ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ (А. Валуйский) Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (за август 2004 г. - август 2005 г.)

ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ
СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ ЗЕМЛИ
(ЗА АВГУСТ 2004 Г. - АВГУСТ 2005 Г.)

При подготовке обзора отобрано и прокомментировано 67 судебных актов. Рассматривались только вступившие в силу решения.
1. Постановление ФАС Уральского округа
от 21.06.2005 N Ф09-1454/05-С6
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с закрытым акционерным обществом, право собственности на объект недвижимости к которому перешло в результате реорганизации (выделения из другого акционерного общества). Отказ в иске связан с тем, что ЗАО не подало в установленном порядке заявку на заключение договора аренды, в то время как отказ в праве аренды был дан уполномоченным муниципальным органом организации - правопредшественнице ЗАО еще до того, как у ЗАО возникло право требовать заключения договора аренды земельного участка.
Комментарий.
ЗАО "Промжелдортранс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации г. Нефтекамска об обязании предоставить земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов" по адресу: г. Нефтекамск, ул. Высоковольтная, 3А.
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены и на администрацию г. Нефтекамска возложена обязанность предоставить ОАО "Промжелдортранс" земельный участок, расположенный под объектом недвижимости "Гараж на 7 боксов".
Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция, рассмотрев жалобу ЗАО "Промжелдортранс", постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
Закрытое акционерное общество "Промжелдортранс" создано в порядке реорганизации путем выделения из Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт". В соответствии с разделительным балансом от 1 июля 2002 года, актом приема-передачи основных средств от 24 июля 2002 года закрытому акционерному обществу "Промжелдортранс" передано нежилое строение - гараж на 7 боксов общей площадью 356 квадратных метров. Право собственности ЗАО "Промжелдортранс" на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Хотя в комментируемом судебном акте отсутствует указание на то, на каких юридических основаниях открытое акционерное общество "Промышленный железнодорожный транспорт" (правопредшественник закрытого акционерного общества "Промжелдортранс") владело земельным участком под гаражным боксом, можно с большой долей вероятности предположить, что этим земельным участком ОАО владело на праве постоянного (бессрочного) пользования (статья 20 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года). Не исключена также ситуация, что право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на землю под гаражным боксом вообще не было оформлено (такое на практике встречается пока достаточно часто).
Тем не менее, независимо от того, было ли надлежащим образом оформлено право ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" на земельный участок, оно в качестве собственника находящегося на участке объекта недвижимости вправе было либо выкупить соответствующий земельный участок в собственность, либо взять его в аренду, заключив соответствующий договор с уполномоченным органом муниципального образования (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).
Суд установил, что Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" обратилось в октябре 2001 года в администрацию г. Нефтекамска с заявкой о предоставлении на праве аренды сроком на 10 лет данного земельного участка, для размещения и обслуживания гаража на 7 боксов. Оформление документов по предоставлению в аренду земельного участка было приостановлено администрацией г. Нефтекамска до разрешения вопроса о принадлежности этих гаражей, о чем Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" уведомлено письмом.
Вместе с тем еще до завершения рассмотрения заявки ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" было реорганизовано путем выделения закрытого акционерного общества "Промжелдортранс", которому и был передан в собственность гаражный бокс.
Считая себя правопреемником ОАО, закрытое акционерное общество "Промжелдортранс", основывая свои права на поданной открытым акционерным обществом заявке от октября 2001 года, потребовало в судебном порядке от администрации города Нефтекамска заключить договор аренды земельного участка.
Следует отметить, что здесь возникла определенная юридическая коллизия, связанная со следующим.
По ранее действовавшему земельному законодательству (до вступления 30 октября 2001 года в силу нового Земельного кодекса РФ) земельные участки могли предоставляться юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако новый Земельный кодекс существенно сузил круг лиц, которые вправе иметь земельные участки на указанном праве, - из их числа были исключены, в частности, все коммерческие организации. Согласно статье 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования таким организациям после 30 октября 2001 года не предоставляется. Вместе с тем существует статья 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, возникло противоречие, которое и выявилось в комментируемом случае: с одной стороны, новый собственник объекта недвижимости должен получить право на землю на тех же основаниях, что и прежний собственник (статья 35 ЗК РФ), а с другой - в силу статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования новому собственнику объекта недвижимости, являющемуся коммерческой организацией, предоставлено быть не может.
Разъяснение по поводу данной коллизии дано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 12 которого указано следующее: "Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства". При этом, как указал Высший Арбитражный Суд, новый собственник "как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ" (пункт 13 Постановления Пленума ВАС N 11).
Таким образом, образованному в результате реорганизации ЗАО "Промжелдортранс" следовало обратиться с соответствующей заявкой в местную администрацию, которая была не вправе отказать ему в заключении договора аренды на соответствующий земельный участок.
Поэтому не вполне понятно, почему ЗАО "Промжелдортранс" не подало соответствующую заявку от своего собственного имени, а настаивало на том, чтобы право аренды земельного участка было оформлено на основании заявки, поданной правопредшественником - Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт".
