ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (С. Карасева (КонсультантПлюс)) Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)

РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ
СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
(ЗА I КВАРТАЛ 2005 ГОДА)
1. При отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Индивидуальный предприниматель П. обратился в суд с иском к ЗАО "Флора" (далее - общество) о взыскании основного долга и пеней за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды оборудования от 23.07.2001.
Ответчик в лице внешнего управляющего Л. заявил встречный иск о признании договора аренды оборудования от 23.07.2001 недействительным и применении последствий его недействительности.
Решением от 22.03.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.07.2004, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано в полном объеме. По встречному иску договор аренды оборудования от 23.07.2001 признан недействительным, в применении последствий недействительности сделки отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен в период внешнего управления временным управляющим, не имеющим права на его заключение. Договор не одобрен впоследствии собранием кредиторов, условия договора кабальны для общества, исполнение договора приведет к невозможности финансового оздоровления предприятия во внешнем управлении. По вопросу применения последствий недействительности сделки суд пришел к выводу, что полученные истцом 349,4 кг конкрета шалфея соответствует арендной плате, обычно взимаемой за аренду аналогичного товара (ст. 614 Гражданского кодекса РФ).
Индивидуальный предприниматель П. (арендодатель) и общество (арендатор) в лице временного управляющего Р. заключили договор аренды оборудования от 23.07.2001, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование экстракционное оборудование для переработки шалфея на конкрет. За пользование оборудованием установлена оплата в размере 35% от полученной продукции, переработанной на арендованном оборудовании. За неуплату арендных платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена пеня в размере 0,5% от суммы за каждый день просрочки. Срок действия договора установлен до 30.09.2001.
Оборудование передано обществу по акту приема-передачи от 23.07.2001. В акте сверки от 28.12.2001 указано, что всего получено 2020,7 кг конкрета шалфея. В счет арендных платежей предпринимателю П. передано 349,4 кг. Истец полагает, что задолженность общества по арендной плате составила 357,8 кг. В связи с отсутствием у общества указанной продукции истец заявил требование о взыскании убытков в виде стоимости неполученного конкрета шалфея. Согласно письму Краснодарской торгово-промышленной палаты от 03.07.2003 N 653 стоимость конкрета шалфея по состоянию на сентябрь 2001 года составляла 35 - 40 долларов за килограмм.
Как видно из материалов дела, договор аренды оборудования от 23.07.2001 со стороны арендодателя заключен временным управляющим. Ст. ст. 58 - 61 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (1998 года) не наделяют временного управляющего полномочиями на заключение сделок. Согласно п. 3 ст. 20 названного Закона при осуществлении своих прав и обязанностей арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно с учетом интересов должника и кредиторов. Кроме того, в соответствии со ст. 61 Закона временный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника. Договор аренды оборудования от 23.07.2001 предусматривает оплату в размере 35% от произведенной продукции, что в денежном эквиваленте превышает стоимость этого оборудования (договор купли-продажи от 11.01.2001). План внешнего управления, на который ссылается заявитель кассационной жалобы в обоснование довода о действительности оспариваемого договора аренды, не содержит прямого указания на данную сделку. Кроме того, план внешнего управления утвержден собранием кредиторов 30.10.2001, т.е. после заключения договора от 23.07.2001. Из объяснения временного управляющего Р. следует, что к исполнению обязанностей он приступил только 25.07.2001.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о недействительности договора от 23.07.2001 является обоснованным.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Суд установил, и это не оспаривается сторонами, что оборудование, составляющее предмет договора аренды, передано обществу 23.07.2001 и возвращено предпринимателю 02.10.2001. В качестве арендной платы П. получил от общества 349,4 кг конкрета шалфея. В силу ст. 167 ГК РФ у общества возникла обязанность возместить предпринимателю П. стоимость пользования имуществом.
В силу ст. 614 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ предприниматель П. не доказал, что полученная в виде 349,4 кг конкрета шалфея арендная плата не соответствует обычно применяемой при аренде аналогичного оборудования в сравнимых обстоятельствах.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа
от 20.01.2005
по делу N Ф08-6541/2004
2. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ООО "Тамбовскагрострой-2" обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002.
Решением суда от 09.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства.
Основанием для предъявления ООО "Тамбовскагрострой-2" своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость в договоре аренды четкого определения объекта аренды.
Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.
Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора - ИП Н. - подписан К., что не оспаривается сторонами.
Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени.
В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57).
Суды обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО "Тамбовскагрострой-2" в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Дальневосточного округа
от 22.02.2005
по делу N Ф03-А04/04-1/4583
3. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
1) Решением от 22.07.2004 арбитражный суд удовлетворил требования Управления федеральной почтовой связи Самарской области, признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от 21.12.2001 для использования его под почтовое отделение связи, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Безенчукского отделения N 5846 и Безенчукским районным узлом почтовой связи - филиалом ГУ Управление федеральной почтовой связи Самарской области.
Апелляционной инстанцией суда законность и обоснованность указанного решения не проверялись.
Спорное нежилое помещение выделялось для размещения отделения связи, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, 21.12.2001 между сторонами заключен договор аренды помещения. Истец, считая, что ответчик не вправе передавать в аренду имущество, которое ему не принадлежит на праве собственности, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд правомерно исходил из приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1, согласно которому имущество учреждений федеральной почтовой связи отнесено к федеральной собственности.
Кроме того, в соответствии с приложением N 2 к решению Самарского областного Совета народных депутатов от 19.11.91 "О разграничении государственной собственности на территории Самарской области" объекты предприятий связи не были включены в перечень объектов, закрепленных в муниципальную собственность Тольяттинского городского Совета народных депутатов.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному собственником или Законом. Поскольку ответчик не относится к данной категории лиц, следовательно, такое право у него отсутствует.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Поволжского округа
от 15.02.2005
по делу N А55-5244/04-24
2) ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" обратилось с иском к предпринимателям Н-ву и Ж. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками.
Решением суда от 27.09.2004 требования истца были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004 решение суда оставлено без изменения.
01.01.2001 между частными предпринимателями без образования юридического лица Н-вым и Ж. подписан договор аренды нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что предприниматель Н-ов не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил вышеназванный иск.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.
Решением арбитражного суда от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания, что составляет 8356,8 кв. м.
Определением от 28.06.2000 того же суда исправлены арифметические ошибки и опечатки в указанном решении в части определения общего метража здания на 1271,4 кв. м и принадлежащей истцу части здания на 1018,2 кв. м.
Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Н-вой 19,9% от общих площадей здания.
11.10.2000 Калужским регистрационным центром на основании решения от 05.05.2000 и определения от 28.06.2000 арбитражного суда выдано свидетельство N 40 ЕО 765599 о государственной регистрации права собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" на спорное нежилое помещение (коммерческий магазин) общей площадью 1013,5 кв. м (по внутреннему обмеру).
Вступившим в законную силу решением Обнинского городского суда Калужской области от 11.12.2001 по делу N 2-2900/2001 в удовлетворении требования Н-ва и Н-вой о признании этой регистрации недействительной отказано.
Таким образом, судебными актами установлено, что 80,1% здания принадлежит на праве собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ", а 19,9% - Н-вой (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации.
Доказательств права собственности предпринимателя Н-ва на какую-либо долю (площади) в здании не представлено.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Центрального округа
от 23.03.2005
по делу N А23-349/01Г-4-30
4. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Определением от 17.09.2003 арбитражный суд принял к производству исковое заявление Департамента имущественных отношений мэрии г. Якутска (далее - Департамент имущественных отношений) к индивидуальному предпринимателю Ч. (далее - предприниматель Ч.) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10.07.2001 между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска, и предпринимателем Ч., путем вывоза или сноса находящегося на нем строения.
20.11.2003 Департамент имущественных отношений уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 ст. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10.07.2001 не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным.
Решением суда от 15.06.2004, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2004, на предпринимателя Ч. возложена обязанность освободить спорный земельный участок.
10.07.2001 между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель) и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 квадратных метра, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30.06.2001 по 30.04.2003.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель Ч. без законных оснований пользуется спорным земельным участком.
При разрешении спора судом первой инстанции применены статьи 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15.06.2004 без изменения.
П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
П. 1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Как предусмотрено п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах.
Ст. 609 ГК РФ и статьи 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 года регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10.07.2001 земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005.
Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа
от 19.01.2005
по делу N А58-2704/03-Ф02-4913/04-С2
5. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ростовской области (далее - управление имущественных отношений) обратилось в суд с иском к ООО "Агронефтехим" о выселении из арендованных нежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование иска указано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчик арендованное имущество не возвратил.
Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО "Агронефтехим" из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендатором обязанности по возврату помещений.
Апелляционная инстанция постановлением от 23.11.2004 оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет по управлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО "Агронефтехим" подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до 25.12.2003.
После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договора письмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтверждены доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений.
Управление имущественных отношений в установленном порядке предупредило ООО "Агронефтехим" об отказе от договора, что свидетельствует о его расторжении, т.е. прекращении.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа
от 03.02.2005
по делу N Ф08-6634/2004
6. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Общество с ограниченной ответственностью "Планета-Холдинг" (далее - ООО "Планета-Холдинг", Общество) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620 на условиях предложенного истцом проекта дополнительного соглашения.
Заявленное требование основано на статьях 217, 445, 450 (пункте 2), 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 43 (пункте 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивировано тем, что Комитет незаконно отказался от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620, предусматривающего право выкупа арендованного имущества, так как обязанность ответчика заключить с истцом упомянутое соглашение установлена законодательством о приватизации.
Решением от 13.10.2004 суд, сославшись на статьи 217, 453 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13, 43 (пункт 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", признал требование истца необоснованным и отказал в удовлетворении иска.
В апелляционную инстанцию решение не обжаловалось.
19.08.2001 Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Автозаводское жилищно-коммунальное управление" (балансодержатель) и ООО "Планета-Холдинг" (арендатор) заключили договор аренды N 1/0620, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал по акту арендатору в аренду до 28.12.2008 нежилое помещение N 1 общей площадью 1078,30 кв. м, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Дьяконова, 26а. Данная сделка зарегистрирована 08.10.2001 в учреждении юстиции.
Стороны дополнили договор аренды от 27.03.2002 N 1/0620 пунктом 2.3.4, устанавливающим право арендатора на выкуп арендованного имущества по рыночной стоимости в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Дополнительное соглашение к сделке зарегистрировано 14.02.2003 в учреждении юстиции.
ООО "Планета-Холдинг" 22.10.2002, 27.01.2003 и 22.04.2004 направляло в адрес Комитета заявки на выкуп арендованного имущества.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.
Статья 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Однако условия приватизации нежилого помещения по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу названного Федерального закона, определены в статье 43 (пункте 12) этого же Федерального закона.
Разрешив спор, суд пришел к правомерному выводу о том, что положения статьи 43 (пункта 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" неприменимы к правоотношениям сторон, так как Общество пропустило установленный законодателем шестимесячный срок выкупа муниципального имущества, который начал течь с 14.02.2003. Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что указанный срок пропущен по причинам, не зависящим от ООО "Планета-Холдинг", не имеет правового значения для данного дела.
Кроме того, ранее действующее законодательство, в частности, пункт 2.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и пункт 4.5 Указа Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", предоставляло юридическим лицам право выкупа арендованного имущества только в том случае, если договоры аренды были заключены ими на основании конкурса или аукциона.
В материалах дела не имеется доказательств того, что договор аренды от 19.08.2001 N 1/0620 заключен истцом и ответчиком по итогам конкурса или аукциона.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа
от 17.01.2005
по делу N А43-14806/2004-13-329
7. Ненормативный акт о предоставлении в аренду спорного помещения признан незаконным, так как суд установил, что он не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Предприниматель В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова (далее - Комитет) от 13.08.2003 N 14 о предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Премьер" встроенного помещения магазина "Афиша", расположенного по адресу: город Саров, улица Московская, 8.
Заявленное требование основано (с учетом уточнения) на статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 7 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктах 1.3, 3.2, 3.2.1, 3.4 Положения о сдаче в аренду муниципального имущества, утвержденного решением Думы города Сарова от 04.12.1997 N 187-гд (далее - Положение от 04.12.1997 N 187-гд) и мотивировано тем, что указанный ненормативный акт принят с нарушением законных прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности и порядка предоставления муниципального имущества в аренду.
Решением от 24.08.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004, суд признал требование предпринимателя В. обоснованным и удовлетворил заявление, указав, что оспариваемый акт не соответствует статье 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктам 2.1, 3.2, 3.2.1 Положения от 04.12.1997 N 187-гд.
