ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 29.12.2005 N КГ-А41/11804-05 Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 29 декабря 2005 г. Дело N КГ-А41/11804-05

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Федосеевой Т.В., судей Маметова Р.И., Жукова А.В., при участии в заседании от истца (заявителя): Ю. - паспорт; от ответчика: Р. - дов. N 1 от 21.12.2005, рассмотрев 22.12.2005 в судебном заседании кассационную жалобу истца - Ю. - на решение от 07.07.2005 Арбитражного суда Московской области, принятое Барановой О.И., на постановление от 13.09.2005 N 10АП-2118/05-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое Черниковой Е.В., Бычковым В.П., Вороновым С.А., по иску (заявлению) Ю. о взыскании 430776 руб. 33 коп. к ОАО "Племзавод "Родники",
УСТАНОВИЛ:
предприниматель Ю. обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу (ОАО) "Племзавод "Родники" о взыскании 430776 руб. 33 коп. расходов на ремонт арендованного помещения, 100000 руб. в возмещение морального вреда, 670 руб. излишне уплаченной арендной платы.
Иск заявлен на основании п. 2 ст. 623, ст. 151 ГК РФ.
Решением суда от 07.07.2005 иск удовлетворен частично. С ОАО "Племзавод "Родники" в пользу предпринимателя Ю. взыскано 670 руб. излишне уплаченной арендной платы. В остальной части иска отказано. Отказывая в иске, суд исходил из того, что требования о взыскании стоимости ремонта противоречат п. 3 договора, а требования о взыскании морального вреда не обоснованы соответствующими доказательствами.
Постановлением от 13.09.2005 Десятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения. Апелляционный суд сослался также на то, что проведение ремонта арендуемого помещения не было согласовано с ответчиком, а в соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
На принятые судебные акты Ю. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене, как незаконных, и направлении дела в части отказа в иске на новое рассмотрение. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неприменение судами норм права, подлежащих применению, - п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК РФ и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик возражает против доводов заявителя.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в части отказа в иске.
Как следует из материалов дела, между АОЗТ "Родники" и ПБОЮЛ Ю. в 1996 году был заключен договор на аренду нежилого помещения площадью 240 кв. м в пос. Торбеево для использования под содержание лошадей сроком действия с 01.01.96 по 01.10.97.
Подпунктом "а" пункта 3 договора была установлена обязанность арендатора отремонтировать помещение за счет собственных средств.
29.12.2000 между ОАО "Племзавод "Родники" (правопреемником АОЗТ "Родники") и Ю. был заключен договор аренды на нежилые помещения площадью 240 кв. м в пос. Торбеево на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001.
03.01.2002 между сторонами заключен договор аренды названных помещений сроком действия с 01.01.2002 по 31.12.2002.
Согласно договору подряда N 5/04/02 от 05.04.2002, заключенному между Ю. и ООО "СтройМашРесурс", в здании конюшни и на прилегающей территории в пос. Торбеево произведены ремонтно-строительные работы, стоимость которых составила 430776 руб. 33 коп.
Уведомлением от 11.06.2003 N 137-2 ответчик заявил об отказе от договора аренды и необходимости освободить помещения в срок до 19.06.2003.
Отказывая в иске о взыскании стоимости ремонта, суд первой инстанции исходил из того, что п. 3 "а" договора аренды была установлена обязанность арендатора отремонтировать помещения за счет собственных средств, поэтому заявленные требования противоречат данному условию договора.
Суд апелляционной инстанции, признав правомерным данный вывод суда первой инстанции, сослался также на то, что проведение ремонта не было согласовано с арендодателем и в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов обеих инстанций сделаны без полного и всестороннего исследования и оценки обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств и без учета требований закона.
Судами не принято во внимание то обстоятельство, что договоры аренды от 29.12.2000 и 03.01.2002 являлись новыми договорами.
Данные договоры не содержали обязанности арендатора по проведению капитального ремонта помещений.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.
Таким образом, выводы суда об отсутствии у арендодателя обязанности по возмещению стоимости произведенного истцом ремонта сделаны без учета условий договора аренды от 03.01.2002, в период действия которого производился ремонт, и требований закона (ст. 616 ГК РФ).
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания морального вреда сделан в нарушение требований ст. 15 АПК РФ, согласно которой принимаемое арбитражным судом решение должно быть законным, обоснованным и мотивированным.
Между тем суд, отказывая в иске в данной части, сослался лишь на непредоставление доказательств в обоснование причинения ответчиком морального вреда.
При этом суд не проверил надлежащим образом доводы истца, не дал надлежащей оценки представленным в дело доказательствам, в том числе действиям ответчика в соответствии с направленным им уведомлением от 11.06.2003 о необходимости освобождения помещений с 19.06.2003 и возникшим в связи с этими действиями последствиям.
С учетом изложенного принятые по делу судебные акты в части отказа в иске подлежат отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальной части принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 07.07.2005 Арбитражного суда Московской области и постановление от 13.09.2005 Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-5200/05 в части отказа в иске отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.