Как видно из комментируемого постановления, суть спора сводилась к одному единственному (в общем-то, непринципиальному) вопросу: вправе ли правопреемник требовать осуществления права, реализацию которого начал правопредшественник. Позиция судов различных инстанций оказалась прямо противоположной: суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляционная и кассационная инстанция сочли такое решение незаконным и необоснованным.
В иске было отказано по следующим причинам. Как выяснил суд, отказ в оформлении права аренды земельного участка был направлен открытому акционерному обществу Пермское ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" 14 февраля 2002 года. К этой дате ЗАО "Промжелдортранс" собственником гаражного бокса еще не являлось. Следовательно, этот отказ права и законные интересы ЗАО "Промжелдортранс" нарушить не мог, поскольку у ЗАО в момент отказа право требовать заключения договора аренды еще не возникло.
Кроме того, в заявке Пермского ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт" (судя по дате подачи заявления) содержится требование, которое отличается по своему содержанию от требования, изложенного в иске ЗАО "Промжелдортранс". Открытое акционерное общество требует заключения договора аренды земельного участка с Пермским ОАО "Промышленный железнодорожный транспорт", в то время как ЗАО "Промжелдортранс" иск заявлен о понуждении к заключению договора с другой организацией - ЗАО "Пермжелдортранс". При этом, как выяснил суд, каких-либо заявок с просьбой заключить договор аренды ЗАО в администрацию города Нефтекамска не подавало.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска действительно не было.
2. Постановление ФАС Уральского округа
от 20.06.2005 N Ф09-1768/05-С6
Суд, не согласившись с доводами истца, отказал в иске о признании права на приватизацию земельного участка, мотивируя свое решение тем, что к моменту рассмотрения дела в суде вступил в силу Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с пунктом 8 статьи 28 которого спорный участок не может быть приватизирован как предназначенный к использованию в государственных (общественных) интересах в соответствии с генеральным планом развития муниципального образования.
Комментарий.
Поскольку земля является основой жизнедеятельности человека, без которой немыслимо само существование человеческого общества, постольку в регулировании земельных правоотношений (в том числе - и в современной России) во многих случаях действует принцип приоритета публичных интересов над интересами частными.
С другой стороны, необходимость установления единого внутренне непротиворечивого режима правового регулирования земельных отношений была реализована законодателем еще в одном важном принципе - принципе приоритета норм права, закрепленных в Земельном кодексе РФ, над нормами права, так или иначе затрагивающими земельные отношения, содержащимися в иных законах. Так, согласно статье 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.
Эти два приоритета (публичных интересов и норм земельного права, закрепленных в ЗК РФ, над земельными нормами, содержащимися в иных законах и правовых актах) в полной мере были реализованы в регулировании вопросов приватизации земельных участков.
В комментируемом случае отказ в иске о приватизации земельного участка был обусловлен тем, что приватизация этого участка противоречила публичным интересам.
ОАО "Уралбиофарм" обратилось к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с заявлением о приобретении в собственность земельного участка по адресу: город Екатеринбург, Банковский пер., дом 9, на котором находятся объекты недвижимости, являющиеся собственностью истца.
В связи с отсутствием ответа на заявление истец обратился в арбитражный суд с иском и просил признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка и обязать Российский фонд федерального имущества (далее - РФФИ) заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 645062 руб. 40 коп., рассчитанной на дату подачи заявки - 19.02.2002.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция жалобу ОАО "Уралбиофарм" об отмене судебных актов, вынесенных судами первой и апелляционной инстанций, оставила без удовлетворения.
При рассмотрении иска было установлено, что земельный участок, на приватизацию которого претендует истец, относится к землям, предназначенным генеральным планом развития для использования в государственных или общественных интересах (административно-деловая функция), - в комментируемом постановлении имеется ссылка на генеральный план развития муниципального образования "Город Екатеринбург", утвержденный решением от 6 июля 2004 года N 60/1. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что имеются основания для отказа в приватизации земли по пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 127-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и иными федеральными законами. Таким образом, из статьи 36 ЗК РФ следует, что порядок и условия реализации соответствующими лицами своего исключительного права на приобретение земельных участков в собственность могут устанавливаться не только Земельным кодексом, но и иными федеральными законами.
Хотя собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию соответствующих земельных участков, существует ряд условий, при которых реализация этого права невозможна. Эти условия установлены как Земельным кодексом (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ), так и (в полном соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ) Федеральным законом N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". В частности, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Названные положения Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ и стали основанием для отказа истцу при рассмотрении комментируемого спора.
Так, суд установил, что заявка на приобретение земельного участка в собственность была подана открытым акционерным обществом "Уралбиофарм" 19 февраля 2002 года. В этот момент никаких дополнительных ограничений на приватизацию земельных участков в иных федеральных законах, за исключением тех, которые установлены Земельным кодексом, не существовало, поскольку ФЗ N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" вступил в силу с 26 апреля 2002 года. Однако ввиду того, что истец не представил вместе с заявкой кадастровый план подлежащего приватизации земельного участка, решение по его заявке принималось уже после вступления в силу Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации...", в статье 28 которого были установлены дополнительные условия, при которых приватизация земли запрещалась.
