ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 26.12.2005 N КГ-А40/12552-05 Суд правомерно удовлетворил заявление о признании недействительным ненормативного акта о приостановлении оформления земельно-правовых отношений, т.к. при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 26 декабря 2005 г. Дело N КГ-А40/12552-05

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Рубина А.М., судей Завирюха Л.В., Плюшкова Д.И., при участии в заседании от истца (заявителя): Щ. - дов-ть от 04.07.05 N 1/2; от ответчика: А. - дов-ть от 20.01.2005 N 33-11-3/5-/1081, уд. N 036, рассмотрев 19 декабря 2005 г. в судебном заседании кассационную жалобу НОУ "Современная гуманитарная академия" на решение от 11 августа 2005 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Городилиной Т.В., на постановление от 24.10.2005 N 09АП-11119/05-АК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое Пронниковой Е.В., Якутовым Э.В., Катуновым В.И., по иску (заявлению) НОУ "Современная гуманитарная академия" о признании недействительными действий к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы,
УСТАНОВИЛ:
Негосударственное образовательное учреждение (далее - НОУ) "Современная гуманитарная академия" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - Москомзем) о признании незаконным оформленное письмами от 22.03.2005 N 33-2-677/5-(1)-1 и от 17.05.2005 N 33-2-677/5-(4)-1 решение Департамента земельных ресурсов г. Москвы о приостановлении оформления земельно-правовых отношений с НОУ "Современная гуманитарная академия", к которому перешло право собственности на строения 4, 5, 6, 16 во владении 32 по ул. Нижегородская, г. Москвы; обязать Департамент земельных ресурсов г. Москвы подготовить и передать на подпись НОУ "Современная гуманитарная академия": проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 02.09.2029 на неделимый земельный участок площадью 0,24 га по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, владение 32, строение 4, и дополнительного соглашения к нему с НОУ "Современная гуманитарная академия" с оформлением порядка использования неделимого земельного участка, исходя из занимаемых помещений в здании в соответствии с зарегистрированным имущественным правом; проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 02.09.2029 на неделимый земельный участок площадью 0,0973 га по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, владение 32, строение 5, и дополнительного соглашения к нему с НОУ "Современная гуманитарная академия" с оформлением порядка использования неделимого земельного участка, исходя из занимаемых помещений в здании в соответствии с зарегистрированным имущественным правом; проект договора о предоставлении НОУ "Современная гуманитарная академия" земельного участка площадью 0,1605 га по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, владение 32, строение 6, в соответствии с планом границ земельного участка в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 25 лет для эксплуатации здания в учебно-образовательных целях и дополнительного соглашения к нему; проект договора о предоставлении НОУ "Современная гуманитарная академия" земельного участка площадью 0,1693 га по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, владение 32, строение 16, в соответствии с планом границ земельного участка в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 25 лет для эксплуатации здания в учебно-образовательных целях и дополнительного соглашения к нему; проект договора аренды сроком до 02.09.2009 на земельный участок площадью 0,5 га по адресу: ул. Нижегородская, владение 32, строения 4, 5, 6, 16, с НОУ "Современная гуманитарная академия" в соответствии с планом границ земельного участка для благоустройства территории и дополнительного соглашения к нему.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2005 N 09АП-11119/05-АК, признано недействительным решение Департамента земельных ресурсов г. Москвы о приостановлении оформления земельно-правовых отношений с НОУ "Современная гуманитарная академия", оформленное письмами N 33-2-677/5-(1)-1 от 22.03.2005 и N 33-2-677/5-(4)-1 от 17.05.2005. В удовлетворении требований о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков отказано.
На указанные судебные акты НОУ "Современная гуманитарная академия" подана кассационная жалоба, в которой заявитель ставит вопрос об отмене решения и постановления в части отказа в удовлетворении искового требования о понуждении ответчика к заключению договоров аренды и принятии нового решения об удовлетворении иска. При этом заявитель полагает решение и постановление в указанной части противоречащими требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также представленным по делу доказательствам и фактическим обстоятельствам спора.
В суде кассационной инстанции представитель НОУ "Современная гуманитарная академия" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Москомзема возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебными инстанциями в полном объеме установлены обстоятельства режимного ограничения спорных земельных участков, не позволяющего ответчику оформить земельно-правовые отношения с истцом.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения и постановления в связи со следующим.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных соответствующими законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право не приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники заданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение и сооружение.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Материалами дела установлено, что 17.03.99 Негосударственное Образовательное Учреждение "Современный Гуманитарный Институт" (далее - НОУ СГИ) приобрело по договору купли-продажи, заключенному с ОАО "Московский научно-исследовательский институт радиосвязи (далее - ОАО "МНИИРС"), недостроенный четырехэтажный корпус N 16 общей площадью 7623 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32, строение 16 (свидетельство о государственной регистрации права 77АА 716545 от 04.10.2002); 15 августа 2003 г. НОУ СГИ приобрело по договору купли-продажи N 15-08/03 ФК, заключенному с ОАО "МНИИРС", нежилые помещения общей площадью 3239,9 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32. строение 6 (свидетельство о государственной регистрации права 77АБ 614427 от 07.04.2004); 8 сентября 2003 г. НОУ СГИ приобрело по договору купли-продажи N 08-09/03 ФК, заключенному с ОАО "МНИИРС", нежилые помещения общей площадью 2212 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32, строение 5 (свидетельство о государственной регистрации права 77АБ 614539 от 20.05.2004); 15 сентября 2003 г. НОУ СГИ приобрело по договору купли-продажи N 15-09/03 ФК, заключенному с ОАО "МНИИРС" нежилые помещения общей площадью 8642,3 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32, строение 4 (свидетельство о государственной регистрации права 77 АБ 614652 от 27.05.2004); 27 октября 2003 г. НОУ СГИ приобрело по договору купли-продажи N 27-10/03/БК у ОАО "Фундаменты, коммуникации, сваи" нежилое помещение общей площадью 354,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 32, строение 4 (свидетельство о государственной регистрации права 77 АБ 541099 от 10.06.2004) перешедшее к последнему в собственность на основании договора купли-продажи от 4 марта 1999 г. с ОАО "МНИИРС" без оформления земельно-правовых отношений.
