Для Петербурга эффект от принятия Генплана будет зависеть во многом от того, станет ли документ работающим или окажется лишь некой декларативной, иллюзорной картиной будущего. И для бизнеса, и для общества в целом важно, чтобы Генплан оказывал серьезное влияние на развитие города, на состояние его инфраструктуры, на условия ведения бизнеса, на инвестиционный климат. Но это невозможно без действенных механизмов реализации Генплана, подкрепленных скоординированной работой властных структур. О том, как будет выстроена система исполнения Генплана, о его реальном влиянии на решение ряда городских проблем в интервью обозревателю "Эксперта С-З" рассказывает председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Александр Викторов.
- Каким будет механизм реализации Генплана Санкт-Петербурга?
- После вступления в действие Генплана в течение трех месяцев должен быть разработан и утвержден постановлением правительства Санкт-Петербурга план реализации Генплана . С управленческой точки зрения это новый подход - ничего подобного не было, когда принимались предыдущие Генеральные планы города.
Смысл состоит в том, чтобы увязать все положения Генплана с дальнейшей деятельностью подразделений исполнительной власти. Осуществление Генплана должно быть согласовано с Программой социально-экономического развития города и с планами отраслевых комитетов, отвечающих за строительство, обеспечение инженерной подготовки территорий, развитие транспортной инфраструктуры и т.д. Ведь иначе будут возникать ситуации, когда, к примеру, проектируется новый квартал, но он не обеспечен инженерией или отсутствует транспортное сообщение с ним.
Нам предстоит подготовить четкий план действий с разбивкой по годам (до 2015 года - расчетного срока, и с учетом прогнозного срока - 2025 года). План реализации Генплана должен определить работу всех комитетов администрации, прежде всего - занимающихся проблемами городской инфраструктуры. Необходимо четко ответить на вопрос: когда и какие территории под строительство город намерен развивать, какие земли будут осваиваться в первую очередь.
- Один из приоритетов Генплана - преобразование промышленно-складских территорий в центральных районах города в общественно-деловые зоны. Какие инструменты воздействия могут быть применены к предприятиям, деятельность которых не соответствует новому функциональному назначению занимаемых территорий?
- Прежде всего экономические инструменты. В декабре 2004 года правительство утвердило новый порядок определения ставок аренды земли для промышленных предприятий в центре города (в том числе отменяющий льготы), призванный стимулировать их вывод на окраины. Это серьезный рычаг.
После принятия Генплана мы будем отказывать в согласовании документации по проектам, которые связаны с развитием недопустимых для конкретных территорий функций. Скажем, если руководители завода придут и попросят разрешение на строительство нового цеха, им будет отказано: на территории общественно-делового назначения ни в каком виде не могут развиваться производственные функции. Но решение построить административный корпус, бизнес-центр или гостиницу не встретит препятствий. Подчеркну: мы не собираемся душить юридических лиц - они останутся на своих местах. Заводы - это ОАО или ЗАО, в их уставах прописано, естественно, не только производство каких-нибудь металлических болванок. И пусть они работают в общественно-деловой зоне в рамках других уставных функций.
- А если предприятие выкупило землю в центре, что, как известно, стимулирует городская экономическая политика, будут ли на него распространяться ограничения, связанные с новым функциональным назначением территорий?
- Будут. Возможно, это звучит несколько жестко, но Генплан не учитывает и никогда не будет учитывать прав собственности, для него все равно - собственник занимает участок или арендатор. Есть функция, в рамках которой юридическое лицо должно работать, есть требования Генплана, затем будут регламентные ограничения, определяющие, что и как можно делать на этой территории.
- Каким образом принятие Генплана будет стимулировать предприятия к сокращению санитарно-защитных зон? Их наличие подчас сдерживает развитие прилегающих территорий, затрудняет строительство жилья.
- Действующие Санитарные правила и нормативы априорно устанавливают для предприятий различного назначения определенные параметры санитарно-защитной зоны в соответствии с категорией их опасности. На мой взгляд, такой подход неэффективен, и я абсолютно убежден, что санитарно-защитные зоны в каждом случае должны быть расчетными. Опираясь на нормы Генплана, мы сможем регулировать эти вопросы. Если предприятие хочет оставаться в центре города, ему установят другую категорию опасности, которой оно обязано будет соответствовать. Придется проводить технические мероприятия, связанные с сокращением санитарно-защитной зоны, то есть уменьшать вредное воздействие на окружающую среду. Кроме того, ширину санитарной зоны нужно отсчитывать от реального источника вредности, а не примитивно - от забора предприятия.
Верный масштаб?
- Когда вы подготовите Правила землепользования и застройки, являющиеся базовым механизмом реализации Генплана? И, что волнует строительный бизнес, будут ли они детально проработаны - с описанием территорий до уровня кварталов, отдельных пятен?