Истец, обосновывая свой иск, утверждал, что ограничения на приватизацию земельных участков, установленные законом о приватизации, на него не распространяются в связи с тем, что с заявкой на выкуп земельного участка он обратился до вступления в законную силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В связи этим при решении вопроса о реализации его права на приватизацию земли положения этого Закона применяться не должны. В то же время в Земельном кодексе, который уже действовал в момент подачи заявки, основания, по которым ему можно было бы отказать в приватизации земельного участка, отсутствуют.
Однако суд не согласился с доводами истца и пришел к выводу, что к правоотношениям по выкупу земельного участка подлежит применению законодательство, действовавшее не на дату подачи заявки, т.к. кадастровая карта на спорный земельный участок составлена лишь 28.01.2003, а законодательство, действовавшее на момент рассмотрения судом спора о понуждении к заключению договора.
Следует вместе с тем обратить внимание на следующее. Во-первых, генеральный план развития Екатеринбурга, который и стал причиной отказа в иске, был утвержден спустя более двух лет после обращения истца с требованием о выкупе земельного участка. Судя по всему, каких-то ограничений на выкуп земли до утверждения этого генерального плана просто не существовало. Во-вторых, из комментируемого постановления можно сделать вывод, что решение о приватизации участка уполномоченным муниципальным органом не принималось лишь по одной причине - заявитель вместе с другими документами не представил кадастровый план. Однако в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка обязанность изготовить дежурную кадастровую карту (план) участка лежит на соответствующем органе местного самоуправления. Единственная тонкость заключается в том, что дежурная кадастровая карта (план) участка изготавливается на основании заявления заинтересованного лица. В данном случае заявитель с требованием изготовить дежурную кадастровую карту, скорее всего, не обращался, что, в конечном счете, и привело к тому, что он не смог обосновать в суде свое право на приватизацию земельного участка.
3. Постановление ФАС Уральского округа
от 31.05.2005 N Ф09-1489/05-ГК
Поскольку на земельном участке, находящемся у истца в постоянном (бессрочном) пользовании, находились (помимо принадлежащего истцу на праве собственности здания) другие объекты недвижимости, право собственности на которые истец не смог подтвердить необходимыми документами, суд пришел к выводу о невозможности приватизировать участок в существующих границах и в иске отказал.
Комментарий.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Таким образом, положения ЗК РФ, касающиеся приватизации земли под уже находящимися в частной собственности объектами недвижимого имущества, сформулированы достаточно ясно. Вместе с тем на практике реализовать это право бывает не всегда просто.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Ника" (ООО "ПФ "Ника") обратилось в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных актов администрации г. Миасса в виде писем об отказе в оформлении в собственность земельного участка площадью 15315,0 кв. м и просит обязать администрацию заключить договор купли-продажи на данный земельный участок.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены полностью. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и в исковых требованиях отказала, указав при этом, что оспоренные в кассационном порядке судебные акты основаны на неправильном применении норм земельного законодательства.
Не ставя под сомнение право истца на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности зданием, кассационная инстанция указала, однако, что спорный участок при тех обстоятельствах, которые были установлены судом, приватизирован быть не может.
Суд установил, что на основании постановления администрации г. Миасса от 27.04.1993 N 552-1 об отводе земельного участка для строительства производственной базы ООО "ПФ "Ника" владеет на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Кроме того, ООО "ПФ "Ника" является собственником нежилого здания мебельного цеха площадью 1186,3 кв. м, расположенного на этом же участке. Суд также выяснил, что кроме здания, находящегося в собственности ООО "ПФ "Ника", в соответствии с кадастровым планом на участке находится еще несколько нежилых каменных зданий, документы о принадлежности которых в суд представлены не были.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" коммерческие организации (в том числе - хозяйственные общества) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Переоформление прав на земельные участки должно осуществляться в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, в силу статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" общество с ограниченной ответственностью "ПФ "Ника" было обязано (по своему выбору) заключить договор аренды на участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо выкупить его в собственность. С этой целью, как установил суд, общество дважды обращалось с соответствующими заявками в администрацию города Миасса, и дважды получало отказ. В качестве причины отказа администрация указала на то, что зарегистрировать право собственности на участок в сложившихся границах можно лишь при условии, если будут подтверждены надлежащими документами права ООО "ПФ "Ника" на все находящиеся на участке здания и сооружения.
Следует отметить, что позиция администрации в полной мере соответствует закону.
Поскольку какие-либо специальные нормы, которые устанавливали бы размеры участков, подлежащих передаче собственникам объектов недвижимости, в законе отсутствуют, следует руководствоваться в этом вопросе общими нормами. Так, согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. В свою очередь, из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. С другой стороны, согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Следовательно, в рассматриваемом случае (с юридической точки зрения) ситуация сложилась следующим образом. ООО "ПФ "Ника", представившее документы, подтверждающие ее право собственности лишь на одно здание, расположенное на спорном участке, вправе выкупить в собственность лишь ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации этого здания в соответствии с установленными нормами. Поскольку участок, необходимый для использования здания, не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровая карта (план) этого земельного участка, обществу следовало (до обращения с заявкой о приватизации) обратиться в уполномоченный орган в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ с соответствующей просьбой, после чего в соответствии с процедурой, закрепленной пунктом 8 статьи 36 ЗК РФ и нормами специального законодательства, должны быть определены границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "ПФ "Ника", и изготовлен кадастровый план участка. И лишь после этого общество было вправе обратиться с требованием о передаче ему в собственность земельного участка.
