ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 28.11.2005 N Ф08-5673/2005 Поскольку стороны в договоре купли-продажи не конкретизировали продаваемые объекты недвижимости, спорная сделка признана незаключенной.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 28 ноября 2005 года Дело N Ф08-5673/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - крестьянско-фермерского хозяйства "Галенко", представителей от ответчика - закрытого акционерного общества "Кавказ", рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кавказ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2005 по делу N А32-12412/2005-31/344, установил следующее.
Крестьянско-фермерское хозяйство "Галенко" (далее - КФХ "Галенко") обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Кавказ" о признании договора купли-продажи от 17.02.2005 действительной сделкой и права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по названной сделке и расположенные в г. Курганинске на хуторе Красное поле, а именно:
дом-контору (литеры А, А1, А2, а, подА, а1), 1971 года постройки, общей полезной площадью 358,8 кв. м, остаточной стоимостью 376206 рублей, балансовой - 421800 рублей;
зерноток (литера Б), 1968 года постройки, общей полезной площадью 622,7 кв. м, остаточной стоимостью 203 тыс. рублей, балансовой - 333085 рублей;
зерносушилку (литера Д), 1968 года постройки, общей полезной площадью 506 кв. м, остаточной стоимостью 66650 рублей, балансовой - 98400 рублей;
весовую с автомобильными весами (литеры Ж, Ж1), 1980 года постройки, общей полезной площадью 16,2 кв. м, остаточной стоимостью 105800 рублей, балансовой - 115011 рублей;
ЗАВ-20 (литера И), 1980 года постройки, общей полезной площадью 52,9 кв. м, и завальная яма общей площадью 14,4 кв. м, остаточной стоимостью 204 тыс. рублей, балансовой - 416439 рублей;
асфальтовый ток, 1980 года постройки, остаточной стоимостью 6035 рублей, балансовой - 11122 рубля;
газификацию, 1991 года постройки, остаточной стоимостью 120685 рублей, балансовой - 183734 рубля;
крытый ток-склад (литера В), 1993 года постройки, общей полезной площадью 1252,1 кв. м, остаточной стоимостью 318624 рубля, балансовой - 402292 рубля;
гараж-мастерскую (литера К), 1975 года постройки, общей полезной площадью 167,2 кв. м, остаточной стоимостью 83920 рублей, балансовой - 107150 рублей;
склад ГСМ (литера З), 1970 года постройки, общей полезной площадью 58,1 кв. м, остаточной стоимостью 15080 рублей, балансовой - 22179 рублей.
ЗАО "Кавказ" предъявило КФХ "Галенко" встречный иск о признании договора купли-продажи от 17.02.2005 незаключенным ввиду отсутствия в нем данных о подлежащем передаче движимом и недвижимом имуществе, а также условий о цене.
В отзыве на встречный иск КФХ "Галенко" просило, кроме указанного имущества, признать также право собственности на расположенные по тому же адресу объекты:
бригадный дом (литера Г), 1949 года постройки, общей полезной площадью 54 кв. м, балансовой стоимостью 22253 рубля;
штакетная изгородь, 1969 года постройки, балансовой стоимостью 16146 рублей;
дорога гравийная, 1968 года постройки, балансовой стоимостью 38573 рубля;
туалет, 1977 года постройки, балансовой стоимостью 6555 рублей (т. 2, л.д. 42-44).
Решением от 09.09.2005 требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд исходил из того, что стороны согласовали цену спорого имущества, определив ее в размере 1,5 млн. рублей, а также предмет договора. Доводы ЗАО "Кавказ" о несогласованности условия о предмете сделки отклонены судом со ссылкой на то, что ЗАО "Кавказ" в письме от 06.04.2005 в адрес ОАО "Кубаньэнерго" просило исключить из договора энергоснабжения объект бригада N 5 в связи с продажей.
