ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 15.11.2005 N А06-2793/2-20/04 Дело по иску о расторжении охранно-арендного договора, выселении ответчика из занимаемого помещения, взыскании штрафа и стоимости невыполненных ремонтных работ передано на новое рассмотрение для оценки судом разумности срока, установленного в договоре на исполнение арендатором своих обязательств, и оценки требования о взыскании стоимости ремонтных работ, основанного на условиях охранно-арендного договора.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 15 ноября 2005 года Дело N А06-2793/2-20/04

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, г. Астрахань,
на решение от 22.02.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 17.05.2005 Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-2793/2-20/04
по иску Департамента культуры Астраханской области, г. Астрахань, к Обществу с ограниченной ответственностью "Астфото", г. Астрахань, третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области, г. Астрахань, о расторжении охранно-арендного договора, выселении ответчика, взыскании штрафа и стоимости ремонтных работ,
УСТАНОВИЛ:
Истец обосновал свои требования ст. ст. 450 (п. 2), 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал неисполнением ответчиком обязательств по охранно-арендному договору N 46 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, что является основанием к расторжению договора, выселению ответчика из занимаемого помещения, взысканию штрафа и стоимости невыполненных работ.
Решением от 22.02.2005 арбитражный суд удовлетворил иск частично: взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Астфото" в пользу истца 30000 руб. штрафа, обязал освободить занимаемое помещение в объекте культурного наследия по адресу: г. Астрахань, ул. Коммунистическая, д. 27, / ул. Раскольникова, д. 7. В остальной части в иске отказал.
Судебный акт мотивирован нарушением ответчиком условий охранно-арендного договора, выразившихся в сдаче арендованных помещений в субаренду без согласия арендодателя, в связи с чем требования о взыскании штрафа признаны обоснованными и удовлетворены.
Также со ссылкой на ст. ст. 622, 621 (п. 2), 610 (п. 2), 619 (п. п. 1, 4) и условия договора указано на прекращение действия договора и наличие оснований для выселения арендатора из занимаемых помещений.
Постановлением от 17.05.2005 апелляционной инстанцией решение от 22.05.2005 изменено: в требовании о расторжении договора отказано. В остальной части судебный акт оставлен без изменений.
Изменяя судебный акт в части, апелляционная инстанция сослалась на то, что у ответчика имеются правовые основания для нахождения в арендуемых помещениях - действующий охранно-арендный договор.
На день подачи иска установленный законом трехмесячный срок для ответа на претензию не истек.
Основания для выселения ответчика из занимаемых помещений и удовлетворения иска в этой части отсутствуют.
Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области обжаловало решение и Постановление в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, просило их отменить, кассационную жалобу удовлетворить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Заявитель указал на неправильное применение судами ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменение ст. ст. 615, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к вынесению незаконных судебных актов.
Проверив законность обжалуемых решения и Постановления по настоящему делу, изучив материалы дела, доводы заявителя, суд кассационной инстанции считает судебные акты незаконными и подлежащими отмене в части.
Как видно из материалов дела, 02.04.2001 между государственным органом охраны памятников истории и культуры (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Астфото" (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 46, в соответствии с которым часть нежилых помещений передана арендатору в пользование под служебные и производственные помещения на условиях оплаты на срок с 02.04.2001 по 30.03.2002.
В пункте 7 договора предусмотрены обязательства арендатора.
В подпункте "г" пункта 7 договора указано на то, что арендатор не вправе, в том числе, сдавать помещения в субаренду без согласия государственного органа.
Также ответчик обязан производить ремонт, реставрационные работы арендуемого памятника культуры (п. 8 договора).
Установив неисполнение ответчиком указанных условий договора, арендодатель (истец) обратился с претензией о расторжении договора по правилам ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценивая данную претензию, суды первой и второй инстанций дали ему неверную оценку, что привело к вынесению незаконных судебных актов.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, когда по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно.
В указанной статье определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При новом рассмотрении дела суду следует оценить, является ли установленный в договоре срок на исполнение арендатору своих обязательств (13.09.2004) разумным сроком.
При этом неосновательна ссылка суда апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске о выселении ответчика на то, что истцом не доказано в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имела ли место сдача спорных помещений в субаренду на день рассмотрения спора.
Однако в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства должен доказать ответчик, а не истец.
Вместе с тем не дана должная оценка судами первой и второй инстанций требованиям о взыскании стоимости ремонтно-реставрационных работ, основанным на п. п. 8 и 10 охранно-арендного договора.
Судебные акты в части взыскания штрафа за сдачу спорных помещений в субаренду соответствуют закону и не подлежат отмене.
На основании изложенного коллегия считает указанные выводы суда недостаточно обоснованными и не соответствующими нормам материального закона.
Руководствуясь ст. ст. 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 22.02.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 17.05.2005 Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-2793/2-20/04 в части требований о взыскании стоимости невыполненных ремонтных работ и о выселении ответчика подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.