Из материалов дела видно, что предприятие на основании решения Комитета от 13.08.2003 заключило с ООО "Альянс-Премьер" договор аренды от 01.09.2003 указанного муниципального имущества сроком до 31.07.2009.
Согласно статье 295 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 18 (пункту 2) Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия его собственника.
В соответствии со статьями 6, 8, 15, 29 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью относятся к ведению муниципальных образований.
Порядок сдачи в аренду муниципального имущества в городе Сарове определен в Положении от 04.12.1997 N 187-гд, пункты 2.1, 3.2, 3.2.1 которого предусматривают, что муниципальные объекты недвижимости могут передаваться в аренду отдельным заявителям целевым назначением только в случае отсутствия других желающих арендовать это имущество по истечении двух недель после опубликования в печати информации о возможности такой аренды и ее условиях.
Разрешив спор, суд установил, что пункт 5.1 решения Комитета от 13.08.2003 о сдаче в аренду спорного помещения принят с нарушением пунктов 2.1, 3.2, 3.2.1 указанного Положения, что заявителем кассационной жалобы не оспаривается.
Пункт 1 статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" запрещает органам местного самоуправления оказывать необоснованные предпочтения одному хозяйствующему субъекту перед другим.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта, если установит, что оспариваемый акт не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Оспариваемое решение Комитета не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, который не смог реализовать свое право на заключение договора аренды нежилого встроенно-пристроенного помещения общей площадью 1213,90 кв. м, расположенного в здании по адресу: город Саров, улица Московская, 8.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа
от 12.01.2005
по делу N А43-11082/2004-9-416
8. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области (далее - Управление) обратилось с иском к негосударственной некоммерческой организации "Адвокатская палата Владимирской области" (далее - ННО "Адвокатская палата Владимирской области") о выселении из нежилых помещений общей площадью 130,2 кв. м, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55.
Исковые требования основаны на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы окончанием срока аренды имущества по договору от 23.05.2003 N 499.
Как видно из документов и установлено судом, 27.05.2003 Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области, наделенный полномочиями по управлению федеральным имуществом, Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области и ННО "Адвокатская палата Владимирской области" заключили договор аренды N 499, по которому в пользование последнему переданы нежилые помещения общей площадью 130,2 кв. м, расположенные на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55.
Срок договора аренды согласован сторонами до 30.12.2003. Передача имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи.
Решением от 14.05.2004 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу о недействительности договора аренды от 23.05.2003 N 499 по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная сделка совершена с нарушением статей 296, 298 этого же Кодекса, предусматривающих право учреждения распоряжаться закрепленным за ним имуществом.
Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2004 названное решение отменено и в удовлетворении иска отказано. При этом суд сослался на многосторонний характер договора и указал, что при таких обстоятельствах его следует квалифицировать как предусмотренное статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации право учреждения осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом в соответствии с заданием собственника. Данный факт исключает ничтожность сделки, а потому оснований для выселения ответчика из помещения, занимаемого им по действующему договору аренды, не имеется.
Апелляционная инстанция Арбитражного суда Владимирской области, проверив данные доводы Управления, признала упомянутое соглашение возобновленным на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кассационной жалобе истец не оспаривает данные выводы суда, в связи с чем окружной суд, согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не проверяет правильность применения норм материального права в этой части.
Доводы Управления о ничтожности сделки отклоняются по следующим мотивам.
Толкование договора, осуществленное в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что договор от 27.05.2003 N 499 представляет собой согласованную волю представителя собственника федерального имущества (Комитета по управлению имуществом Владимирской области), его законного владельца (Управления) и арендатора.
Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенные предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Из смысла приведенной нормы следует, что закрепление имущества за определенным учреждением не исключает права собственника имущества дать лицу, владеющему им на основании ограниченного вещного права, задания по его использованию. Таким образом, оспариваемую сделку, совершенную в том числе и по воле Управления, нельзя квалифицировать как противоречащую действующему законодательству, поэтому статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.
Ссылка заявителя жалобы на пункт 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, ибо данной нормой закреплены порядок и способы реализаций правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества.
Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа
от 19.01.2005
по делу N А11-942/2004-К1-13/36
9. Договор аренды признан недействительным, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление учреждению, у которого оно собственником не изымалось. Поэтому собственник не мог распорядиться им по своему усмотрению.
