В Петербурге после вступления в силу местного закона о предоставлении участков под жилищное строительство только на основе торгов , резко сокращаются выделяемые площади.
Если в 2004 году за квартал издавалось в среднем 200 постановлений о начале изыскательских работ, то в 2005-м только 50. Правда, если в первом квартале их было издано всего 30, то в третьем - 78, Однако, по оценкам специалистов, этого все равно мало для того, чтобы выйти на уровень 3-4 миллиона квадратных метров вводимого жилья в год. А именно столько необходимо для того, чтобы более или менее обеспечить программы городского правительства по решению жилищной проблемы.
Ухудшает ситуацию и рост числа отмены постановлений на проведение изыскательских работ. За девять месяцев 2005 года их было почти столько же, сколько за весь 2004 год. Таким образом, число участков, на которых в ближайшие годы будет вестись строительство жилых домов, еще сокращается.
Это вызывает серьезную обеспокоенность у петербургских строителей. Ведь в 2002-2004 годах строительная отрасль города была на подъеме. Объемы работ удвоились и должны были возрасти еще процентов на пятьдесят. В настоящее время в стадии проектирования и строительства находится до 10 миллионов квадратных метров жилья (что соответствует как раз вводу 3 миллионов квадратных метров в год). И вдруг такое торможение. По расчетам экспертов, если все останется по-прежнему, то по инерции до 2007 года результаты работы отрасли будут оставаться внешне благополучными, но потом строительный комплекс опять скатится на уровень ниже 1 миллиона квадратных метров в год.
Первые тревожные звонки уже раздались. В первом квартале 2005 года объемы подрядных работ в строительстве сократились на 25 процентов. Правда, потом ситуация несколько улучшилась. Однако и по результатам трех кварталов строительный комплекс города все же на 6 процентов отстает от уровня прошлого года.
Торможение отрасли большинство специалистов относит на счет наступившего на рынке продажи жилья "перегрева". За три предшествующих года цены на новые квартиры в городе на Неве выросли раза в три. И, судя по всему, перевалили за рубеж платежеспособного спроса. То есть большинство из тех, у кого денег было много, квартиры купили, а оставшимся 900-1000 долларов за квадратный метр - не по карману. В итоге, в первом квартале 2005 года объем продаж на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге сократился на 30 процентов. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 процентов. По оценкам экспертов, в городе сейчас можно продавать в год не более 1,5 миллиона квадратных метров нового жилья. Что на четверть ниже объемов строительства прошлого года.
В этих условиях снижение числа выдаваемых разрешений представляется вроде бы вполне обоснованным и не должно вызывать озабоченности. Тем более что у строительных компаний есть задел - около 8 миллионов квадратных метров жилья, на которых ведутся изыскания или только началось строительство.
На деле все не так-то просто. Запас земельных участков, на которых еще не начиналось строительство, и "незавершенки" распределен между строительными компаниями неравномерно. К примеру, у 70 процентов застройщиков запас земли составляет менее 10 процентов от объема застройки. А это критическая величина, чреватая в будущем снижением объемов строительства.
То же и с незавершенным строительством. Есть компании, которым, дай бог, разобраться с уже начатым строительством. У других же практически все старые обязательства выполнены. Можно, конечно, было бы предложить им купить "запас" у коллег. Но с мая 2005 года в городе введен новый формат инвестиционного договора, который, по мнению многих экспертов, фактически запрещает переуступку прав аренды земельных участков. Получается, новые участки все же выдавать надо. Ну, наверное, не по двести в квартал, однако и не по пятьдесят!
К тому же строители хотели бы иметь на эти участки полный пакет документов, а не так называемый "короткий", по которому сейчас проходит большинство торгов. Поскольку второй увеличивает экономические риски застройщиков. Дело в том, что в настоящее время резко меняется система финансирования строительства жилых домов. До сих пор в Петербурге 80 процентов жилья строилось по системе долевого участия. Как сказал один из участников проходившей недавно конференции "Банки и бизнес Северо-Запада: пути развития", "нужно было только 15 процентов собственных средств, чтобы из земли вылезти, а дальше вокруг уже дольщики с деньгами стояли".
Но после выхода в свет закона о долевом участии старая система финансирования остановилась. И теперь строителям необходимо привлекать заемные средства. Однако банки и закрытые паевые инвестиционные фонды не готовы вкладывать средства в рискованные проекты. К примеру, один из крупнейших в городе банков после тщательного отбора нашел лишь 35 компаний-застройщиков, с которыми он готов иметь дело.
И даже у них оказалось в запасе всего 25 проектов, под которые банкиры решились выделить кредиты. Остальные показались им рискованными.
К тому же у многих строителей (а тем более девелоперских компаний) нечего предоставить в залог. В качестве такового могла бы выступать земля, если бы она была собственностью застройщика. Но большинство строит на арендованных участках. Заложить можно право аренды на 49 лет. Но договоры с застройщиками город заключает на 3-6 лет. Наконец, в качестве обеспечения кредита могла бы выступать "незавершенка". Однако и тут свои проблемы: КУГИ дает разрешение на такой залог, только если застройщик расплатился с городом по отчислениям на инфраструктуру. 13 сентября вышло постановление городского правительства, разрешающее закладывать объекты незавершенного строительства при условии выплаты половины отчислений. Это, конечно, облегчает ситуацию. Да вот только половину застройщик выплачивает к тому времени, когда выходит на завершающий этап строительства. А тогда ему деньги не так уж и нужны, поскольку идет наиболее активная фаза продаж почти готовых квартир.
Ну, а если надежность проекта не слишком велика и нормального залога нет, банкам ничего не остается, кроме как поднимать ставки по кредитам. А строить в Петербурге целиком на заемные средства и при относительно невысоких ставках, по оценке ряда крупных компаний, нерентабельно.
Стало быть, риски нужно снижать. Но из-за постоянных изменений требований к составу документов до сих пор подготовить полные пакеты не удается. А значит, и на нормальные банковские кредиты рассчитывать не приходится. В настоящее время число петербургских банков и строительных компаний, между которыми заключены договоры о кредитовании, измеряется единицами.
Примерно та же ситуация складывается со строительными паевыми инвестиционными фондами. Их в Санкт-Петербурге зарегистрировано шесть. В настоящее время финансовые вложения в жилищное строительство осуществил лишь один. Проинвестировано 308 миллионов рублей. Для сравнения, "долевка" приносила в петербургское строительство около 2 миллиардов долларов. Причины - такой "неспешности" ПИФов те же, что и у банков: высокие риски вложения денег в строительство жилья. Хотя именно паевые фонды строители оценивают, как реально возможную замену долевому строительству. Ведь суть-то одна: собрать деньги с людей, желающих получить новые квартиры, и вложить их в строительство дома. Просто форма паевых фондов позволяет на законных основаниях обойти неприятные для застройщиков моменты в законе о долевом участии.
По прогнозам петербургских строителей, если ничего не изменится, на рынке скоро останется с десяток компаний, самых крупных. И уж что будет после этого с ценами на квартиры, остается только догадываться. Уже сейчас некоторые представители банковских кругов, занимающиеся кредитованием строительства и ипотечными программами, прогнозируют в будущем году в Петербурге 10-15 процентный рост стоимости нового жилья. Так что оно в ближайшее время вряд ли станет доступнее.
До сих пор в Петербурге 80 процентов жилья строилось по системе долевого участия
Юрий Звягин