ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 02.11.2005 N Ф08-5164/2005 Общество не представило доказательств того, что жилой дом и другое недвижимое имущество, представляющее собой единый комплекс, зарегистрировано в качестве кондоминиума, что свидетельствует о несостоятельности доводов ответчика об отсутствии оснований для оплаты аренды земельного участка по договору.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 2 ноября 2005 года Дело N Ф08-5164/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - администрации города Новороссийска, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Спецснаб Плюс", рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецснаб Плюс" на решение от 09.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-29393/2004-21/572, установил следующее.
Администрация г. Новороссийска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Спецснаб Плюс" (далее - общество) о взыскании 2272588 рублей 56 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 14.07.99 и 390272 рублей 19 копеек пеней с 10.04.2002 по 26.10.2004 (уточненные требования).
Общество предъявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 14.07.99. В обоснование требований указало, что земельный участок в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" находится в общей долевой собственности домовладельцев кондоминиума, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 156, в том числе принадлежит на праве собственности обществу. Следовательно, администрация не обладала полномочиями на предоставление указанного участка в аренду.
Решением от 09.03.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.07.2005, с общества в пользу администрации взыскано 225979 рублей 56 копеек основного долга и 42313 рублей 64 копейки пеней. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебные инстанции исходили из того, что предоставленный по договору от 14.07.99 земельный участок не находится в общей долевой собственности. Администрация на основании статьи 8 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" обладала полномочиями на передачу спорного участка в аренду. Следовательно, основания для признания договора от 14.07.99 недействительным отсутствуют. Ставки арендной платы за земли и коэффициенты для расчета арендной платы регулируются соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления и подлежат применению независимо от внесения изменений в договор аренды. Задолженность ответчика подтверждается материалами дела в сумме удовлетворенных требований.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья" спорный земельный участок находится в общей долевой собственности общества и других домовладельцев, не может быть выделен в натуре и являться объектом аренды. Кроме того, условия договора от 14.07.99 не позволяют определить конкретный участок, переданный в аренду обществу. Ответчик также ссылается на то, что срок договора истек 18.05.2004, следовательно, с указанного времени у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы, представитель администрации просила оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Новороссийска от 18.05.99 N 611 обществу в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации встроенно-пристроенного офиса предоставлен земельный участок общей площадью 268,04 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 156, в том числе 17,04 кв. м пропорционально доле собственности в здании без установления границ в натуре и 251 кв. м по результатам установления границ в натуре.
14.07.99 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1588, в соответствии с которым обществу на срок до 18.05.2004 в аренду передан земельный участок общей площадью 268,04 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 156 (кадастровый номер 23:4:030725:00:01:01).
Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Новороссийска.
Согласно разделу 3 договора ставка арендной платы составляет 4 рубля 10 копеек за 1 кв. м в год; общая сумма ежегодной платы - 1648 рублей 44 копейки. Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется, подписывается сторонами и оформляется приложением к договору.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10-го числа начала каждого квартала. За каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,7% от суммы недоимки (пункты 3.5 и 6.2).
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для предъявления иска по настоящему делу.
Возражая против удовлетворения иска, общество ссылается на то, что договор от 14.07.99 является недействительной сделкой. По мнению арендатора, администрация не обладала полномочиями на предоставление спорного земельного участка в аренду, поскольку на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья" участок находится в общей долевой собственности общества и других домовладельцев.
Отклоняя указанный довод, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиумом является единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В силу статьи 14 названного Закона кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Общество не представило доказательств того, что жилой дом и другое недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Дзержинского, 156, и представляющее собой единый комплекс, зарегистрировано в качестве кондоминиума.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка, на котором расположены указанное жилое здание и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев (статья 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска, поскольку на основании статьи 8 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" администрация обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком путем передачи его в аренду.
Удовлетворяя требования администрации в части взыскания основного долга, суды пришли к правильному выводу о том, что по смыслу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю", части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления. Следовательно, общество обязано перечислять за пользование земельным участком плату, устанавливаемую уполномоченными органами, без заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Так как наличие задолженности арендатора в сумме удовлетворенных требований подтверждается материалами дела, иск о взыскании долга по арендной плате и договорных пеней правомерно удовлетворен.
Довод ответчика о том, что срок договора истек 18.05.2004, следовательно, с указанного времени у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, является необоснованным. Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока аренды, в силу статей 614 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 14.07.99 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и общество обязано за этот период погасить задолженность по арендным платежам. Доводы о неопределенности предмета договора опровергаются текстом договора, согласно которому обществу передан в аренду участок площадью 268,04 кв. м, расположенный по ул. Дзержинского, 156, в г. Новороссийске, с указанием его кадастрового номера и со ссылкой на план земельного участка. Кроме того, с момента заключения договора в 1999 г. у арендатора при пользовании названным участком определение его границ не вызывало затруднений.
При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены либо изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 09.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 20.07.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-29393/2004-21/572 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.