Министерство иностранных дел Российской Федерации (далее - МИД РФ) и Государственное медицинское учреждение - Поликлиника Министерства иностранных дел Российской Федерации (далее - Поликлиника) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 19.08.2002 N Д-30/325, заключенного между Территориальным управлением Минимущества России, Закрытым акционерным обществом "Медикал лизинг-консалтинг" (далее - Общество) и Поликлиникой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем освобождения и возврата незаконно арендованных производственных помещений Поликлиники, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2.
Истцы также просили обязать возвратить Обществу арендные платежи в сумме 78872 руб. 67 коп.
Решением суда от 19.05.2004 договор аренды от 19.08.2002 N Д-30/325 признан недействительным. Общество выселено из нежилых помещений площадью 24,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендных платежей отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление Поликлинике. У Поликлиники имущество не изымалось как излишнее либо неиспользуемое. Общество фактически пользовалось арендованным имуществом, поэтому требования о возврате арендных платежей оставлены без удовлетворения.
Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения.
Суд усматривает, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по договору от 19.08.2002 N Д-30/325, относится к федеральной собственности и на праве оперативного управления было закреплено за Поликлиникой.
В соответствии с п. 2.1 устава целями и предметом деятельности поликлиники является обеспечение высококвалифицированной лечебно-профилактической помощи работникам системы МИД РФ и членам их семей в соответствии с порядком, установленным МИД РФ.
В соответствии со ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Суд установил, что нежилые помещения из оперативного управления Поликлиники не изымались, в связи с чем действия Территориального управления Минимущества РФ по распоряжению имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за Поликлиникой, признаны несоответствующими требованиям ст. 296 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии оспариваемого договора требованиям закона является правильным, соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Решение суда о выселении Общества из нежилых помещений вынесено в соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 24.01.2005
по делу N КГ-А40/12160-04
10. Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Департамент имущества г. Москвы (ДигМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московской Дзогчен общине "Ринчен-Линг" о выселении из нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский туп., д. 4/2, стр. 4.
Иск заявлен на основании ст. 622 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2004, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2004, иск удовлетворен.
При этом суд исходил из того, что договор аренды от 19.09.1997 N 00-418/97, заключенный между сторонами, прекращен в силу ст. 417 ГК РФ в связи с принятием правительством Москвы решения о сносе здания, в котором расположено арендуемое помещение.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор от 19.09.1997 N 00-418/97 на аренду нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский тупик, д. 4/2, стр. 4, сроком действия с 15.07.97 по 15.07.2012.
Пунктом 4.2.18 договора стороны предусмотрели, что в случае принятия решения правительством Москвы о реконструкции или сносе арендуемого здания арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от арендодателя, если договор был заключен до начала реконструкции.
Постановлением от 22.07.2003 N 585-ПП правительство Москвы утвердило перечень зданий, подлежащих сносу, для строительства административного комплекса. В данный перечень включено и здание, расположенное по адресу: Путейский тупик, д. 4, стр. 4, в котором находится арендуемое ответчиком помещение.
Уведомлением от 19.09.2003 истец заявил о прекращении договора аренды в силу ст. ст. 417, 450 ГК РФ и необходимости освобождения помещения в срок до 01.10.2003.
Неисполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что принятие правительством Москвы постановления от 22.07.03 N 585-ПП сделало невозможным исполнение обязательств по договору аренды и послужило основанием для его прекращения (ст. 417 ГК РФ).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан освободить арендуемое помещение и передать его арендодателю.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда соответствующими закону, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Довод заявителя о том, что договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке, противоречит действующему законодательству (ч. 3 ст. 450, ст. 417 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 11.01.2005
по делу N КГ-А40/12202-04
11. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
ООО "Стальной двор 2000" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Краснодара о признании незаконным договора аренды земельного участка от 12.09.2000 в части расчета арендной платы и пени, о перерасчете арендной платы с применением средней федеральной ставки с 01.01.2002, исключении пеней и проведении совместной сверки излишне уплаченной арендной платы (уточненные требования).
Решением от 30.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.12.2004, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что согласно условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в соответствии с актами органов местного самоуправления.
Как установлено судом, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.09.2000 N 1354, площадью 9238,75 кв. м.
