.),
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество "Фирма "Лезер и К" (далее - фирма "Лезер и К") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Фирма Дарлен" (далее - фирма "Дарлен") о признании права собственности на два нежилых объекта незавершенного строительства - производственного, административно-бытового, инженерно-лабораторного корпуса площадью застройки 7731,2 кв.м, этажность по проекту - подвал, 1-2-5, а также компрессорной площадью застройки 37,4 кв.м, этажность по проекту и фактическая - 1, общая площадь по проекту 27,3 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Полевая Сабировская, д. 47, к. 1, лит. А и Б соответственно.
Исковые требования мотивированы тем, что спорные объекты приобретены истцом по договору купли-продажи от 29.11.96 N 8, однако в настоящее время ответчик уклоняется от предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности по договору и ставит под сомнение действительность данного договора.
Решением от 04.07.2005 признано право собственности фирмы "Лезер и К" на вышеуказанные объекты недвижимости.
Определением от 16.08.2005 о разъяснении решения уточнены технические и кадастровые характеристики объектов, в отношении которых признано право собственности фирмы "Лезер и К", с указанием их кадастровых номеров.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
С кассационной жалобой на решение от 04.07.2005 обратился Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), который просит отменить указанное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд не исследовал обстоятельства, связанные с правомерностью возведения данных объектов и наличием права собственности на них у первоначального продавца - Конструкторского бюро автоматических линий "Ротор" (далее - КБ "Ротор"); возникшее на основании договора от 29.11.96 право не может считаться действительным при отсутствии регистрации, действовавшей в тот период на территории субъекта Российской федерации; суд не привлек к участию в деле КУГИ как представителя собственника земельного участка, на котором расположены спорные объекты; земельный участок, занятый спорным имуществом, передавался фирме "Лезер и К" в краткосрочную аренду для использования под сборно-разборный металлический модуль, в настоящее время в отношении данного участка проведены торги на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многофункционального комплекса нежилого назначения.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.
Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 15.12.92 фирма "Дарлен" приобрела у КБ "Ротор" незавершенные строительством сооружения производственного, административно-бытового, инженерно-лабораторного корпуса, компрессорной по строительному адресу: Санкт-Петербург, квартал 3-В района бывшего Комендантского аэродрома, ул. Байконурская.
Земельный участок площадью 1,99 га по указанному адресу предоставлен КБ "Ротор" в бессрочное пользование по акту от 16.12.87 N 10652/10466 для возведения межотраслевого научно-технического комплекса "Ротор" общей площадью 15000 кв.м.
Фирма "Дарлен" (продавец) и фирма "Лезер и К" (покупатель) подписали договор от 29.11.96 N 8 купли-продажи того же имущества (фактический адрес: Санкт-Петербург, ул. Полевая Сабировская, д. 47, к. 1, лит. А, Б). Согласно акту от 06.12.96 имущество оплачено покупателем полностью, претензий друг к другу стороны не имеют.
Ссылаясь на то, что продавец не представил документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество, и оспаривает право собственности фирмы "Лезер и К", последняя обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что, поскольку договор от 29.11.96 был заключен до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности у приобретателя вещи по договору согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло с момента, определенного договором, то есть в данном случае в соответствии с пунктом 1.1 договора - с момента подписания договора, являющегося одновременно и актом приема-передачи сооружений.
Между тем отсутствие у сторон обязанности зарегистрировать переход права собственности в соответствии с упомянутым Законом не освобождало их от необходимости соблюсти при совершении сделки требования действующего законодательства, что связано с оценкой договора на предмет соответствия требованиям закона.
В силу пункта 2 статьи 218 названного Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Таким образом, при решении вопроса о возникновении у покупателя права собственности на предмет продажи подлежит оценке договор как основание возникновения права. В свою очередь, действительность договора зависит от наличия у продавца правомочий на распоряжение имуществом.
В данном случае продавцом имущества по договору от 29.11.96 выступала фирма "Дарлен". Между тем суд не проверил в полном объеме, имелось ли у нее право на отчуждение спорных объектов истцу. Возникновение права собственности у фирмы "Дарлен" стороны обосновывали договором купли-продажи от 15.12.92, заключенным с КБ "Ротор". Однако данному договору как правовому основанию возникновения права собственности у ответчика суд не дал надлежащей правовой оценки, констатировав лишь факт заключения такого договора. Из имеющихся в деле документов неясно, какова организационно-правовая форма КБ "Ротор"; если бюро являлось государственным предприятием, то вправе ли оно было с учетом действовавшего на момент заключения договора от 15.12.92 законодательства отчуждать незавершенные строительством объекты в частную собственность фирмы "Дарлен"; если КБ "Ротор" к моменту заключения данного договора было преобразовано, то перешли ли спорные объекты в его собственность в процессе приватизации.
Поскольку создание недвижимого имущества и последующий переход прав на него связаны с вопросами землепользования, для полной характеристики объектов, в отношении которых заявлен иск, а также прав, возникших у сторон на эти объекты, суду необходимо было исследовать обстоятельства предоставления земельного участка. Кроме того, признание судом за истцом права собственности на объекты как недвижимое имущество влечет возникновение у него определенных прав на земельный участок, занятый этой недвижимостью, что не может не влиять на взаимоотношения истца с собственником земли, у которого, в свою очередь, возникают соответствующие обязанности. Данные вопросы невозможно было выяснить без привлечения КУГИ как представителя собственника земли.
Таким образом, кассационная инстанция находит, что при принятии решения суд не выяснил все вопросы, имеющие значение для правильного разрешения спора; не дал надлежащей правовой оценки сделкам, на которых стороны основывали свои права; не выявил всех лиц, права и интересы которых затрагивает данный спор и на отношения которых со сторонами по делу может повлиять решение, по данным причинам решение суда нельзя признать соответствующим нормам материального права. В связи с этим обжалуемый судебный акт (с учетом его разъяснения определением от 16.08.2005) подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение, при котором необходимо учесть изложенное, обсудить вопрос об участии в деле КУГИ, а также в зависимости от исхода дела распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2005 (с учетом определения того же суда от 16.08.2005) по делу N А56-22301/2005 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.