Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" должен гарантировать дольщикам действенную правовую защиту.
Только по официальной статистике в Петербурге за несколько последних лет насчитывалось более 15 тысяч обманутых вкладчиков. При явном риске люди, как правило, не видели иного пути приобретения жилья кроме долевого участия. Напомним, что именно в нашем городе 8 лет назад был разработан этот способ финансирования жилищного строительства. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а из-за крайне высоких процентов оказались недоступными банковские кредиты. Последние 5 лет жилищное строительство на 95 процентов финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. Как раз на этот срок запоздало появление федерального закона о долевом строительстве. Его отсутствие спровоцировало организацию финансовых пирамид и двойных продаж. На сегодняшний день основной бедой для дольщиков стали срывы сроков строительства. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут въехать в новое.
Принятый федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости", безусловно, защищает интересы дольщиков. В частности, он ставит заслон махинациям со сбором средств участников долевого строительства на самом первом этапе, когда жилой дом еще находится в проекте. Закон допускает привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, обнародования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок, где будет вестись строительство. Кроме того, по новому закону запрещается тратить средства, предназначенные на строительство конкретного здания, на возведение другого объекта. Сам договор дольщика с застройщиком теперь не будет однобоким или неконкретным, а это не позволит толковать какие-либо его пункты не в пользу потребителя. Законом определено, что в договоре должны обязательно присутствовать: определение объекта долевого строительства, сроки передачи жилья дольщику, сведения о его цене и порядке оплаты, гарантийные обязательства.
Нарушение сроков сдачи жилья, на что могут сегодня пожаловаться около 53 процентов дольщиков, теперь не останется безнаказанным. Застройщик обязан выплачивать участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки. Качество строящегося жилья, которое не удовлетворяет более 40 процентов дольщиков, также берется законом под контроль. Причем дольщик вправе потребовать от инвестиционной компании безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недоделок. Если же качество жилья находится на предельно низком уровне, дольщик может и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, потребовав возвращения денег и выплаты процентов за их временное использование.
Теперь будущего дольщика трудно будет ввести в заблуждение и мнимыми достоинствами инвестиционно-строительной компании. По закону застройщик обязан предъявить любому обратившемуся к нему лицу конкретную информацию о своей фирме - учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, финансово-хозяйственную отчетность, аудиторское заключение за последний год работы.
Но в то же время основная задача закона о долевом строительстве - достичь ясности во взаимоотношениях между государством, застройщиком и покупателем жилья - осталась невыполненной. Дело в том, что до выхода этого документа наблюдался перекос юридической защиты в пользу застройщиков, а теперь права дольщиков выносятся на первый план, в то время как права застройщиков во многом ущемляются. Это касается трудновыполнимых для них условий по возврату средств дольщикам, жестких сроков по сдаче жилья, крупных штрафных санкций, ограничения использования застройщиком собранных средств...
Инвестиционно-строительные компании всерьез обеспокоены недостатками закона, а также отсутствием механизма его практической реализации. Члены строительного сообщества Петербурга считают, что в документ нужно внести серьезные коррективы, которые, например, должны касаться материальной ответственности за срыв сроков строительства и несвоевременную инженерную подготовку территорий по вине предприятий-монополистов.
У администрации Петербурга тоже есть претензии к закону о долевом строительстве. Как отмечает председатель КУГИ Игорь Метельский, в этом документе регламентируются права двух сторон - застройщика и дольщика, но не учитывается третий участник строительного процесса - собственник земельных участков, которым является город. Теперь город, не имея гарантии защиты своих интересов, должен взимать с них только денежные средства, причем в срочном порядке. Это ляжет дополнительным бременем на застройщиков, которые будут поставлены перед необходимостью найти сразу большое количество средств, чтобы предоставить дольщикам участок и приступить к строительству.
Комментарий
Лариса Зломанова, руководитель юридического отдела строительного холдинга "М-Индустрия":
- Мы сомневаемся в пользе слишком активной защиты дольщиков. Принятие закона s том виде, в котором он сейчас есть, приведет к тому, что наработанная годами система долевого участия граждан в строительстве жилья будет разрушена. Завышенные требования, предъявляемые теперь к застройщику, и дополнительные риски негативно отразятся на участниках долевого строительства. Надо понимать, что дольщики и строители - не противники, а партнеры. Поэтому когда ужесточаются условия для застройщиков, ужесточаются условия и для дольщиков. Совершенно очевидно, что закон нуждается в доработке и внесении соответствующих поправок, поскольку он не отвечает складывающимся на практике хозяйственно-правовым отношениям и создаст в будущем невозможность реализации отдельных его статей и положений.
Марина Кораблёва