Сегодня правительство Санкт-Петербурга рассмотрит проект новой методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда , подготовленный Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) и Городским управлением инвентаризации рынка недвижимости (ГУИОН). Если правительство одобрит документ, то с 1 января 2006 года стоимость аренды городской недвижимости вырастет на 30-40%. Эксперты, с одной стороны, признают, что арендные ставки КУГИ до сих пор были заметно ниже рыночных, с другой -- отмечают, что значительная часть арендаторов -- это представители малого и среднего бизнеса, которым будет сложно платить за аренду по новым правилам. (По прогнозам ГУИОНа, новая методика позволит в 2006 году собрать с арендаторов 248 млн у. е., что практически в два раза превышает поступления города от сдачи помещений в аренду за 2005 год.)
Сейчас КУГИ взимает платежи по безнадежно устаревшей методике, разработанной еще в 1997 году , согласной которой арендная ставка моделировалась в зависимости от того, под какие цели использовался объект -- под торговлю, офис или производственно-складской комплекс. Помимо этого действует система коэффициентов -- по местоположению, этажу, на котором находится помещение, типу входа (с улицы или со двора). Однако, как поясняют в КУГИ, с конца 1990-х годов рынок недвижимости значительно видоизменился: прежде всего поменялась структура спроса, в городе сформировались новые территории, привлекательные для коммерсантов, и новые центры влияния (станции метро, пешеходные улицы, деловые зоны и т. п.). В итоге город стал зарабатывать на аренде гораздо меньше, чем частные структуры.
Государственные объекты составляют примерно половину от всех площадей на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Так, на рынке офисной недвижимости встроенные офисы КУГИ (офисы не в бизнес-центрах, а в административных зданиях, первые этажи жилых домов и т. п. -- Ъ) занимают 44% рынка, а встроенные офисы, принадлежащие частным организациям, -- лишь 14%. Всего, по данным ГУИОНа, на 1 января 2005 года КУГИ сдает в аренду 19,8 тыс. объектов общей площадью свыше 4 млн кв. м. При этом около 50% приходится на офисную недвижимость, 30% -- на торговую и 20% -- на складскую. В первом полугодии 2005 года бюджетный доход от сдачи городских площадей в аренду составил 2,449 млрд рублей, план на конец 2005 года -- 4,225 млрд рублей.
В течение последних двух лет Смольный планомерно работал над увеличением поступлений в казну от аренды, постепенно корректируя схему расчетов. Так, в 2004 году чиновники приняли решение о сокращении льготников и увеличении ставок на объекты, находящиеся в центре города, которые выросли примерно на 30%. В этом году депутаты одобрили еще одну инициативу горадминистрации: с 2007 года весь фонд льготной недвижимости будет сокращен до совокупной площади 1,25 млн кв. м, а из числа льготников будут вычеркнуты владельцы помещений с арендной ставкой свыше 75 у. е. за квадратный метр, заключившие договор об аренде после 2002 года. Венцом этих усилий стал проект новой методики определения арендной платы за городские объекты нежилого фонда, который сегодня будет представлен правительству Петербурга.
По новой методике стоимость аренды будет рассчитываться гораздо тщательнее: будет учитываться целый набор различных факторов. Прежде всего зона, в которой находится объект, -- весь город поделен на пять однородных ценовых зон: центр, средние ценовые районы, депрессивные зоны, города-спутники и пригородная периферия. Помимо этого, приниматься в расчет будет характер окружающей застройки -- ГУИОН расширил перечень магистралей, влияющих на арендные ставки, с 54 до 794 и отдельно выделил 240 ценообразующих магистралей для производственно-складских объектов.
Применение новой схемы должно заметно увеличить поступления в казну от сдачи городских помещений в аренду. С 1 января 2006 года арендаторов ждет постепенное повышение ставок -- равными долями в течение года (для льготников -- в течение полутора лет). Например, если в Калининском районе арендаторы сейчас платят до 85-150 у. е. в год за квадратный метр, то к концу 2006 года будут платить до 250 у. е. Площади на Невском проспекте сейчас стоят съемщикам до 400-500 у. е. за квадратный метр, а по новой методике станут стоить до 925 у. е. Однако столь значительный рост коснется далеко не всех, для кого-то платежи снизятся. Например, средняя ставка аренды помещений под офисы вырастет с 75 у. е. за квадратный метр всего до 75,8 у. е., а для льготников уменьшится -- с 40,2 у. е. до 37,1 у. е. Что касается пригородов, то, к примеру, помещение в Пушкине КУГИ сейчас сдает по 4 у. е. за квадратный метр в год, по новой методике плата за него увеличится в 10 раз -- до 40 у. е.
"Широкое распространение субаренды городских помещений подтверждает то, что действующая методика, как правило, значительно занижает ставки", -- объясняет столь значительный рост стоимости аренды глава ГУИОНа Дмитрий Куракин. Правда, по словам председателя КУГИ Игоря Метельского, любой арендатор, несогласный с установленной для него ставкой, может заказать индивидуальную оценку помещения. При этом господин Метельский затруднился сказать, каков может быть размер неплатежей и насколько будет велик процент отказов от аренды. Что же касается роста поступлений в бюджет, то, по данным господина Куракина, сейчас доходы от аренды ежегодно составляют 141 млн у. е., по новой же методике можно будет собрать около 248 млн у. е. "Но в 2006 году цифра будет ниже: начнется рост отказов и ротация арендаторов. Прогнозируемый рост платежей в 2006 году составит примерно 40 процентов", -- считает глава ГУИОНа.
