ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 14.12.2005 N Ф08-5615/2005 Арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения расходов по проведению капитального ремонта либо их зачета в счет арендной платы в части, не покрытой суммой арендных платежей, за период, в течение которого он был освобожден от внесения платы за пользование помещениями.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 14 декабря 2005 года Дело N Ф08-5615/2005

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца - департамента по управлению городским имуществом администрации г. Нальчика, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мидас", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента по управлению городским имуществом администрации г. Нальчика на решение от 11.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N А20-11000/2004, установил следующее.
Департамент по управлению городским имуществом администрации г. Нальчика (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Торговый дом "Мидас" (далее - общество) о взыскании 479573 рублей 85 копеек задолженности по арендной плате, 528859 рублей 11 копеек пеней, расторжении договора аренды от 28.12.98 и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50 (уточненные требования).
Общество заявило встречный иск о зачете 1060 тыс. рублей расходов по капитальному ремонту помещений в счет арендной платы, начиная с 31.05.2001.
Решением от 11.05.2005 иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. В остальной части основного иска отказано. Встречный иск удовлетворен, стоимость ремонтно-восстановительных работ зачтена в счет арендной платы, начиная с 30.05.2001 исходя из ставки 8383 рубля в месяц. Судебный акт мотивирован тем, что общество осуществило капитальный ремонт арендуемых помещений, стоимость которого подлежит зачету в счет арендной платы исходя из ставки арендной платы, определенной при заключении договора. Суд отклонил доводы департамента о необходимости применения ставки арендной платы, рассчитанной в соответствии с методикой расчета, утвержденной решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 17.06.2003 (далее - методика), поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.09.2005 решение от 11.05.2005 изменено, производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 28.12.98 и выселении ответчика прекращено в связи с отказом департамента от иска, в остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу, что стоимость произведенного обществом капитального ремонта подтверждена надлежащими доказательствами и департамент согласен зачесть 1060 тыс. рублей в счет арендной платы.
В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить, ссылаясь на необоснованный вывод судов о применении ставки арендной платы, установленной на дату заключения договора. По мнению заявителя, в договоре стороны определили способ расчета арендной платы в соответствии с утвержденной методикой, поэтому ее размер рассчитывается по методике независимо от заключения дополнительного соглашения. Департамент полагает, что судебные инстанции пришли к неправильному выводу о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, поскольку соглашения о зачете сторонами не достигнуто.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 28.12.98 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, расположенного в г. Нальчике по ул. Тарчокова, 50. После заключения договора аренды департамент передал помещения обществу по акту приема-передачи от 03.08.99.
Из акта осмотра технического состояния помещений от 02.11.98 следует, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта. Департамент согласовал смету на выполнение ремонтно-строительных работ в сумме 658693 рублей и распоряжением от 05.08.99 N 229 разрешил обществу проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях.
Письмом от 30.05.2001 общество уведомило департамент о завершении ремонтных работ. Арендатор представил смету стоимости затрат по капитальному ремонту на сумму 1065634 рубля, составленную Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нальчика.
Распоряжением от 30.12.2003 N 324 департамент зачел 658693 рубля в счет арендных платежей за период с 30.05.2001 по 15.03.2004.
Общество направило департаменту письмо от 21.07.2004 N 25 (получено департаментом 26.07.2004) о зачете 1065 тыс. рублей затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.
Образованная арендодателем комиссия 05.04.2005 провела обследование помещений, занимаемых обществом, и установила, что стоимость произведенных затрат по капитальному ремонту составляет 1065 тыс. рублей. Из протокола судебного заседания апелляционной инстанции следует, что департамент согласен зачесть 1060 тыс. рублей расходов по капитальному ремонту в счет арендной платы.
В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Как следует из статей 612 и 616 Кодекса в период приведения арендатором арендованного имущества в состояние, соответствующее условиям договора и назначению имущества, он вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или зачесть расходы в счет арендной платы.
