Генплан адекватно учел интересы девелоперов на окраинах Санкт-Петербурга. Но ему не хватает решительности в перепрофилировании промзон и комплексного развития набережных в центре города
Принятие Генплана Санкт-Петербурга открывает новые возможности для развития в городе строительного и девелоперского бизнеса. В Генплане обозначены перспективы, важные для строителей с точки зрения освоения и новых, и нуждающихся в кардинальных преобразованиях территорий. В процессе подготовки Генплана городские власти учли основные интересы бизнеса, специализирующегося на работе с различными видами недвижимости.
Поправки к консенсусу
Представители строительно-девелоперского бизнеса согласны с мнением, что Генплан может рассматриваться как инструмент достижения консенсуса между различными группами общества, властными структурами и участниками рынка.
"Это был именно диалог, что очень важно при принятии такого документа, как Генплан развития города, - свидетельствует генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - С одной стороны, нельзя притеснять строительство, но при этом недопустимо бездумно застраивать город. В ходе работы над поправками к Генплану КГА внимательно следил за соблюдением баланса территорий всех функциональных назначений. И в результате удалось сохранить паритет интересов строителей и граждан по новому строительству и паритет потребностей города как такового в зеленых насаждениях, в территориях спортивного назначения и т.д.".
Бизнес активно взаимодействовал с властными структурами (с КГА и Комитетом по строительству), лоббируя поправки к проекту Генплана. Прежде всего они касались изменения функционального назначения конкретных территорий (подчас весьма локальных), на которых предполагается реализация каких-либо проектов. Например, вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко отмечает, что его компания выступала с поправками об изменении функционального назначения территории у Приморского проспекта, по которой готовится документация для осуществления проекта комплексной жилой застройки. Эдуард Тиктинский тоже говорит об участии в уточнении Генплана: "У нас есть территории, которые нам интересны и в которые вложены средства. Разумеется, для нас важно, чтобы они имели соответствующее функциональное назначение и мы могли скорее приступить к реализации проектов".
На стадии второго чтения из проекта Генплана были удалены многие противоречия, вызванные недостаточно скоординированной работой структур Смольного. "В ряде случаев почему-то не были учтены наработки других комитетов, и даже принятые постановления правительства, - отмечает президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов. - В частности, правительством принимались решения о строительстве жилья на некоторых территориях, но в Генплане за ними почему-то сохранялось промышленное назначение". Наличие подобной проблемы подтверждает и генеральный директор ЗАО "Адамант" Дилявер Меметов, чья структура также выступала с поправками к Генплану.
Инвестиционный стимул
Говоря о практической пользе от принятия Генплана, строители высказывают надежду, что благодаря появлению более четкой регламентации функционального использования территорий не только сократятся сроки бюрократических согласований, но и повысится инвестиционная привлекательность петербургского рынка недвижимости в целом. "В отличие от спекулятивного фондового рынка, рынок инвестиций в недвижимость консервативен, и инвестору нужно иметь по крайней мере на восемь-десять лет внятное представление об условиях работы", - подчеркивает Вячеслав Семененко. Аналогичной позиции придерживается Эдуард Тиктинский: "Прежде всего мы ждем понятных правил и сокращения процедур согласований, необходимых застройщикам для подготовки проекта к реализации. Сегодня у нас уходит два года на процесс документооборота с момента, когда покупается земля у частного правообладателя, и до запуска стройки. Это очень большой срок, на который "замораживаются" вкладываемые в землю средства инвестора".
С точки зрения девелопера, принятие Генплана создает предпосылки для более эффективной работы с потенциальными инвесторами: "Станет возможно на раннем этапе просчитывать экономику проекта, принимая во внимание разрешенные функции, высотные ограничения, наконец, прогнозируемые для данной территории перспективы развития. Надеюсь, уйдет в прошлое практика принятия чиновниками индивидуальных решений, когда одному инвестору отказывают, а другому согласуют аналогичный проект", - говорит Александр Шарапов.
Все эксперты в этой связи высказывают обеспокоенность качеством будущих нормативно-правовых актов (и в первую очередь Правил землепользования и застройки), которые должны на практике обеспечивать реализацию идеологии Генплана.
Ставка на окраины
В целом выбор новых территорий, предлагаемых Генпланом для массовой жилой застройки, выглядит логичным и предсказуемым. "Мы обеспечиваем преемственность с Генпланом 1987 года , который был сделан с большим запасом прочности и оказался не реализован в полном объеме, - поясняет заместитель председателя КГА Виктор Полищук. - Освоение многих территорий, в частности северо-приморской части, Каменки, Северной долины, района Парголово, планировалось и ранее. И в новом Генплане мы ставим очень крупные, масштабные задачи".