- Работа очень серьезная. Правила землепользования и застройки будут иметь общую часть, а затем начнется подготовка регламентов для конкретных территорий, с проектами планировки и межевания участков. Мы предполагаем подготовить основную часть правил к июню 2006 года и принять ее в следующем году. Основная часть будет величиной постоянной, в ней должны описываться общие правила для всех больших территорий. Иными словами, эта часть будет отвечать инвесторам на вопросы о том, какими путями, дорожками и тропинками нужно входить в город Санкт-Петербург, в какой последовательности, где и что можно делать. А дальше застройщики будут готовить регламенты самостоятельно.
- Сколько лет уйдет на подготовку полных Правил землепользования и застройки, содержащих исчерпывающие регламенты для любых городских территорий?
- Затрудняюсь сказать - слишком сложный это процесс. Мы будем работать в соответствии с планом поквартальной подготовки правил. Наверное, уместно сказать, что этот процесс может не иметь формального, очевидного завершения. Город у нас большой, постоянно идет развитие, изменения. Кстати, в 1993 году, в связи с введением Земельного кодекса РФ, предписывалось оформить всех землепользователей во всех субъектах Федерации, и эта работа продолжается до сих пор.
- Но будут ли отражены в основной части правил требования новой системы охранных зон, в том числе, что особенно важно для исторического центра Петербурга, такие предметы охраны, как панорамы, перспективы, ландшафты?
- Да, на мой взгляд, это должно найти отражение в основной части правил. Будет введено важнейшее понятие - "режимы использования памятников". Их разработкой занимается КГИОП и его структуры.
- Но планируется ли уже сейчас учесть в Правилах землепользования и застройки требования высотного регламента, и будет ли это новая концепция, недавно обсуждавшаяся на Градостроительном совете?
- Мы хотим ввести ее в основную часть правил. Сейчас идет процесс согласования концепции с профессионалами, отрабатываются детали.
Фактор времени
- В Генплане значительные территории просто резервируются. Означает ли это, что на них не могут реализовываться проекты частных инвесторов и земли фактически "замораживаются"?
- Да, в некотором смысле земли "замораживаются". Но я не вижу здесь ничего страшного - это обычная практика резервирования возможностей для развития города. Территории, относящиеся ко всем функциональным зонам, резервируются для государственных нужд. Это означает, что земельные участки могут быть предоставлены только госпредприятиям. Частным инвесторам территории будут выделяться только в том случае, если они работают с государством, имеющим в проекте определенную долю.
- В Генплане реализована установка на радикальное сокращение земель сельскохозяйственного назначения?
- Сразу уточню: в Петербурге вообще нет земель сельхозназначения, есть только земли сельскохозяйственного использования. Это принципиально разные вещи. В первом случае территория может быть задействована лишь под сельскохозяйственные нужды - на ней разрешается растить капусту, разводить коров и т.п. Во втором случае подразумевается, что земля в данный момент используется в сельскохозяйственных целях. А завтра, если вдруг не станет совхоза или он решит продать землю, территория получит иное функциональное назначение. Такие земли сохраняются, но их становится значительно меньше. Мы постоянно подчеркиваем, что, условно говоря, выращивание капусты в Петербурге не может быть рентабельным, зато есть много других способов, позволяющих более эффективно использовать земли.
- Девелоперы разочарованы тем, что Генплан не предусматривает радикального решения проблемы железнодорожной инфраструктуры, ведь грузовые дворы и сортировочные станции занимают в старой части города огромные пространства, тормозят развитие перспективных территорий.
- Согласен. Да и многие люди жалуются: грохот на сортировках мешает спать... Но в записке к Генплану мы указываем: к сожалению, реальность такова, что ни к 2015-му, ни к 2025 году этот вопрос не решить. Хотя в дальнейшем сортировочная железнодорожная функция обязательно будет выведена из города.
Возможно, кого-то отдельные положения Генплана разочаруют - хочется всего и сразу. Тем не менее сейчас мы всерьез говорим об изменении функционального использования земель в промышленном поясе конца XIX - начала XX века, потому что город себя перерос. И это никого особенно не шокирует. Точно так же мы работаем и над освобождением территорий Московской-Товарной, зоны "Измайловская перспектива" и т.д. Железнодорожная инфраструктура вросла в тело города, и есть вещи, с которыми сегодня физически не справиться: нужно время. Сложнейшие инфраструктурные проблемы не решаются быстро. И, кстати, совсем не случайно в новом Генплане мы размещаем портовую функцию вдоль дамбы. Возможно, в светлом будущем Канонерский остров станет красивейшим и престижным районом Петербурга. Портовая же функция будет выведена за пределы города - на дамбу, в Лужскую губу, в Приморск.
Разумеется, мы учитываем подобные тенденции, прогнозируя кардинальные городские изменения. Но мы понимаем и то, что зачастую на эти сдвиги требуются десятилетия. А Генплан - не фантазия, это документ реальной жизни, учитывающий реальность во всем ее многообразии...
Беседовал Игорь Архипов Санкт-Петербург