По прогнозам экспертов, будущее повышение арендных ставок больнее всего ударит по представителям малого и среднего бизнеса, которые уже открыто выражают свое недовольство новой методикой. "Повышение ставок нужно для того, чтобы выжить из помещений представителей малого бизнеса в пользу более крупных игроков", -- считает председатель комиссии по неорганизованному бизнесу и рыночной торговле петербургского отделения общественной организации "Опора России" Александр Мишин. Директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский также считает, что после ввода новой методики многим арендаторам придется освободить занимаемые помещения: "Повышение ставок станет ударом по малоэффективным собственникам -- может получиться, что доход от фирмы, арендующей помещение КУГИ, будет меньше, чем арендные платежи. Таким арендаторам придется уйти, а их помещения освободятся для более эффективных предприятий".
В целом профессиональные риэлтеры восприняли грядущее повышение ставок на аренду спокойно и не прогнозируют каких-либо потрясений на рынке недвижимости города. Президент компании "Аверс" Михаил Зельдин отмечает, что ставки КУГИ сейчас на 30-40% отстают от рыночных. "Суммарный объем платежей КУГИ в среднем в полтора-два раза меньше того, что мог быть, если бы КУГИ исходил из рыночных цен. Эту разницу зарабатывают те, кто занимается сдачей городских помещений в субаренду. Вероятно, теперь этот бизнес исчезнет", -- считает господин Горский. По его словам, частные арендодатели тоже вряд ли повысят свои ставки, так как дефицит предложения сейчас отсутствует. Исключение могут составить лишь самые ликвидные места, такие как Невский проспект, -- на эти площади всегда найдется арендатор, независимо от того сколько придется платить.
Александра Грицкова"Аренда становится экономически невыгодной"
Андрей Степаненко, директор Фонда имущества:
-- Из-за грядущего роста ставок увеличилось число арендаторов, которые обращаются в Фонд с предложениями выставить их помещения на торги. Они понимают, что аренда становится экономически невыгодной и расходы на нее сопоставимы с ценой выкупа на аукционе. Город сейчас в обязательном порядке продает объекты, обремененные договорами аренды, со ставками до 50 у. е.(за квадратный метр в год) и в заявительном порядке, когда свой объект на торги предлагает сам арендатор, -- в пределах 50-75 у. е. При этом выгнать арендатора, пока не истечет срок договора, покупатель не имеет права, так что пяти-десятилетний действующий договор аренды снижает цену объекта практически в два раза.
Помещения со ставками до 50 у. е. не настолько привлекательны, чтобы их пытались на торгах перехватить крупные девелоперы. С начала года среди прочих мы продали 154 объекта со ставками аренды до 50 у. е., интересные среднему и малому бизнесу. По нашим самым приблизительным оценкам, 70-80 процентов арендаторов КУГИ -- субъекты малого бизнеса. Из 100 арендаторов, которые участвовали в аукционе, 60 процентов выкупили свои объекты. Средняя цена, по которой шел выкуп, -- $550 за квадратный метр. В целом, как показала практика, по стартовой цене уходит 30 процентов объектов, 20 процентов на первом аукционе вообще не находит покупателей, а за 50 процентов идет торг. В Госдуму РФ в ближайшее время будет внесен пакет поправок, которые должны изменить федеральный закон о приватизации госимущества. Если они будут приняты в той редакции, в какой сейчас обсуждаются, то для малых предприятий, которые будут выкупать свои арендуемые площади, задаток на аукцион составит не 20 процентов, а 10. Помимо этого, при выкупе своего помещения арендатор сможет получить рассрочку по оплате на три года. КУГИ также ведет переговоры с банками -- интерес проявили Номос-банк, банк "Санкт-Петербург" и ПСБ -- о кредитах арендаторам -- малым предпринимателям. Предполагается, что КУГИ разрешит арендатору, и только арендатору, заложить объект. Арендатор будет вносить лишь задаток, остальное должен будет оплатить банк. Правда, кредит будет предоставлен на срок менее пяти лет, но некоторым арендаторам и трех лет должно хватить.
"Ставки КУГИ всегда будут ниже рыночных"
Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов:
-- КУГИ подтягивает свои ставки не к верхнему порогу рынка, а к нижнему, опасаясь социальных протестов. В принципе, это справедливо, поскольку сейчас городской рынок аренды "перегрет" и за помещения класса С просят столько, сколько в какой-нибудь европейской стране стоит класс B. Кроме того, помещения, сдаваемые КУГИ, уступают частным предложениям: без ремонта, хороших коммуникаций, охраны и т. п. А то, что арендаторы протестуют, -- естественно, люди будут возражать против любого роста платежей и, возможно, еще добьются каких-то льгот.
Что касается методики КУГИ в целом, это не более чем попытка выработать некую универсальную формулу, тогда как оценка помещений требует индивидуального подхода. Другое дело, что такая методика вполне подходит для фискальных целей -- увеличения поступлений в бюджет. Но, на мой взгляд, более действенный метод для КУГИ увеличить доходы -- передавать в доверительное управление частным компаниям большие массивы городских помещений. Они приводили бы их в порядок, и тогда эти помещения можно было бы сдавать по таким ставкам, что никакой методике не снились.