Определяя объем территорий, необходимых для жилищного строительства, разработчики Генплана исходили из того, что Петербург должен и по нормативам обеспечения жильем стремиться быть городом европейских стандартов. Как отмечает Виктор Полищук, в Генплане учитывалась потребность в увеличении объемов жилого фонда на 40-50 млн кв. м, то есть примерно на 50% к сегодняшнему уровню. Часть территорий уже была включена в утвержденный правительством города адресный перечень территорий для жилищно-гражданского строительства в 2004-2010 годах (на этих землях планируется построить 14 млн кв. м жилья).
Предполагается, что жилой фонд увеличится главным образом за счет застройки территорий на окраинах города (селитебный пояс, внешние промышленные территории, пригороды). На взгляд руководителя отдела оценки ООО "Институт проблем предпринимательства" Алексея Шаскольского, это является компромиссной уступкой города строителям, заинтересованным в осуществлении масштабных проектов квартальной застройки: "Конечно, выгоднее и удобнее строить по-крупному, в чистом поле, возводя не по одному дому, а сразу целые кварталы - на 200-300 тыс. кв. м жилья. В центре же города - хлопотно, нужно разгребать авгиевы конюшни, решать проблемы с массой собственников и пользователей, заниматься сносом строений и т.д. Однако город все-таки не должен безудержно расти вширь, растягивая дорогостоящие инженерные коммуникации и оставляя у себя в тылу огромные промышленные территории, нуждающиеся в редевелопменте. Петербург и так по территории в полтора раза больше Москвы, уступая ей по населению в два-три раза. Город должен давать более четкие стимулы к санации промышленных территорий в центральных районах, иначе его развитие будет выглядеть уродливым".
Девелоперам эти территории интересны, однако они не считают, что ради их освобождения власти должны применять административные методы. "Если убрать массовую промышленность с территорий южнее Обводного канала, то они станут очень перспективными. Они еще недооценены. Но нельзя применять для их освобождения запретительные меры, связанные с экологией, налогами и т.д. Только экономические", - уверен генеральный директор компании "Петербургстрой-Сканска" Виталий Вотолевский.
Естественный тормоз
Строители считают вполне адекватным предлагаемые Генпланом территории под массовую жилую застройку. "С точки зрения демографии, прогнозов спроса на недвижимость, с точки зрения деловой активности, развития транспортной инфраструктуры, я считаю, что Генплан современен и сбалансирован", - говорит Виталий Вотолевский. При этом, как подчеркивает Эдуард Тиктинский, "необходим правильный ритм подготовки территорий, город не должен выбрасывать на рынок слишком много участков, иначе избыток предложения может его разбалансировать и привести к кризису".
Заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Станислав Логунов отмечает, что при формировании планов освоения новых территорий для жилищного строительства учитывались прогнозы развития рынка: "Разумеется, и при разработке постановления правительства о подготовке территорий для жилищно-гражданского строительства в 2004-2010 годах мы внимательно смотрели, чтобы поступление земли в оборот было равномерным. На наш взгляд, маловероятно возникновение переизбытка участков под застройку". Предполагается, что из территорий, обозначенных в адресном перечне, ежегодно будет выделяться для освоения 100-130 га (это позволяет строить порядка 1,5 млн кв. м жилья).
Кроме того, в любом случае серьезным сдерживающим фактором будут ограниченные возможности города по инженерному обеспечению новых территорий. Между тем этот фактор бизнес сейчас считает ключевым. "Инженерная подготовка часто является главным препятствием для развития города, прежде всего электричество. Сегодня особенно тяжелая ситуация по электроснабжению в домах. Все остальное на фоне электроснабжения - цветочки", - утверждает Виталий Вотолевский. Планы подготовки территорий, указанных в адресном перечне, согласованы, в принципе, с утвержденными правительством программами развития тепло- , водо- , газо- , электрообеспечения . Полноценное инженерное обеспечение новые зоны застройки (причем только кварталы первой очереди) могут получить не ранее 2007-2008 годов, настолько велик объем работ по строительству головных источников и магистральных сетей. Проектирование генеральных схем энергообеспечения, заказанных Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиО), завершится только в 2006-2007 годах. Впрочем, подобная задержка имеет и свои плюсы: по крайней мере, теперь разработчики схем должны будут сполна учесть все параметры итоговой редакции Генплана.