Таким образом, ввиду того что общество с ограниченной ответственностью "ПФ "Ника" является собственником лишь одного здания, оно имеет право приватизировать лишь ту часть земельного участка, которая необходима для использования этого здания. Причем приватизация возможна лишь после того, как этот участок пройдет кадастровый учет.
Следовательно, отказ местной администрации предоставить ООО "ПФ "Ника" находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок в существующих границах является обоснованным.
4. Постановление ФАС Уральского округа
от 20.06.2005 N Ф09-1769/05-С6
Суд пришел к выводу, что отказ в приватизации спорного земельного участка не основан на законе и нарушает права и законные интересы истца, поскольку основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации.
Комментарий.
В связи с отказом администрации муниципального образования "Город Екатеринбург" в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, д. 132, выраженным в письмах от 20.10.2004 N 21-01/3594 и от 27.12.2004 N 01-019-2901, ООО "Лесопромышленное общество" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка и обязании администрации г. Екатеринбурга принять решение о приватизации указанного участка.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, отказ администрации в приватизации земельного участка признан недействительным, и возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Лесопромышленное общество" путем принятия решения о приватизации земельного участка.
Администрация города Екатеринбурга подала жалобу в суд кассационной инстанции, который, в свою очередь, оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
ООО "Лесопромышленное общество" является собственником отдельно стоящего здания (литер Р - объект в стадии разрушения) и еще одного здания, расположенного на том же земельном участке. Право собственности общества на эти объекты недвижимости подтверждены надлежащими документами. Оба здания расположены на земельном участке, который принадлежит ООО "Лесопромышленное общество" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ либо в иных федеральных законах. В настоящее время обстоятельства, препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ и в статье 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Причем перечень оснований для отказа в приватизации земли является исчерпывающим.
Из комментируемого постановления видно, что все условия, дающие право ООО "Лесопромышленное общество" на приватизацию земельного участка, были налицо: участок принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенные на этом участке здания принадлежали ООО "Лесопромышленное общество" на праве собственности, каких-либо обстоятельств, препятствующих приватизации и перечисленных в статье 28 ЗК РФ и статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", установлено не было.
Поскольку ООО "Лесопромышленное общество" заявило о своем желании приватизировать земельный участок и подало соответствующую заявку в компетентный орган местной власти, оснований, предусмотренных законом, для отказа в реализации права общества на приватизацию земельного участка не имелось.
Однако администрация города Екатеринбурга посчитала иначе и в приватизации земельного участка обществу отказала. В качестве главной причины для отказа администрация указала на то, что земельный участок не может быть приватизирован до окончания работ по разграничению земель на территории города Екатеринбурга (имеется в виду разграничение земель на федеральные земли, земли субъектов Федерации и земли муниципальных образований).
В качестве дополнительного основания для отказа в приватизации, уже в ходе судебного разбирательства, администрация города Екатеринбурга назвала то, что истец не приложил к заявке надлежащим образом оформленный кадастровый план земельного участка. Ненадлежащее оформление кадастрового плана, который был представлен в администрацию, заключается, по мнению чиновников, в том, что в нем указано, что площадь участка указывается ориентировочно и подлежит уточнению в процессе межевания.
Однако суд пришел к выводу, что отказ в приватизации спорного земельного участка не основан на законе и нарушает права и законные интересы ООО "Лесопромышленное общество", поскольку основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации. Суд указал, что позиция администрации противоречит статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ и пункту 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576, в которых указано, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Кроме того, суд отметил, что Земельным кодексом РФ предусмотрен специальный механизм, который позволяет осуществлять продажу участков даже при наличии тех недостатков в кадастровом плане, на который сослалась администрация. Так, в силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. То есть в рассматриваемом случае именно администрация обязана была обеспечить изготовление необходимых документов на землю.
В итоге суд отклонил довод администрации г. Екатеринбурга о том, что приватизация земельного участка не могла быть произведена в связи с тем, что указанная в кадастровом плане площадь земельного участка является ориентировочной, и поэтому невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору.
Не посчитал суд законным и отказ в приватизации земельного участка до окончания разграничения государственной собственности на землю в городе Екатеринбурге, поскольку, с одной стороны, приватизация земли не препятствует завершению этой работы, а с другой - администрация в соответствии с законодательством наделена всеми необходимыми полномочиями для передачи в частную собственность тех государственных (и муниципальных) земель, принадлежность которых не определена.
