Вчера правительство Санкт-Петербурга утвердило новый порядок расчета ставок аренды городской недвижимости . Аренда должна подорожать настолько резко, что, опасаясь бурных протестов арендаторов, чиновники помимо льгот, уже заложенных в проекте постановления, согласовали еще несколько послаблений.
Новая методика увеличивает число факторов, которые будут влиять на стоимость аренды. Город поделен на пять ценовых зон: центр, средние ценовые районы, депрессивные зоны, города-спутники и пригородная периферия. В расчет будет приниматься характер окружающей застройки. При этом Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) расширило перечень магистралей, влияющих на арендные ставки, с 54 до 794 и выделил 240 ценообразующих магистралей для производственно-складских объектов.
Так как городские ставки, по оценкам риэлтеров, на 30-40% отстали от рыночных, с 1 января 2006 года арендаторов ждет ежеквартальное повышение платежей -- равными долями в течение года (для льготников -- в течение полутора лет). Диапазон новых ставок в конечном итоге составит 45-925 у. е./кв. м в год для торговой недвижимости, 50-360 у. е./кв. м для офисной и 25-160 у. е./за кв. м -- для производственно-складской. Например, если в Калининском районе арендаторы сейчас платят до 85-150 у. е. в год за квадратный метр, то к концу 2006 года будут платить до 250 у. е. Арендатор, несогласный с установленной для него ставкой, может заказать индивидуальную оценку помещения. Впрочем, для кого-то платежи вырастут незначительно или даже снизятся. Например, средняя ставка аренды помещений под офисы вырастет с 75 у. е. за квадратный метр всего до 75,8 у. е., а для льготников уменьшится с 40,2 у. е. до 37,1 у. е. С учетом повышения ставок льготникам дадут право арендовать помещения стоимостью до 130у. е./кв. м, тогда как сейчас -- лишь до 75 у. е./кв. м.
Ъ Государственные объекты составляют примерно половину всех площадей на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Всего, по данным ГУИОНа, на 1 января 2005 года КУГИ сдает в аренду 19,8 тыс. объектов общей площадью свыше 4 млн кв. м. При этом около 50% приходится на офисную недвижимость, 30% -- на торговую и 20% -- на складскую.
"Мы старались максимально смягчить новые правила", -- пояснила губернатор Валентина Матвиенко. И потребовала от главы КУГИ Игоря Метельского ответа, как они скажутся на инвестиционном климате. "За весь бизнес отвечать не могу, это вещь тонкая, но для малых предприятий будет сделан ряд преференций", -- сказал господин Метельский. Также он пообещал установить в индивидуальном порядке ставки для рынков. "Важно, чтобы рынки не повышали цены на продукты", -- заволновалась Валентина Матвиенко. Вице-губернатор Михаил Осеевский предложил для тех, у кого ставки вырастут в три раза, растянуть рост платежей на три года. Против выступил глава ГУИОНа Дмитрий Куракин: "Такой рост касается объектов, которые сильно недооценили, -- например, Апраксин двор, а ведь это развитая торговая зона". Но Валентина Матвиенко нашла, что ему возразить: "Благодаря низким ставкам в Апраксином дворе торгуют не ´Версаче´, а товарами, доступными людям с низким достатком", -- авторитетно пояснила она.
Основную же надежду городские чиновники по-прежнему возлагают на корректировку федерального закона о приватизации госимущества -- пакет поправок будет внесен в Госдуму РФ в ближайшее время. Именно они должны нивелировать негативные последствия от резкого роста арендных ставок. Предполагается, что для малых предприятий, которые будут выкупать арендуемые площади, задаток на аукцион составит не 20%, а 10%. Помимо этого, при выкупе своего помещения арендатор сможет получить рассрочку по оплате на три года. Губернатор вспомнила, что правительство Петербурга обращалось в Госдуму с предложением принять еще одну поправку -- дать возможность целевого выкупа своих помещений среднему и малому бизнесу, но федеральные депутаты его отклонили. Вчера председатель комитета по экономическому развитию Владимир Бланк и Игорь Метельский взялись повторить попытку. Кроме того, Валентина Матвиенко поручила КУГИ разработать положение, по которому перед продажей объекта чиновники оценивалибы, сколько помещение стоило до того, как туда въехал арендатор, чтобы сторонний покупатель объекта компенсировал арендатору затраты на ремонт.
Александра Грицкова