ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 26.01.2006 N А55-20246/04-35 Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в государственной регистрации и об обязании внести изменения в Государственный реестр прав в связи с перепланировкой, т.к. в результате проведенных строительных мероприятий произошло существенное изменение объекта недвижимости в отсутствие документов, разрешающих проведение реконструкции.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 26 января 2006 года Дело N А55-20246/04-35

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2005 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 11.07.2005 по делу N А55-20246/04-35
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Волга", г. Самара, к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации и об обязании внести изменения в Государственный реестр прав,
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2005, удовлетворено заявление Общества с ограниченной ответственностью "Волга".
Признан незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области во внесении изменений в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении от 18.11.2004 N АА63844913.
Суд обязал Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области внести изменение в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по объекту недвижимого имущества, литеры Б, Б1, расположенному по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Четвертый проезд, дом 57, в части изменения площади объекта с 3665,7 кв. м на 3838,1 кв. м.
В кассационной жалобе Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области просит отменить принятые по делу судебные акты, в удовлетворении заявления ООО "Волга" отказать.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене. Заявление ООО "Волга" о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.02.2004 ООО "Волга" является собственником нежилого здания площадью 3665,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Четвертый проезд, дом 57, литеры Б, Б1.
20.09.2004 ООО "Волга" обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, возникших в связи с проведенными строительными мероприятиями (перепланировкой) в принадлежащем на праве в собственности здании.
Регистрирующий орган во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказал, обосновав отказ тем, что в результате произведенных строительных мероприятий произошло существенное изменение объекта недвижимости.
Считая отказ регистрирующего органа незаконным, нарушающим права и законные интересы, ООО "Волга" обратилось в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области внести изменения в Государственный реестр прав.
Суд первой инстанции заявление удовлетворил, установив, что в соответствии с заключением МП "БТИ", путем сравнения данных архива ФГУП "Ростехинвентаризация", технического паспорта и других документов, с учетом письма Департамента строительства и архитектуры города Самары, в нежилом здании не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности. Получение разрешения на проведение строительных работ по перепланировке объекта недвижимости не требовалось.
Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал правомерными.
Однако на основе анализа материалов дела, судебные акты, которыми было удовлетворено заявление ООО "Волга", судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа находит неправомерными.
20.09.2004 ООО "Волга" обратилось за государственной регистрацией внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения касались площади нежилого здания, право собственности на которое зарегистрировано за Обществом 18.02.2004. Из заключения проектно-методологического отдела МП БТИ г. Самары от 01.09.2004 N 1022-НЗ следует, что после проведения строительных работ площадь объекта недвижимости увеличилась на 172,4 кв. м.
В соответствии со ст. 3 Закона Самарской области от 16.06.2003 N 50-ГД "О порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Самарской области" реконструкция объектов недвижимости и их комплексов есть комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.).
Из правила, закрепленного в указанной норме Закона субъекта Российской Федерации, следует, что при реконструкции изменяется объект, отличающийся размерами, планировкой, площадью, то есть появляется новый объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.
ООО "Волга", считая отказ в регистрации изменений необоснованным, мотивирует тем, что требование регистрирующего органа о представлении документов, разрешающих проведение реконструкции объекта недвижимости, является неправомерным.
В соответствии с приложением 1 к ВСН 58-88(р), утвержденным Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.88 N 312, комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей, в том числе направленных на увеличение количества комнат и общей площади помещения, является реконструкцией.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Согласно заключению проектно-методологического отдела МП БТИ г. Самары от 01.09.2004 N 1022-НЗ, строительные мероприятия в нежилом здании не затронули его надежности и безопасности, соответствуют требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции". Однако из заключения этого же муниципального предприятия следует, что проведенные строительные работы заключались в демонтаже приборов, оборудования, разборках лестницы, в разборке и ликвидации внутренних несущих перегородок и самонесущих стен, в разборке тамбуров входов и крылец со стороны Московского шоссе.
Согласно п. 3.3 Правил содержания и ремонта (окраски) фасадов зданий и сооружений в городе Самаре, утвержденных Постановлением главы города Самары от 11.04.96 N 414, все изменения внешнего облика фасадов и элементов должны выполняться только с разрешения органов архитектуры и УЖКХ.
Даже в случае, когда не требуется разрешение на проведение строительных работ, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт ввода объекта в эксплуатацию. Необходимость такого документа установлена СНиП 3.01.04-87, утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 84 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения".
Пунктом 1 ст. 23 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, установлено, что право на использование и эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости предоставляется при условии соответствия объекта проектной документации обязательным строительным нормам и правилам. Данное право подлежит подтверждению актом приемки объекта.
Пункт 5 названной статьи Правил содержит условие, что до приема в эксплуатацию объекта недвижимости, эксплуатация реконструированного объекта запрещается. Решение же вопроса о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию является компетенцией органов местного самоуправления.
В обоснование удовлетворения заявления ООО "Волга" судебные инстанции сослались на заключение проектно-методологического отдела МП БТИ города Самары от 01.09.2004 (исх. N 1022-НЗ) и письмо Департамента строительства и архитектуры администрации города Самары от 26.10.2004 (исх. N Д04-01-6032-1-1), согласно которым строительные мероприятия не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и соответствуют СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", что не может быть признано обоснованным.
Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает, что ни МП Бюро технической инвентаризации города Самары, ни Департамент строительства и архитектуры администрации города Самары в силу возложенных на них функциональных обязанностей не вправе выдавать заключения по вопросам надежности и безопасности объектов недвижимости.
Несмотря на вышеизложенное судебные инстанции, тем не менее, обязали Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть признали объект недвижимости годным для эксплуатации.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны правомерными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2005 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 11.07.2005 по делу N А55-20246/04-35 отменить.
Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Волга" о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.
Кассационную жалобу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области удовлетворить.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.