Распоряжением Префекта ЦАО г. Москвы от 5 октября 2004 г. N 6429-р утверждено решение Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса ЦАО г. Москвы от 02.09.2004, которым в связи с переходом имущественных прав на строения 4, 5, 6, 16 во вл. 32 по ул. Нижегородская, НОУ СГИ от ОАО "МНИИРС" установлено право пользования НОУ СГИ земельными участками 0,1605 га и 0,1693 га (соответственно строения 6 и 16) в соответствии с планом границ земельного участка, на условиях долгосрочной аренды сроком на 25 лет, для эксплуатации здания в учебно-образовательных целях, а также НОУ СГИ предоставлены неделимые земельные участки площадью 0,24 га и 0,0973 га в соответствии с планом границ земельного участка, на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 02.09.2029 г. (соответственно строения 4 и 5), земельный участок площадью 0,5 га, в соответствии с планом границ земельного участка, на условиях краткосрочной аренды сроком до 02.09.2009 для благоустройства территории.
Указанным решением Комиссия согласилась и с уменьшением границ площади земельного участка, предоставленного ОАО "МНИИРС" по договору аренды земли от 02.12.93 N М-01-000318 с 2,2406 га на 1,25 га.
12.01.2004 истец обратился в Москомзем с заявлением об оформлении земельно-правовых отношений в связи с переходом имущественных прав на строения 4, 5, 6, 16, вл. 32 по ул. Нижегородская в г. Москве по договорам купли-продажи.
Письмом N 33-2-677/5-(1)-1 от 22.03.2005 Москомзем сообщил НОУ СГИ о приостановлении оформления земельно-правовых отношений в связи с поступлением от генерального директора ОАО "Московский НИИ радиосвязи" информации о сохранившихся ограничениях режимного характера на территории учреждения.
17.05.2005 письмом N 33-2-677/5-(4)-1 Москомзем сообщил НОУ СГИ (переименованному в НОУ "Современная гуманитарная академия") о приостановлении оформления земельно-правовых отношений ввиду получения информации о наличии ограничений режимного характера на земельном участке.
Принимая решение об удовлетворении искового требования в части признания недействительным решения Департамента земельных ресурсов г. Москвы о приостановлении оформления земельно-правовых отношений с НОУ "Современная гуманитарная академия", оформленного вышеуказанными письмами, арбитражный суд исходил из того, что письменный ответ истцу дан ответчиком, как уполномоченным органом, в компетенцию которого входит решение вопроса о передаче спорных земельных участков в аренду.
При этом судом было установлено, что указанные действия противоречат действующему законодательству.
Оснований для признания решения и постановления в указанной части заявления незаконными суд кассационной инстанции не усматривает.
При этом суд кассационной инстанции исходит из того, что под актом ненормативного характера, который может быть признан недействительным по правилам гл. 24 АПК РФ, следует понимать документ любого наименования, подписанный руководителем государственного органа, нарушающий права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом случае, судом установлено, что решение о приостановлении оформления земельно-правовых отношений, изложенное в письмах Москомзема, затрагивает права и законные интересы НОУ "Современная гуманитарная академия" и не соответствует закону.
Рассматривая исковое требование о понуждении ответчика к заключению договоров аренды земельных участков, суды рассмотрели доводы ответчика о невозможности передачи спорных земельных участков в аренду в связи с их ограничением в обороте.
Судом обеих инстанций установлено, что в соответствии с письмами Федерального агентства по промышленности (Роспрома) N ИГ-392/15 от 24.02.2005 и N ИГ-1335/15 дсп от 14.05.2005 Москомзем был извещен о наличии режимных ограничений на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности НОУ "Современная гуманитарная академия".
Названное обстоятельство, а также отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств о снятии режимных ограничений на земельные участки в соответствии с Законом "О государственной тайне", послужили основанием для вывода суда об отсутствии у ответчика права на оформление земельно-правовых отношений с НОУ "Современная гуманитарная академия".
Оснований для иного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Исходя из изложенного, суды обосновано отказали в удовлетворении заявленного НОУ "Современная гуманитарная академия" требования в части обязания ответчика подготовить и передать на подпись заявителю проекты договоров аренды на перечисленные выше земельные участки.
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает решение и постановление законными и обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 августа 2005 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2005 N 09АП-11119/05-АК по делу N А40-33386/05-94-254 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.