5. Постановление ФАС Уральского округа
от 12.04.2005 N Ф09-3193/04-ГК
Поскольку с учетом всех обстоятельств дела суд пришел к выводу, что спорный земельный участок не относится к землям общего пользования, иск закрытого акционерного общества о понуждении администрации заключить договор выкупа земельного участка был удовлетворен. Удовлетворяя иск, суд также не принял во внимание доводы ответчика об отсутствии кадастровой карты спорного участка, поскольку в таких случаях в соответствии с пунктами 5, 7, 8 статьи 36 Земельного кодекса РФ соответствующее подразделение муниципального органа должно обеспечить в месячный срок изготовление дежурной кадастровой карты (плана).
Комментарий.
ЗАО "Экспертъ-Ф", являясь собственником асфальтового покрытия со щебеночным основанием, общей площадью 8626,03 кв. м, и одноэтажного здания для сторожей, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ обратилось в администрацию г. Оренбурга с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, находящийся под указанными объектами недвижимости. Заявитель просил обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и подготовить проект договора купли-продажи.
Администрация в приватизации данного земельного участка заявителю отказала, обосновав свой отказ тем, что указанный участок является частью территории общего пользования и предназначен под административную и жилую застройку в соответствии с генеральным планом города Оренбурга.
Полагая, что отказ в приватизации спорного земельного участка неправомерен, ЗАО "Экспертъ-Ф" обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка в своей редакции и обязании изготовить кадастровую карту. Далее в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и отказался от требования об обязании изготовить кадастровую карту.
Решением суда первой инстанции от 19.05.2004 требования удовлетворены частично. Производство по делу в части понуждения администрации изготовить кадастровую карту земельного участка прекращено. Суд обязал комитет в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ЗАО "Экспертъ-Ф" договор купли-продажи земельного участка, площадью 8626,03 кв. м, на условиях, предложенных в проекте договора, и по цене 1633770 руб.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.07.2004 решение отменено, в иске отказано. Суд кассационной инстанции постановлением от 29.09.2004 постановление отменил и передал дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции постановлением от 28 января 2005 года решение первой инстанции оставил без изменения. Кассационная инстанция в удовлетворении кассационной жалобы администрации отказала, оставив решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции от 28 января 2005 года без изменения.
Как следует из комментируемого постановления, в качестве юридического основания для отказа в приватизации земельного участка администрация города Оренбурга указала пункт 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Данная норма предусматривает запрет на приватизацию земельных участков в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. Кроме того, администрация, ссылаясь на пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, указала на то, что невозможна приватизация земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет. Данное условие, как считает администрация, не было выполнено в рассматриваемом случае, поскольку согласно документам 1995 года размер земельного участка, предоставленного под автостоянку, составлял 6800 кв. м, а истец подал заявку на приватизацию земельного участка, общая площадь которого составляет уже 8626,03 кв. м.
В подтверждение своих доводов о том, что спорный участок относится к землям общего пользования и предназначен под административную и жилую застройку в соответствии с генеральным планом г. Оренбурга, администрация города представила суду выкопировку из генерального плана г. Оренбурга, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 02.08.1985 N 341, и Правила застройки г. Оренбурга, утвержденные решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета народных депутатов от 09.12.1985 N 756.
Следует отметить, что из двух аргументов, которые приводит администрация в обоснование своего отказа (о том, что, во-первых, спорный участок находится на территории, предназначенной для жилой и административной застройки, и, во-вторых, что он расположен на землях общего пользования) заслуживает внимания и оценки лишь один.
Дело в том, что отнесение участка к числу земель, предназначенных для жилой и административной застройки, не является препятствием к его приватизации по следующим причинам. Во-первых, запрета на приватизацию такого рода участков нет в законе. Во-вторых, и административные, и жилые здания и сооружения могут находиться не только в государственной (муниципальной), но и в частной собственности. Следовательно, нет никаких препятствий к тому, чтобы и участки, предназначенные для строительства такого рода объектов, также находились в частной собственности.
Что же касается земель общего пользования, то здесь ситуация иная. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат приватизации земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и т.п.).
Поэтому утверждение о принадлежности спорного участка к землям общего пользования суд исследовал достаточно подробно.
Так, было установлено, что представленные администрацией документы (в том числе - выкопировка из генерального плана) не подтверждают, что спорный земельный участок находится в составе земель общего пользования. Более того, суд установил, что рядом с автостоянкой истца располагаются здания коммерческих организаций с охраняемыми стоянками (ООО "Оренбурггазпром" и ОАО "НИПИ Прикаспийскнефтепродукт"), что, по мнению суда, является дополнительным аргументом, опровергающим утверждение администрации об особом статусе спорного участка.
Вместе с тем в комментируемом постановлении имеется одно обстоятельство, которое не нашло в нем полного и удовлетворительного объяснения. Речь идет о том, что в соответствии с документами 1995 года правопредшественнику истца был предоставлен участок меньшей площади, чем тот, приватизации которого требует истец. Логика в возражениях администрации, которая обратила внимание суда на данное обстоятельство, имеется, поскольку граждане и юридические лица имеют право на приватизацию земельных участков, находящихся лишь под теми объектами недвижимости, которые принадлежат этим лицам на законных основаниях. Из комментируемого постановления неясно, есть ли у истца необходимые правоустанавливающие документы, дающие ему право на приватизацию земельного участка большего размера. Тем не менее суд указал, что отсутствие государственного кадастрового учета выкупаемого земельного участка не является основанием для отказа в приватизации ввиду того, что в соответствии с пунктами 5, 7, 8 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица в соответствии с дежурной кадастровой картой (планом), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документацией в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Поэтому пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ подлежит применению с учетом статьи 36 ЗК РФ.
