ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 20.10.2005 N Ф08-3149/2005 Выяснение вопроса о том, вошла ли в состав арендной платы за недвижимое имущество земельная составляющая, и если она вошла, то в каком размере, имеет существенное значение для разрешения спора о правомерности взыскания неосновательного обогащения.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 20 октября 2005 года Дело N Ф08-3149/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от ответчика - закрытого акционерного общества "Усть-Лабинсктеплоэнерго", в отсутствие истца - администрации Усть-Лабинского района, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Усть-Лабинсктеплоэнерго" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2005 по делу N А32-46953/2004-9/1143, установил следующее.
Администрация Усть-Лабинского района (далее - администрация) обратилась с иском к ЗАО "Усть-Лабинсктеплоэнерго" (далее - общество) о взыскании 607221 рубля, в том числе 501920 рублей неосновательного обогащения за пользование 37 земельными участками, расположенными под переданным в аренду недвижимым имуществом, и 105301 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исковое заявление принято к производству, и делу присвоен N А32-37855/2004-9/727.
Определением от 29.11.2004 требования администрации к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 3084 кв. м, расположенным по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Коммунистическая, 319, и процентов за пользование денежными средствами выделены в отдельное производство с присвоением делу N А32-46953/2004-9/1143.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 142266 рублей 93 копейки неосновательного обогащения и 37031 рубль процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 25.02.2005 с общества в пользу администрации взыскано 136973 рубля 93 копейки неосновательного обогащения и 37031 рубль процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд исходил из того, что с момента заключения договора аренды недвижимого имущества ответчик должен был обратиться в уполномоченный орган для заключения договора аренды земельного участка. Общество данную обязанность не исполнило. Суд пришел к выводу, что имело место неосновательное обогащение ответчика в связи с необоснованным использованием им земельного участка. В части требований суд отказал в связи с пропуском срока исковой давности.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель полагает, что суд не применил нормы материального права, подлежащие применению в данном деле, а именно статьи 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 12, 16, 21 Закона РСФСР от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю", а также неправильно применил ставки арендной платы. По мнению ответчика, в размер платы за аренду котельной входит арендная плата за пользование землей, на которой расположено указанное недвижимое имущество, поскольку в договоре не оговорено иное. Кроме того, суд, указывая на обязанность общества согласно требованиям закона заключить договор аренды земельного участка, не ссылается на норму, устанавливающую данную обязанность. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что суд в нарушение главы 20 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не рассмотрел ходатайство ответчика об уменьшении размера государственной пошлины. Общество также не согласно с размером неосновательного обогащения, указывая, что истец не представил нормативный акт органа власти Усть-Лабинского района, которым установлены ставки арендной платы за землю.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение оставить без изменения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района (арендодатель; далее - комитет) и общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества от 29.04.99.
По акту приема-передачи обществу переданы объекты муниципальной собственности, в состав которых вошла котельная, расположенная по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Коммунистическая, 319.
В постановлении от 21.08.2001 N 1433 указано, что в администрацию поступило ходатайство от общества о предоставлении последнему в аренду 37 земельных участков для размещения котельных из земель г. Усть-Лабинска, Ладожского, Некрасовского, Братского, Кирпильского, Суворовского, Ленинского, Вимовского, Александровского сельских округов. Ходатайство общества в материалах дела отсутствует.
В претензии от 03.08.2004 N 50-П комитет указал, что общество без установленных законом оснований использует земельные участки, расположенные под арендуемыми объектами недвижимого имущества, и предложил ответчику прибыть для подписания соглашения о плате за фактическое пользование земельными участками с расчетом арендной платы с момента фактического предоставления участков.
Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчик неосновательно обогатился посредством пользования спорными участками без оформления права аренды на них.
Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
В силу пункта 2.2.2 договора от 29.04.99 N 5 арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования на здания и сооружения по договору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, в договоре право на передаваемые земельные участки не определено. Арендатор в силу статьи 652 Кодекса может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора аренды земельного участка в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Согласно статье 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В договоре аренды недвижимого имущества не указано на обязанность арендатора заключить отдельно договор аренды земельного участка. Законом такая обязанность арендатора также не предусмотрена. Постановление главы Усть-Лабинского района от 21.08.2001 N 1433 о предоставлении обществу в аренду земельных участков, расположенных под арендуемым муниципальным недвижимым имуществом, не влечет обязанности для общества заключить соответствующий договор при отсутствии такой обязанности в договоре аренды от 29.04.99.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об обязанности общества заключить договор аренды земельных участков, расположенных под арендуемым недвижимым имуществом.
В пункте 3.1 договора определена арендная плата, которая составляет 5% в год от остаточной стоимости имущества, которая вносится ежеквартально.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" закреплено платное использование земли в Российской Федерации. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи. По смыслу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователями являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, плата за пользование землей должна взиматься по установленным уполномоченным органом ставкам арендной платы.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом плата за земельный участок не входит, поскольку в пункте договора об арендной плате не указано, что в размер арендной платы входит плата за пользование земельным участком.
Такой вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.
Общество осуществляет отпуск тепловой энергии по тарифам, установленным региональной энергетической комиссией Краснодарского края на основе анализа результатов экономического обоснования среднего отпускного тарифа тепловой энергии с учетом расходов на аренду недвижимого имущества и платы за пользование земельным участком. Арендная плата по договору от 29.04.99 определена в процентном соотношении к стоимости переданного имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при определении размера арендной платы за недвижимое имущество арендодатель не учел земельную составляющую.
Выяснение вопроса о том, вошла ли в состав арендной платы за недвижимое имущество земельная составляющая, и если она вошла, то в каком размере, имеет существенное значение для разрешения спора о правомерности взыскания неосновательного обогащения, составляющего разницу между суммой уплаченного земельного налога и платой за землю, исчисленной по ставкам арендной платы.
При новом рассмотрении дела суду необходимо предложить истцу обосновать установленный в договоре аренды размер арендной платы, указать критерии, из которых исходил арендодатель при ее определении.
При наличии доказательств, подтверждающих, что плата за пользование земельным участком не вошла в состав арендной платы по договору от 29.04.99, суду следует проверить расчет суммы иска и правильность применения коэффициентов, установленных в решениях Совета Усть-Лабинского района от 03.06.97 N 3 п. 6 и 10.06.2003 N 28. Названные решения в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, судом допущено нарушение норм процессуального права. В материалах дела имеется протокол судебного заседания, датированный 01.02.2005 - 09.02.2005 - 17.02.2005. В протоколе указано, что решение объявлено представителям сторон. Из вводной части решения следует, что его полный текст изготовлен 25.02.2005. В нарушение части 3 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявленная резолютивная часть решения, подписанная судьей, участвовавшим в рассмотрении дела и принятии решения, отсутствует.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2005 по делу N А32-46953/2004-9/1143 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.