Дополнительным соглашением от 28.03.2003 стороны изменили номер договора от 12.09.2000 на N 4300007394 и условия об арендной плате.
Согласно новой редакции годовая ставка арендной платы с 01.01.2003 по 31.12.2003 составила: 3,88 х 1,2 х 2 х 1,8, а общая сумма ежегодной платы - 154856 рублей 23 копейки.
Стороны также определили, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, исчисляется с момента опубликования в периодической печати и оплачивается с момента получения уведомления об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора).
На момент заключения договора арендная плата рассчитывалась с учетом индекса экономико-планировочной оценочной зоны V-52 и составила ставку арендной платы в год (3,88 руб. за 1 кв. м), умноженную на площадь земельного участка (9238,75 кв. м).
На основании постановлений главы администрации г. Краснодара от 29.04.97 N 707 "Об утверждении ставок арендной платы за земли в г. Краснодаре на 1999 год и типовой формы договора аренды земельного участка", 17.04.2000 N 765 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Краснодаре на 2000 год" арендная плата по договору от 12.09.2000 изменялась как в одностороннем порядке, так и путем заключения дополнительных соглашений.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору аренды от 12.09.2000 стороны достигли соглашения о размере, условиях и порядке внесения арендной платы.
При этом правомерно отклонили довод истца о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата не может быть выше ставок земельного налога.
Положения указанной нормы не распространяются на земельный участок истца, так как он не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что его земельный участок относится к числу занятых объектами транспортных систем естественных монополий.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям кредиторов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
Неустойка определена сторонами в договоре аренды в соответствии с положениями статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, условия договора аренды от 12.09.2000, регулирующие размер арендной платы и пени, соответствуют нормам материального права и основания для вывода об их незаконности отсутствуют.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа
от 01.02.2005
по делу N Ф08-84/2005
12. Если предварительный договор аренды не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор.
Общество с ограниченной ответственностью "Рекламно-производственная группа "Синий кот" (далее - ООО "РПГ "Синий кот") обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о понуждении заключить договор аренды рекламного места.
Решением от 17.09.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 24.11.2004 решение оставлено без изменения.
ООО "РПГ "Синий кот" с решением и постановлением апелляционной инстанции не согласно, просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и ООО "РПГ "Синий кот" 20.08.2003 заключен договор аренды рекламного места сроком действия с 01.03.2003 по 30.11.2003.
Пункт 1.3.1 договора аренды рекламного места устанавливает, что по окончании срока действия договора арендодатель - Департамент имущественных отношений администрации г. Перми - обязан заключить новый договор на тех же условиях на срок от 3 до 5 лет при отсутствии у арендатора - ООО "РПГ "Синий кот" - задолженности по арендной плате, пеням и возмещению ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора.
ООО "РПГ "Синий кот", ссылаясь на то, что указанный пункт договора является предварительным договором, а арендодатель - Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми - уклоняется от заключения договора, обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор на основании п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Существенным условием предварительного договора являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку пункт п. 1.3.1 договора аренды рекламного места не соответствует указанным требованиям, суд пришел к правильному выводу, что он не является предварительным договором, следовательно, у ООО "РПГ "Синий кот" отсутствуют правовые основания для понуждения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми к заключению договора аренды в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что суд необоснованно признал п. 1.3.1 договора не соответствующим требованиям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку комплексная оценка договора аренды рекламного места от 20.08.2003 позволяет установить предмет и условия договора, отклоняется. Указанный договор является самостоятельным договором аренды рекламного места.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Уральского округа
от 03.03.2005
по делу N Ф09-391/05-ГК
13. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Игма-Р" (далее - ООО "Игма-Р") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 11.01.01 N 1-24/2001 и выселении ответчика из занимаемых им помещений.
Исковые требования заявлены на основании статей 301, 304, 450, 452, пункта 3 статьи 619, статьи 622 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором обязанностей по перечислению арендных платежей.
В материалы дела представлена копия претензии от 09.02.04 N 12/12П/04, направленная, по утверждению истца, в адрес ответчика, в которой он предлагал устранить допущенные нарушения и расторгнуть договор.
Решением от 13.07.04 Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано, так как суд установил, что истец не доказал факт направления ответчику необходимой в таком случае претензии, представленная копия претензии не могла служить тому доказательством.