6. Постановление ФАС Уральского округа
от 08.02.2005 N Ф09-74/05-ГК
Суд признал незаконным бездействие местной администрации, которая не направила ответ предпринимателю в установленный законом двухнедельный срок после обращения с заявлением о приватизации земельного участка. Вместе с тем суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о приватизации земельного участка, так как установил, что к заявлению не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности предпринимателя на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.
Комментарий.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 и статьей 29 Земельного кодекса РФ передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц (при наличии к тому юридических оснований) осуществляется по решению уполномоченных государственных и муниципальных органов. Одной из важных юридических гарантий соблюдения прав и законных интересов лиц, обращающихся с заявлениями о приватизации земли, является предоставленная законом возможность судебного обжалования действий (бездействия) и решений соответствующих государственных и муниципальных органов. Особенности порядка рассмотрения соответствующих требований установлены главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Согласно пункту 2 статьи 29 и статье 197 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти РФ и субъектов Федерации, органов местного самоуправления, а также - их решений и действий (бездействия). В случае если суд установит, что действие (бездействие) органа государственной власти (органа местного самоуправления) не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании действия (бездействия) незаконным (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Вместе с тем заинтересованные лица должны обращаться с соответствующими заявлениями в арбитражный суд, отдавая себе отчет, какого результата они могут при этом добиться, поскольку далеко не всегда удовлетворение соответствующего требования о признании незаконными действий (бездействия) государственного (муниципального) органа означает достижение поставленной цели. Именно так и произошло в комментируемом случае.
Предприниматель М. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Карталы в связи с ее обращением о приватизации земельного участка площадью 100 кв. м под магазином "Юбилейный" или о заключении нового договора аренды. Заявительница просила признать незаконным бездействие администрации и обязать муниципальный орган произвести приватизацию земельного участка, установить срок для исполнения решения суда.
В качестве соответчика по ходатайству администрации г. Карталы привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Карталы (КУИЗО г. Карталы).
Решением от 11.05.2004 бездействие администрации г. Карталы на поданное предпринимателем заявление от 24.11.2003 признано незаконным. В остальной части заявленных требований отказано. В отношении КУИЗО г. Карталы производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2004 решение изменено. В части прекращения производства по делу в отношении КУИЗО г. Карталы решение отменено, так как оснований для прекращения производства, предусмотренных ст. 150 АПК РФ, у суда первой инстанции не имелось. В остальной части решение оставлено без изменения. Кассационная инстанция оставила в силе постановление апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела суд установил, что по договору купли-продажи от 6 сентября 1996 года предприниматель М. приобрела в собственность павильон "Юбилейный", общеполезной площадью 44 кв. м, расположенный на земельном участке размером 100 кв. м. Впоследствии павильон был реконструирован и переименован в магазин, а земельный участок, занятый вновь возведенным объектом, был арендован предпринимателем на срок до 19 августа 2002 года. 10 февраля 2003 года предприниматель М. заключила с муниципальным образованием города Карталы договор аренды земельного участка площадью 55 кв. метров сроком до 31 августа 2003 года.
24 ноября 2003 года М. направила в адрес администрации г. Карталы заявление, в котором она просила о продлении срока аренды или выкупе земельного участка площадью 100 кв. м, используемого для эксплуатации принадлежащего ей объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права аренды.
В силу п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (при наличии к тому оснований) либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, М. как собственник магазина, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, вправе требовать приватизации этого участка. М., как уже было указано, обратилась с просьбой о приватизации в местную администрацию, однако ответа на свое заявление не получила.
По смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ администрация должна была в двухнедельный срок принять решение о приватизации (заключении договора аренды) участка либо направить М. мотивированный отказ со ссылкой на конкретные нормы закона, в силу которых участок не может быть приватизирован (сдан в аренду). Следовательно, незаконный характер бездействия местной администрации заключается в неправомерном воздержании от совершения одного из двух возможных действий (принятия решения о приватизации или об отказе в приватизации), которые администрация должна была совершить в силу требования, закрепленного в законе. Признав бездействие местной администрации незаконным, суд фактически признал незаконным только то, что администрация не направила предпринимателю М. в установленные сроки отказ в приватизации земельного участка. Судебное решение в этой части фактически не предопределяет положительного решения по главному для предпринимателя М. вопросу - о праве получить в собственность земельный участок. А в этом вопросе суд встал на сторону администрации.
Суд установил, что к заявлению М. не были приложены документы, подтверждающие право собственности на здание магазина. М. полагала, что прилагать соответствующие документы к заявлению не было необходимости, поскольку о ее праве собственности на магазин администрации известно из ранее заключенного договора аренды земельного участка. Тем не менее суды всех инстанций посчитали доводы М. в этой части несостоятельными, и в иске было отказано. Отказывая в иске, суд указал на то, что обязанность М. предоставить (помимо заявления) в администрацию также и другие документы предусмотрена пунктом 5 Порядка оформления документов при продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, утвержденного постановлением правительства Челябинской области от 24.01.2003 N 4.
