ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 03.11.2005 N Ф08-5054/2005 Согласно главе Прекращение права собственности Гражданского кодекса Российской Федерации реконструкция помещения не предусмотрена законом в качестве основания прекращения права собственности, перечень таких оснований является исчерпывающим.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 3 ноября 2005 года Дело N Ф08-5054/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Твердохлебовой Н.П. - Твердохлебова Н.П., в отсутствие ответчика - Новокубанского районного союза потребительских обществ, третьего лица - Краснодарского краевого союза потребительских обществ, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Твердохлебовой Н.П. на решение от 09.06.2005 и постановление от 11.08.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-43237/2004-9/1020, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Твердохлебова Н.П. обратилась в Арбитражный суд с иском к Новокубанскому районному союзу потребительских обществ (далее - райпотребсоюз) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 37200 рублей (уточненные требования).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Краснодарский краевой союз потребительских обществ.
Решением от 09.06.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.08.2005, суд отказал в удовлетворении требований. Судебные акты мотивированы тем, что истица произвела реконструкцию арендуемого имущества, а не построила его, как она утверждает. В связи с определенностью предмета сделки договоры аренды торгового места от 15.10.2002 N 86, 24.04.2003 N 56 и договор аренды нежилого помещения от 02.02.2004 N 17 являются заключенными в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе предприниматель Твердохлебова Н.П. просит отменить указанные судебные акты и принять новое решение.
По мнению заявителя, суд признал договоры аренды от 15.10.2002 N 86 и 24.04.2003 N 56 заключенными в связи неправильным толкованием воли сторон при определении объекта аренды, а также неприменением части 2 статьи 433, части 3 статьи 607, части 1 статьи 611 Кодекса. Заявитель утверждает, что по указанным договорам фактически состоялась передача в субаренду земельного участка для строительства на нем торгового павильона. Выводы о наличии у ответчика права собственности на объект аренды, а также о том, что истица произвела не строительство нового объекта недвижимости, а фактическую реконструкцию сданного в аренду нежилого помещения, сделаны без исследования всех имеющихся в деле доказательств.
В отзыве на жалобу райпотребсоюз просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя истицы, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Новокубанский райпотребсоюз (арендодатель) и истица (арендатор) заключили договоры от 15.10.2002 N 86 и 24.04.2003 N 56 аренды торгового места общей площадью 35 кв. м, расположенного по адресу: г. Новокубанск, ул. Первомайская, NN 187 - 189, для торговли рыбой. Срок действия каждого договора ограничен 11 месяцами (пункт 1.2). Согласно условиям договоров арендодатель обязуется предоставить арендатору торговое место на рынке для использования его по назначению, а арендатор, в свою очередь, обязуется использовать это место в соответствии с целью и условиями его предоставления (пункты 2.1 и 2.3).
24 апреля 2003 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 24.04.2003 N 56, согласно которому арендатор, надлежаще выполнивший строительство киоска на рынке райпотребсоюза, по завершении работ представляет арендодателю на утверждение акт выполненных работ. После утверждения указанного акта арендодатель включает сумму произведенных затрат в арендную плату в размере 50% арендной платы ежемесячно до полного расчета (пункты 1 - 2). Соглашение вступает в силу с момента окончания строительства.
2 февраля 2004 года стороны заключили новый договор N 17 аренды нежилого помещения N 50 в ряду N 6 общей площадью 4,7 х 7,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Новокубанск, ул. Первомайская, 187 - 189, для торговли рыбопродуктами. Согласно пункту 1.2 договор начинает действовать с 01.02.2004 до получения собственником на сдаваемое в аренду помещение свидетельства установленного образца о праве собственности в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новокубанскому району, но не более 11 месяцев (пункт 1.2). Арендная плата за арендуемое помещение установлена (согласно прейскуранта разового сбора за торговое место 5,60 рубля за 1 кв. м), в размере 6 тыс. рублей в месяц, при этом в кассу арендодателю уплачивается только 3 тыс. рублей (50% от суммы арендной платы) до 1-го числа каждого месяца, остальная сумма остается у арендатора, чем погашаются его затраты на строительство.
Суды установили, что отношения между сторонами продолжались по указанным договорам около двух лет с перерывом в один месяц и не оспаривались ими в судебном порядке. Данные о несогласованности сторонами предмета аренды в указанный период в материалах дела отсутствуют. Напротив, сложившиеся между сторонами длительные отношения по аренде нежилого помещения определенно позволяют установить объект, сдаваемый в аренду. Поэтому ссылка арендатора на то, что ему не передали помещения для торговли рыбой (часть 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) и на отсутствие у него возможности пользоваться переданным по договорам аренды "ветхим строением" в связи с его ненадлежащим состоянием является несостоятельной.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием оснований для применения части 3 статьи 607 и статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о заключенности договоров аренды от 15.10.2002 N 86 и 24.04.2003 N 56 в связи с согласованием сторонами их общего предмета.
Заявитель также указывает на то, что регистрационное удостоверение N 145, выданное 02.03.90 Новокубанским БТИ (дубликат, выданный 21.12.2004 филиалом ГУП Краснодарского края "Краевая техническая и инвентаризация по Новокубанскому району"), не является правоустанавливающим документом о праве собственности ответчика на переданное в аренду помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ.
Предметом спора является взыскание неправомерно удерживаемой ответчиком арендной платы по договору от 02.02.2004 N 17, который, по мнению истца, является незаключенным в связи с отсутствием у райпотребсоюза прав на передаваемое в аренду нежилое помещение. По мнению заявителя, спорный объект является вновь созданным в результате сноса старого помещения и произведенных арендатором строительных работ в период действия первых двух договоров. Истица считает, что арендодатель при отсутствии прав на указанное помещение лишен возможности передать его арендатору в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время истица не отрицает, что в аренду ей передан не земельный участок, а строение, имеющие стены и крышу.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Как указал суд апелляционной инстанции, истица не представила доказательства проведения внеплановой инвентаризации органами технической инвентаризации спорного объекта в связи со сносом ранее существовавшего (пункт 9 Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства"), а также документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил - акта приемочной комиссии о введении в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Вывод судов о том, что фактически арендатор своими силами и средствами реконструировал принадлежащее арендодателю помещение, является правомерным. Понятие строительства и реконструкции не являются тождественными. Это следует из содержания статей 1, 3 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которыми строительство (создание недвижимости) и реконструкция (изменение недвижимости) обозначены как различные виды градостроительной деятельности. Таким образом, реконструкция не предусмотрена законом в качестве основания прекращения права собственности, перечень таких оснований является исчерпывающим (глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции также установил, что стороны согласовали существенные условия договора от 02.02.2004 N 17, заключили его в предусмотренной законом письменной форме (статьи 161 - 162 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истица, считая договор незаключенным, пользовалась и продолжает пользоваться спорным имуществом.
Таким образом, оспариваемый договор заключен по правилам гражданского законодательства, предусмотренного для данного вида сделок. Следовательно, требования заявителя о взыскании с ответчика арендной платы, произведенной по данному договору, не могут квалифицироваться как неосновательное обогащение.
Разногласия между райпотребсоюзом и предпринимателем по объему и денежной величине затрат, понесенных арендатором при реконструкции нежилого помещения, могут быть рассмотрены в порядке предъявления иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений.
С учетом изложенного, предусмотренные законом основания для отмены либо изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 09.06.2005 и постановление от 11.08.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-43237/2004-9/1020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.