Северный полюс
На севере города в ближайшие пять лет ареной интенсивного строительства будет северо-приморская часть (СПЧ), где может быть возведено около 2,5 млн кв. м жилья. Как отмечает Станислав Логунов, в этом году уже были выставлены на торги участки под строительство на территории двух кварталов СПЧ и работа по подготовке документации продолжится в 2006 году.
Более отдаленной перспективой является освоение зоны Северной долины (на площади более 500 га возможно строительство около 3 млн кв. м жилья). Новый Генплан, в отличие от предыдущего, предполагает здесь не малоэтажную, а стандартную многоквартирную застройку. В значительной мере это связано с высокой стоимостью инженерных коммуникаций, делающих реализацию малоэтажных проектов нерентабельной для инвесторов. По словам Станислава Логунова, в настоящее время может застраиваться лишь квартал 15 Северной долины (площадью 40 га). Проект планировки всего района, включающего более 20 кварталов, будет завершен Комитетом по строительству в первом полугодии следующего года, и тогда же большая часть участков может быть выставлена на торги.
На 2009-2010 годы запланировано начало комплексного освоения другой территории на севере города - района Каменки (150 га). Территория уже давно вызывает интерес застройщиков. Так, холдингом "Эталон-ЛенСпецСМУ" в Каменке были приобретены земли совхоза "Пригородный". Но их застройке препятствуют общие для всей территории проблемы инженерного обеспечения.
Как отмечает председатель КЭиО Александр Бобров, ряд проблем инженерного обеспечения зон Северной долины и Каменки будет решаться комплексно. В частности, сейчас проектируются основные магистральные сети, охватывающие сразу оба этих района, - водовод и тоннельный коллектор (их стоимость превысит 3 млрд рублей). Что же касается теплообеспечения, то эту задачу будет решать начатое инвесторами строительство тепломагистрали от Северо-Западной ТЭЦ. Достаточно реалистичным сроком инженерной подготовки этих территорий чиновники называют 2009 год.
Примечательно, что под воздействием девелоперов на стадии второго чтения в проекте закона о Генплане было изменено функциональное использование территории Ручьев, ставшей еще одной жилой зоной. "Первоначально, когда начали появляться заявки Toyota и других крупных инвесторов, было решено зарезервировать территорию Ручьев как промзону, - поясняет Виктор Полищук. - Но затем город принял решение о развитии промзоны в Шушарах. Что же касается Ручьев, то ряд частных компаний, имеющих здесь землю, стали активно добиваться оформления территории как жилой".
Южный прорыв
Зоной массовой жилой застройки должен стать и юго-запад. В Красносельском районе, поблизости от "Балтийской жемчужины", город предполагает осваивать территорию площадью около 200 га (на ней можно построить свыше 3 млн кв. м жилья). По двум кварталам уже подготовлены проекты планировки, и в следующем году участки будут выставлены на торги.
Развитие территорий юго-запада становится возможным благодаря кардинальному изменению ситуации с инженерной инфраструктурой, затрагивающей все зоны новой застройки. Вводятся в строй Юго-Западные очистные сооружения. Форсируется проект строительства на средства частных инвесторов Юго-Западной ТЭЦ (ее первая очередь должна заработать в конце 2007 года) . Кроме того, как подчеркивает Александр Бобров, в 2006 году за счет средств бюджета города начнется строительство нового блока Южной водопроводной станции, которая будет обеспечивать всю южную зону застройки - от "Балтийской жемчужины" до Пушкина и Металлостроя (строительство стоимостью 2 млрд рублей планируют завершить к 2009 году).
Крупные девелоперские проекты предполагается осуществлять в Пушкинском районе. Общественно-деловая зона должна появиться около Московского шоссе (на территории бывшего совхоза "Ленсоветовский"). Частный бизнес, получивший в собственность землю, будет реализовывать некие проекты на территориях вдоль Пулковского шоссе: одна территория - южнее дороги на Пушкин (ее площадь около 350 га), другая простирается между Пулковской обсерваторией и Волхонским шоссе (400 га). По мнению экспертов, наиболее вероятным является использование этих земель под малоэтажную жилую застройку.