7. Постановление ФАС Уральского округа
от 21.12.2004 N Ф09-4182/04-ГК
Суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью о признании незаконными действий местной администрации, отказавшей обществу в праве на приватизацию земельного участка, так как, по мнению суда, земельный участок не относится к землям общего пользования, поскольку объекты, которые могли бы служить подтверждением данного обстоятельства, на спорном участке отсутствуют.
Комментарий.
Между администрацией города Березники в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ТОО "Строитель" (ныне - ООО "Строитель") в 1997 году был заключен договор долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым истцу предоставлен земельный участок, занимаемый платной автостоянкой, сроком на 10 лет.
31 марта 2004 года ООО "Строитель" обратилось к главе местного самоуправления г. Березники с письмом о предоставлении названного земельного участка в собственность. Ввиду отказа в приватизации земельного участка общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Березники, выразившихся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка.
Решением суда первой инстанции требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил решения судов первой и апелляционной инстанций в силе, а кассационную жалобу администрации - без удовлетворения.
При рассмотрении дела установлено, что на спорном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Строитель" на праве собственности, в том числе: 2-этажное кирпичное здание, площадью 25,9 кв. м, два одноэтажных кирпичных здания, площадью 4,1 кв. м и 25,6 кв. м, кирпичный пристрой магазина, площадью 32,9 кв. м, а также сооружение - замощение из асфальтобетона, площадью 3747,8 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Основные аргументы администрации г. Березники, возражавшей против удовлетворения заявления, заключались в том, что, во-первых, спорный земельный участок относится к категории земель общего пользования и в соответствии с требованиями Градостроительного и Земельного кодекса РФ приватизации не подлежит. Во-вторых, по утверждению администрации, участок находится в водоохраной зоне, что также в соответствии с законом препятствует его приватизации. В-третьих, по мнению администрации, находящиеся на спорном участке объекты не являются капитальными сооружениями, и (по логике администрации) право собственности на такого рода объекты не дает оснований для приватизации земельных участков, на которых они расположены.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, не подлежат приватизации. Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат приватизации участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Суд не согласился с утверждением администрации о том, что спорный участок относится к землям общего пользования. По мнению суда, данное утверждение опровергается тем, что на спорном участке нет таких объектов, которые свидетельствовали бы о его принадлежности к землям общего пользования.
Вместе с тем администрация представила суду генеральный план города, в соответствии с которым спорный земельный участок был отнесен к землям общего пользования. Аргументация суда, не принявшего во внимание данный документ, весьма интересна. Так, суд указал на то, что он не принимает отнесение участка к землям общего назначения в соответствии с генеральным планом города в качестве основания для отказа в приватизации, поскольку этот план был утвержден уже после того, как было зарегистрировано право собственности истца на объекты недвижимости, находящиеся на спорном участке, а в процессе межевания соответствующие службы местной администрации не возражали против регистрации права собственности заявителя на соответствующие объекты.
Представляется, что в данном случае логика суда не вполне корректна. Дело в том, что если спорный участок был отнесен к землям общего пользования (исходя из генерального плана города), это может быть квалифицировано как выделение земель для использования в государственных или общественных интересах. А при таких обстоятельствах участок не может быть приватизирован в соответствии с пунктом 8 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Поскольку земельным законодательством не исключена ситуация, когда находящееся в частной собственности недвижимое имущество располагается на государственных или муниципальных землях, никакого нарушения закона в том, что уполномоченный муниципальный орган зарегистрировал право собственности заявителя на имущественный комплекс, не имеется. Поэтому более правильной представляется позиция местной администрации.
Утверждение о том, что спорный участок земли находится в водоохранной зоне, скорее всего, просто не было подтверждено документально, почему данное обстоятельство и не принято во внимание судом.
Определенного внимания заслуживает утверждение администрации о том, что объекты недвижимости не относятся к числу капитальных сооружений. Дело в том, что земельное и приватизационное законодательство не ставит право собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка в зависимость от характера здания или сооружения, находящегося на участке. Чтобы гражданин или юридическое лицо могли получить земельный участок в собственность, достаточно того, чтобы находящееся на участке имущество просто отвечало признакам недвижимой вещи, которые указаны в законе. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Судя по информации о принадлежащей заявителю недвижимости, содержащейся в комментируемом постановлении, имущество заявителя принадлежало именно к такого рода вещам. Соответственно, в этом отношении препятствий для приватизации земельного участка у заявителя не было.
