На прошлой неделе правительство Санкт-Петербурга приняло постановление "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" .
Оно затронет в той или иной степени тысячи фирм и компаний, которые работают в принадлежащих городу помещениях и зданиях. А вот в какой степени - это, наверное, больше всего волнует бизнесменов.
Сложная метода
Методика, по которой специалисты КУГИ рассчитывают сегодня уровень арендной платы, была разработана и утверждена в 1997 году . Очевидно, что развитие рынка коммерческой недвижимости, который очень оперативно реагирует на малейшие изменения в городской среде, привело к ее отставанию от реалий.
В частности, на рынке расплодились фирмы-посредники, которые, пользуясь более низким уровнем арендных ставок на городскую недвижимость, получили такие помещения и сдавали их в субаренду по коммерческим ценам.
Новая методика - продукт сложного математического анализа целого ряда факторов, влияющих на уровень арендной платы. В частности, сотрудники КУГИ и независимые эксперты изучили уровень оплаты более чем 1,5 тысячи объектов недвижимости, аналогичных городским, увеличили количество учитываемых в методике городских магистралей (с 54 до 794), уточнили влияние всех ценообразующих факторов и даже провели анализ ценообразования при сдаче в аренду объектов, расположенных в Апраксином дворе и во дворах вообще.
Как подсчитали в КУГИ, новая методика позволит городу увеличить арендные ставки в среднем на 60 процентов. Однако такое резкое, одномоментное повышение не входит в планы городских властей. Губернатор Валентина Матвиенко на заседании правительства особо отметила, что применение новой методики ни в коем случае не должно привести к росту цен на товары и услуги и к ухудшению положения малого бизнеса в Санкт-Петербурге. Введение новой методики рассчитано на два-три года в зависимости от изменения уровня тарифов аренды в конкретных случаях: если в соответствии с новыми подходами они должны вырасти вдвое, процесс введения новых цен будет происходить в течение двух лет, если втрое - в течение трех лет.
Химчистки не пострадают
Повышение арендной платы в основном коснется помещений, которые выходят на центральные магистрали. А объекты недвижимости, которые расположены внутри дворов и арендуются главным образом предприятиями малого бизнеса (это парикмахерские, химчистки, пошивочные, обувные мастерские и др.), не подорожают. Кроме того, сохранятся прежние ставки и для арендаторов, входящих в льготные категории.
Да, в некоторых случаях повышение может быть очень резким - в два-три раза. Но оно коснется только тех объектов, которые сдавались городом по заниженным расценкам.
И еще одно: поскольку новая методика более подробно регулирует все вопросы установления уровня арендной платы, она позволяет обжаловать неправомерное повышение тарифов в суде. А арендатор, не согласный с новыми ценами, может провести индивидуальную оценку своего помещения и доказать ее правильность опять же в суде.
- Мы заинтересованы в формировании класса собственников и ни в коем случае не должны допустить ущемления прав малого и среднего бизнеса, не должны допустить ни единого случая разорения предприятий малого бизнеса, связанного с повышением арендной платы, - подчеркнула губернатор.
И тут же сделала подарок малому бизнесу: поручила КУГИ подготовить проект постановления о первоочередном праве выкупа в собственность помещений, отремонтированных за счет арендаторов - предприятий малого бизнеса.
Виктор Семенов