Кстати, по словам Виктора Полищука, при разработке Генплана учитывалась необходимость выделения земель для формирования зон городских предместий с одноквартирной и блокированной застройкой. Такие территории определены, в частности, в Петродворцовом, Пушкинском, Курортном районах (в том числе в Горской) и на севере - в районе Каменки, Коломяг. Однако бизнес неоднозначно оценивает расчеты властей на разворачивание массового малоэтажного строительства. "В будущем это, наверное, будет востребовано, потому что вся Европа движется к тому, что люди уезжают из центра. Центры превращаются лишь в места деловой активности, досуга, торговли и жилья лишь ограниченного круга людей. Но сегодня наш рынок еще не готов к массовой индивидуальной застройке. Поскольку мы сами реализуем сейчас самый крупный в Санкт-Петербурге проект малоэтажной застройки, то мы очень хорошо, на мой взгляд, чувствуем спрос в этом сегменте. Он пока невысокий, - утверждает Виталий Вотолевский. - Поэтому я осторожно смотрю нацелесообразность выделения в Генплане таких больших территорий под "малоэтажку". Я не уверен, будет ли столь большое количество желающих приобретать такое жилье, потому что себестоимость низкой не будет. Прежде всего потому, что будет высокая стоимость инженерной подготовки территорий. Они сейчас нулевые с точки зрения инженерии или почти нулевые. То есть надо вкладывать и вкладывать".
Алексей Шаскольский считает, что рынок малоэтажного строительства в обозримой перспективе будет и далее развиваться прежде всего в элитном сегменте. "Под элитное строительство окончательно застолбят все территории у Финского залива, интересные рельефы Юкков, Шуваловского карьера, Суздальских озер, участки в Пушкине и Павловске, - отмечает Шаскольский. - Впрочем, конечно, когда-нибудь на этот рынок придет серьезный инвестор, способный строить рассчитанное именно на средний класс добротное малоэтажное жилье по доступным ценам (в том числе таун-хаусы). Но, естественно, это будут территории, не относящиеся сегодня к престижным".
Бизнес-набережные
Отмечая компромиссный характер Генплана, эксперты указывают на чрезмерную осторожность города в продвижении амбициозных, прорывных идей. Например, Генплан не отвечает на вполне закономерный вопрос, какие конкретно территории в центре города должны развиваться в качестве будущего бизнес-сити. Выборгская набережная, имеющая сегодня, по мнению экспертов, наибольший потенциал и реальные предпосылки для преобразований, упоминается лишь в ряду других возможных общественно-деловых зон (в том числе таких проблематичных, как территория "Измайловской перспективы").
На взгляд Александра Шарапова, с 2001 года возглавляющего Агентство развития территории Выборгской набережной, "окончательного решения о выводе промышленности, в том числе с территорий набережных, не принято, и Генплан отражает эту компромиссность". В то же время Шарапов считает достаточно спорной зафиксированную в Генплане ставку на создание "общественно-делового центра федерального и международного уровня в районе Пулковской обсерватории на Волхонском шоссе": "Новые деловые районы все равно будут стремиться к центральной части города, прижимаясь к историческому центру. И такие новые деловые районы, как Докленд в Лондоне или Дефанс в Париже, близки к историческому центру, а не находятся где-то за тридевять земель!"
Недавно губернатор Валентина Матвиенко потребовала от руководства КГА и КГИОП разработать концепцию развития набережных Невы, застраиваемых сегодня лоскутно (по мере того как инвесторы решают вопросы с владельцами земель и недвижимости промпредприятий). В этой связи можно согласиться с Эдуардом Тиктинским, высказывающимся за "сбалансированный подход" города при охране объектов промышленной архитектуры: "При лояльной позиции КГИОПа подобные территории могли бы рассматриваться инвесторами комплексно, более того, приходили бы инвесторы совершенно другого масштаба, способные выкупать крупные территории и готовить при поддержке города целостные концепции застройки. А сейчас эти территории действительно развиваются лоскутно: где-то инвестор построил здание, где-то переоборудовал строение в бизнес-центр со стеклянными фасадами и т.д.".
Как бы то ни было, девелоперы убеждены, что именно территории набережных, окаймляющих исторический центр, будут преобразовываться в первую очередь. "Сначала на набережных будет развиваться офисная и торгово-развлекательная функция, поскольку до вывода промпредприятий, согласно санитарным нормам, вблизи все равно не допускается строительство жилья, - отмечает Александр Шарапов. - То, что сегодня в Генплане преобразуемые территории обозначаются как общественно-деловые, оправдано: девелоперам это открывает максимально широкие возможности". Аналогичного взгляда придерживается Вячеслав Семененко: "Разумеется, набережные очень интересны для строительства жилья, но в зоне промышленно-коммерческой застройки невозможно всерьез заниматься жилищным строительством, в том числе по причине отсутствия социальной инфраструктуры. Но это вопрос времени. Развитие набережных потянет за собой развитие территорий вглубь - вторых и третьих линий застройки, и в перспективе станет возможным комплексное освоение весьма крупных территорий".