8. Постановление ФАС Уральского округа
от 30.11.2004 N Ф09-3973/04-ГК
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что орган местного самоуправления был не вправе принимать решение о приватизации земельного участка, поскольку общество с ограниченной ответственностью приобрело право собственности на здание магазина, находящееся на участке, в результате приватизации (пункт 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества"). На этом основании действия Пермской областной регистрационной палаты, отказавшей обществу с ограниченной ответственностью в регистрации права собственности на земельный участок, были признаны правомерными, поскольку земельным участком распорядился неуполномоченный муниципальный орган (пункт 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Комментарий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем решение о приватизации земельного участка может принять лишь специально уполномоченный орган. И хотя закон достаточно ясно определяет, какой именно государственный орган (или орган местного самоуправления) вправе принимать решение о приватизации земли в том или другом случае, судебная практика сталкивается с тем, что не только заявители, но и должностные лица допускают ошибки в этом вопросе.
ООО "Забота" является собственником здания магазина в городе Перми, приобретенного в процессе приватизации по договору, заключенному в 1995 году с Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области. Обществу был предоставлен в аренду на 15 лет за счет городских земель участок площадью 1432,621 кв. м под здание оптового продуктового магазина. Впоследствии администрация г. Перми приняла решение о предоставлении обществу земельного участка площадью 1329,15 кв. м в собственность путем заключения договора купли-продажи.
Пермская областная регистрационная палата в регистрации права собственности на земельный участок отказала в связи с тем, что решение о приватизации земельного участка принято неуполномоченным лицом (пункт 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В связи с отказом в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи администрация г. Перми обратилась в арбитражный суд с требованием о признании отказа незаконным.
Суд первой инстанции требования удовлетворил, отказ в государственной регистрации права собственности признал незаконным и обязал Пермскую областную регистрационную палату зарегистрировать в установленном порядке право собственности ООО "Забота" на земельный участок площадью 1329,15 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Территориальное управление Минимущества РФ (ТУ МИО РФ) по Пермской области, подавшее апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила в силе, а кассационную жалобу администрации г. Перми - без удовлетворения.
При рассмотрении дела было установлено следующее.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Именно данной нормой руководствовался суд первой инстанции, удовлетворяя заявление администрации города, поскольку, по мнению суда первой инстанции, администрация города действовала в пределах своих полномочий. Однако при этом суд первой инстанции не учел, что существуют специальные нормы, устанавливающие особый порядок принятия решений о приватизации земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации. Так, согласно пункту 14 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.
При рассмотрении дела было установлено, что принадлежащее ООО "Забота" здание было выкуплено обществом в процессе приватизации по договору с Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области.
Это значит, что принимать решение о передаче земельного участка в собственность Обществу с ограниченной ответственностью "Забота" был вправе Комитет по управлению государственным имуществом Пермской области (или правопреемник этого государственного органа), а не администрация города Перми. Обосновывая отказ в удовлетворении заявления, суд также сослался на пункт 7 Правил распоряжения земельными участками, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, в котором говорится, что решение о приватизации земельных участков принимается Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами), или уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, или органом местного самоуправления.
9. Постановление ФАС Уральского округа
от 09.06.2005 N Ф09-1751/05-С6
Принимая решение о выкупной цене приватизируемого земельного участка, суд исходил из того, что при расчетах подлежит применению кратность земельному налогу, установленная на дату подачи заявки на приватизацию, а также ставка земельного налога, установленная для конкретного земельного участка, подлежащего приватизации, а не средняя для соответствующего поселения ставка земельного налога.
Комментарий.
Один из важных вопросов, возникающих при передаче в собственность частных лиц земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, - это определение цены выкупа.
В соответствии с действующим в настоящее время законодательством стоимость земельного участка может определяться несколькими способами. Использование каждого из способов зависит от тех целей, ради которых и проводится определение стоимости земли.
Во-первых, статья 66 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок определения рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость устанавливается в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Рыночная стоимость земельного участка является ориентиром для частных лиц, определяющих цену сделки в соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, пункт 2 статьи 66 ЗК РФ закрепляет понятие кадастровой стоимости земельных участков. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением Правительства РФ. В настоящее время этот вопрос регулируется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 316 от 8 апреля 2000 года. Из статьи 4 Федерального закона N 28-ФЗ от 2 января 2000 года "О государственном земельном кадастре" можно сделать вывод, что кадастровая стоимость используется прежде всего для экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов, а также для установления обоснованной платы за землю.
Наконец, существуют специальные способы определения стоимости земельных участков, которые используются при передаче земельных участков из государственной и муниципальной в частную собственность.
Так, при определении стоимости земельного участка, который находится в составе подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, применяются правила, установленные пунктом 3 статьи 11 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно этой норме стоимость таких земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.
Согласно статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Цена земельных участков, отчуждаемых вместе с таким имуществом, определяется в порядке, установленном пунктом 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно данной норме цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах:
в поселениях с численностью населения:
свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
При этом если субъектом Российской Федерации цена земельного участка не установлена, то при приватизации стоимость земельных участков устанавливается исходя из минимальных (для соответствующего поселения) размеров.
Наконец, закону известен еще один специальный случай определения стоимости земли при передаче ее в частную собственность. Имеется в виду ситуация, когда объект недвижимости (строение, здание или сооружение), находящийся в частной собственности, располагается на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Право выкупа такого земельного участка предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса РФ, а стоимость выкупа - статьей 2 Федерального закона N