В кассационной жалобе ЗАО "Кавказ" просит отменить решение суда и удовлетворить встречный иск. По мнению заявителя, вывод суда о заключенности договора купли-продажи необоснован, так как в этом договоре, а также в акте приема-передачи к нему не указано наименование и идентифицирующие признаки недвижимого имущества, являющегося предметом сделки; не согласована цена отчуждаемых объектов недвижимости. Суд не оценил доводы о подписании спорного договора от имени ЗАО "Кавказ" неуполномоченным лицом.
КФХ "Галенко" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить решение без изменения, полагая, что оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Кассационной инстанцией при рассмотрении дела 24.11.2005 объявлялся перерыв судебного заседания до 28 ноября 2005 года, 09 часов 15 минут.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Кавказ" (продавец) и КФХ "Галенко" (покупатель) подписали договор купли-продажи от 17.02.2005, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность базу бригады N 5, а также расположенное на базе сопутствующее оборудование и имущество согласно справке от 15.02.2005 N 461, выданной ЗАО "Кавказ". Стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в сумме 1,5 млн. рублей (т. 1, л.д. 15, 16).
В тот же день стороны подписали акт N 28, в котором указано, что на основании названного договора продавец передал покупателю имущество в соответствии с выпиской из учета основных средств (л.д. 17).
Во исполнение договора покупатель произвел оплату продавцу обусловленной суммы, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
КФХ "Галенко" обратилось с иском в суд, ссылаясь на невозможность осуществления государственной регистрации приобретенных объектов недвижимости ввиду отсутствия на них правоустанавливающих документов.
Суд, удовлетворяя иск КФХ "Галенко", пришел к выводу о заключенности спорного договора, обосновав его ссылкой на письмо от 06.04.2005 ЗАО "Кавказ" в адрес ОАО "Кубаньэнерго" об исключении из договора энергоснабжения объекта бригада N 5.
Однако судом не учтено следующее.
Согласно статьям 549, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из текста договора от 17.02.2005 следует, что его предметом являются база бригады N 5, а также сопутствующее оборудование и имущество, расположенное на базе. Приведенная формулировка не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Акт передачи к договору и письмо ЗАО "Кавказ" в адрес ОАО "Кубаньэнерго" не конкретизируют отчуждаемое имущество.
Указанная в договоре справка ЗАО "Кавказ" от 15.02.2005 N 461 в материалы дела также не представлена. Из искового заявления и отзыва на встречный иск следует, что на момент подписания сторонами договора купли-продажи правоустанавливающие документы и техническая документация на спорные объекты недвижимости отсутствовали (т. 1, л.д. 3, т. 2, л.д. 42-44).
Представленная в дело справка с перечнем имущества, подписанная от имени ЗАО "Кавказ" генеральным директором Мельниковой Т.А. и направленная в адрес суда, не является частью договора купли-продажи и противоречит позиции ЗАО "Кавказ", выраженной во встречном иске и отзыве на первоначальный иск за подписью генерального директора Поголова А.В. (т. 1, л.д. 18, 36-40, 82-85). Кроме того, указанная в справке недвижимость не соответствует имуществу, перечисленному истцом в отзыве на встречный иск (помимо названного в иске имущества истец настаивает на переходе права собственности на бригадный дом, штакетную изгородь, дорогу гравийную, туалет).
Более того, в силу статьи 550 Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Однако такой документ с конкретизацией продаваемого имущества участниками сделки не оформлялся, что представители сторон не отрицают.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 17.02.2005 следует считать незаключенным, а у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения первоначального иска.
Таким образом, решение суда подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального права, а встречный иск - удовлетворению.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы следует отнести на КФХ "Галенко".
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2005 по делу N А32-12412/2005-31/344 отменить, в иске крестьянско-фермерскому хозяйству "Галенко" отказать. Встречный иск ЗАО "Кавказ" удовлетворить: договор купли-продажи от 17.02.2005 признать незаключенным.
Взыскать с крестьянско-фермерского хозяйства "Галенко" в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины и 3000 рублей в пользу ЗАО Кавказ" в возмещение расходов по уплате госпошлины по встречному иску и кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.