Неподъемная целина?
Из всех масштабных проектов развития территорий, поддерживаемых властями, наиболее перспективным эксперты считают проект преобразования зоны станции Московская-Товарная. В Генплане зафиксирован перенос с этой территории грузового двора ОЖД (он занимает 24 га) в район Шушар и формирование на его месте новой общественно-деловой зоны. "Это, на мой взгляд, самый реалистичный проект в центре города, - убежден Алексей Шаскольский, возглавлявший группу разработчиков концепции развития территории Московской-Товарной, готовившейся по заказу КЭРППиТ. - Речь идет об уникальной территории, где есть единый, внятный, лояльный городу пользователь (ОЖД), который готов освободить территорию, уйти в Шушары, реконструировать американские мосты через Обводный и т.д. И если бы политическая воля городских властей не распылялась на заоблачные стратегические "проекты века", процесс освобождения территории Московской-Товарной мог быть уже начат. Это главное, все остальное сделает бизнес".
Примечательно, что перенос грузового двора Московской-Товарной, по мнению Шаскольского, мог бы стать модельным проектом вывода грузовой железнодорожной инфраструктуры и в других районах города: "Мы предлагали разработать проект вывода в Ручьи или в Шушары и остальных грузовых дворов: ведь понятно, что и в зоне Балтийского вокзала, и в районе Финляндского вокзала их нахождение нецелесообразно". Но разработчики Генплана не пошли на столь радикальный шаг и тем самым затормозили развитие ряда проблемных территорий. В частности, эксперты называют малореалистичным комплексное преобразование зоны "Измайловской перспективы", обремененной объектами ОЖД, Минобороны и десятков собственников и арендаторов.
Впрочем, территории вдоль Обводного канала, определяемые Генпланом как общественно-деловые, уже развиваются и этот процесс активизируется в ближайшие годы. Одной из первых точек роста стал район Варшавского вокзала, реконструированного холдингом "Адамант" (в нем разместился торгово-развлекательный комплекс). По словам Дилявера Меметова, начата подготовка проекта планировки прилегающей территории, где "Адамант" намерен построить многофункциональный комплекс, включающий гостиницу и бизнес-центр. Территории Обводного канала уже сейчас привлекают внимание крупных ритейлеров ("Лента", Ramstor, "Карусель" и др.). Как отмечает Станислав Логунов, исключительно как общественно-деловая территория будет развиваться и зона улиц Шкапина и Розенштейна, где аварийное жилье расселяется за счет средств города (торги по этим участкам могут пройти во второй половине 2006 года).
Несомненно, стимулом к развитию общественно-деловых функций территорий вдоль Обводного канала станет предполагаемое расширение его проезжей части и, конечно, вывод грузового транспорта на КАД. "Когда по набережной Обводного канала можно будет нормально проезжать, не рискуя попасть в многочасовые пробки, резко активизируется уже начавшийся бум строительства бизнес-центров и торгово-развлекательных объектов по оси этого транспортного коридора", - убежден Шаскольский.
В ожидании взаимности
В принципе сегодня бизнес способен реализовывать проекты любой сложности. Хотя, возможно, для осуществления наиболее масштабных и дорогостоящих проектов инвесторы еще должны "дозреть"; в каких-то ситуациях, очевидно, должна измениться и конъюнктура на рынке недвижимости. Принятие Генплана, а затем и Правил землепользования и застройки создаст для строителей более понятные и предсказуемые условия работы.
Однако утверждение Генплана налагает значительную ответственность и на власти. Город не должен рассматривать как некую панацею свое участие в стратегических проектах (на всячески популяризируемых принципах частно-государственного партнерства). В масштабах экономики Петербурга гораздо более важный приоритет - успешная реализация частным бизнесом сотен и тысяч "рядовых" проектов, связанных с новой застройкой или реконструкцией и перепрофилированием недвижимости в центральных районах города (на участках в 2-5-10 га). Строителям и девелоперам нужно, чтобы система градостроительного регулирования работала эффективно, как хорошо отлаженная машина. Но более всего они заинтересованы, чтобы ориентиры, обозначенные в Генплане, находили адекватное подкрепление в усилиях властей по развитию городской инфраструктуры и инженерно-энергетических ресурсов. Тогда Генплан станет действительно реальным инструментом диалога и консенсуса различных групп общества, в том числе строительного бизнеса и городских властей.
Санкт-Петербург Игорь Архипов