Из договора аренды следует, что капитальный ремонт помещений производит арендатор, который на период проведения ремонта освобождается от внесения арендной платы (пункт 6.4 договора). В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих использованию помещения, вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение, удержания суммы понесенных расходов из арендной платы при наличии предварительного письменного уведомления арендодателя, а также потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, он вправе потребовать от арендодателя их возмещения.
Таким образом, по смыслу договора арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения расходов по проведению капитального ремонта либо их зачета в счет арендной платы в части, не покрытой суммой арендных платежей, за период, в течение которого он был освобожден от внесения платы за пользование помещениями.
Однако суд первой инстанции зачел всю сумму затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы без учета того обстоятельства, что с момента передачи помещений общество арендную плату не вносило. Вопрос о размере арендной платы за период с 03.08.99 по 31.05.2001 не был предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции произвел зачет 1060 тыс. рублей затрат, понесенных обществом при производстве капитального ремонта, в счет арендной платы, начиная с 31.05.2001. При этом суд не учел требования статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Распоряжением от 30.12.2003 N 324 департамент зачел 658693 рубля в счет арендных платежей за период с 30.05.2001 по 15.03.2004. Как следует из встречного искового заявления, общество распоряжение получило. Поскольку заявление арендодателя о зачете 658693 рублей в счет арендной платы получено обществом до предъявления искового заявления, обязательство по уплате арендной платы за период с 31.05.2001 по 15.03.2004 прекращено в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и спор в этой части между сторонами отсутствует.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что подлежит зачету в счет арендной платы 1060 тыс., начиная с 30.05.2001, рублей нельзя признать достаточно обоснованным.
Судебные инстанции признали неправомерным исчисление департаментом арендной платы в соответствии методикой, указав, что дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы не зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом судами не приняты во внимание следующие обстоятельства. В соответствии с пунктом 1.5 договора ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения. Следовательно, в договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Департамент указывает, что произведенный им расчет арендной платы произведен в соответствии с методикой и соответствует условиям договора. Из расчета задолженности по арендной плате, приложенного департаментом к исковому заявлению, следует, что сумма арендной платы за период с 16.03.2004 по 31.03.2004 составила 194476 рублей 46 копеек. Заявляя ходатайство об изменении исковых требований, департамент представил два расчета задолженности за период с 01.11.2004 по 14.02.2005. В одном расчете сумма арендной платы указана в размере 285037 рублей 39 копеек, в другом - 90560 рублей 93 копеек. При этом общую сумму задолженности за период с 16.03.2004 по 14.02.2005 департамент указывает в размере 479513 рублей 85 копеек. Таким образом, из расчетов департамента не возможно установить, какую сумму арендной платы он определил за период с 01.11.2004 по 14.02.2005.
Поскольку полномочия кассационной инстанции по исследованию и оценке доказательств и установлению новых обстоятельств ограничены статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а указанные выше обстоятельства входят в предмет доказывания по данному спору, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду необходимо выяснить, на какую сумму обществу уменьшен размер арендной платы, принимая во внимание, что с момента передачи имущества общество плату за пользование имуществом не вносило. С учетом решения указанного вопроса определить сумму расходов общества на капитальный ремонт помещений, подлежащую зачету в счет арендной платы по встречному иску, а также проверить правильность расчета истцом суммы арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной органом местного самоуправления.
Судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска в части взыскания пеней, поскольку ответственность в виде уплаты пеней за просрочку внесения арендной платы договором не предусмотрена.
В части прекращения производства по делу по требованиям о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений постановление апелляционной инстанции не обжалуется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.09.2005 по делу А20-11000/2004 в части прекращения производства по делу по требованиям о расторжении договора аренды от 28.12.98 и выселении ООО "Торговый дом "Мидас" из помещения, расположенного в г. Нальчике по ул. Тарчокова, 50, оставить без изменения.
Решение от 11.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005 в части отказа во взыскании 528859 рублей 11 копеек пеней по основному иску оставить без изменения.
В остальной части решение от 11.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.