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Однако при вынесении постановления суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии со статьей 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, иск оставил без рассмотрения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Московского округа
от 03.02.2005
по делу N КГ-А40/13384-05
14. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 N 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды.
Решением от 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.
Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001.
Письмом от 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан.
Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Северо-Западного округа
от 28.02.2005
по делу N А56-27558/04
15. Отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации. Проведение реконструкции в арендованном помещении не относится к способам приватизации, поэтому не являлось основанием для возникновения у арендатора права собственности.
Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Кулебакского района Нижегородской области (далее - Администрация) о выделе в натуре доли в нежилом помещении по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки - комнат N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м.
Заявленное требование мотивировано тем, что истец затратил на капитальный ремонт арендуемого по договору от 02.09.1999 N 52 муниципального помещения по указанному адресу 98868 рублей, а потому ответчик обязан передать Д. часть этого помещения.
Решением от 23.11.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.01.2005, суд, руководствуясь статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска, указав, что отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации.
Как видно из документов, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Д. (арендатор) подписали договор от 02.09.1999 N 52 аренды находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 211,33 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Кулебаки, улица Циолковского, дом 22, для размещения швейного салона.
Упомянутое помещение передано арендатору по акту от 02.09.1999 (приложение N 1 к договору аренды), подписанному сторонами, в неудовлетворительном состоянии с указанием в акте недостатков арендованного имущества (отсутствует освещение на 50 процентов, протекает крыша, требуется замена дверных блоков и дверей, разобрана кирпичная кладка под лестничным маршем).
По условиям пункта 3.2.8 договора от 02.09.1999 арендатор обязался проводить капитальный ремонт, перепланировки, переоборудование и реконструкции арендуемых помещений только на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
В ответ на обращение Д. КУМИ Администрации принял решение от 03.12.1999 N 165 разрешить ей внести инвестиции в арендуемый объект на капитальный ремонт и произвести его в соответствии со сметой, составленной МУП "Кулебакистройзаказчик" и согласованной с арендодателем.
Постановлением главы Администрации от 27.04.2000 N 394 утвержден акт приемки в эксплуатацию реконструированного объекта (магазина-ателье по пошиву одежды).
Решением КУМИ Администрации от 14.11.2000 N 158 затраты предпринимателя на капитальный ремонт помещения в сумме 98868 рублей зачтены в счет арендной платы по упомянутому договору.
Д., посчитав, что после реконструкции она вправе получить в собственность часть нежилого помещения (комнаты N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м) по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам и передавать его в аренду.
Д. реконструировала помещение, собственником которого она не являлась. Данное помещение, являющееся муниципальной собственностью, передано ей собственником в аренду (то есть во временное владение и пользование).
Согласно пункту 2 статьи 612 и пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
Акт от 02.09.1999 передачи помещения в аренду свидетельствует о том, что в момент подписания договора аренды Деменкова Г.Н. знала о недостатках этого помещения, предполагаемого ею для использования под ателье, а обязанность арендатора производить капитальный ремонт и реконструкцию с соблюдением соответствующих норм и правил предусматривалась в пункте 3.2.8 договора.
Таким образом, осуществление предпринимателем реконструкции арендуемого у ответчика помещения не являлось основанием для возникновения у Д. права собственности на это помещение и после реконструкции.
Согласно статье 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.
Проведение реконструкции в арендованном помещении к способам приватизации не относится.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Постановление
Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа
от 11.03.2005
по делу N А43-18194/2004-13-477
16. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Комитет по управлению государственным имуществом по Кемеровской области обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "Сибирь-Юг" о взыскании 64490 руб. 29 коп., в том числе 43667 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 16823 руб. 03 коп. пеней и 5000 руб. 00 коп. штрафа.
Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 642-ф/2 от 24.06.2002.
До принятия решения истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб. штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.04.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004, требования истца удовлетворены в сумме 40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500 руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размер подлежащей взысканию суммы пеней и штрафа.
Ответчик в кассационной жалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет арендной платы, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленных пеней.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (арендодатель) и ООО "Сибирь-Юг" (арендатор) заключен договор аренды N 642-Ф/02 от 24.06.2002 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу: город Новокузнецк, переулок Больничный, 5.
Пун