При организации или расширении бизнеса предприниматели предпочитают арендовать помещения.
Это связано с нехваткой средств на покупку помещения, а также с большей мобильностью при аренде. Существует также проблема дефицита предложения продажи объектов нежилого фонда.
Арендодателем может быть город в лице КУГИ или государственного унитарного предприятия, а также частный собственник.
Дешевле, но труднее
"Как правило, арендовать помещение у КУГИ дешевле, чем у частного собственника, -- говорит Максим Чернов, генеральный директор ООО "Легион-Недвижимость", -- но на сегодняшний день очень трудно снять помещение у города в хорошем состоянии".
Сергей Сосновский, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, сообщил, что стоимость аренды частного предложения выше городского на 10-15%.
"В наиболее престижных проходных местах в 2003 г. наблюдался рост процентных ставок на 5-7%, -- говорит Олег Николаев, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства "Акрополь". -- В спальных районах, наоборот, арендная ставка понижается".
Чаще всего КУГИ предлагает в аренду проблемные объекты, требующие ремонта. Такие помещения становятся менее экономически эффективными и, следовательно, менее востребованными. Сдавая такие помещения, город пытается решить проблемы обслуживания старых или аварийных зданий. Хотя существует возможность внесения пункта о возмещении затрат на капремонт в счет подлежащей уплате арендной платы. Ставку арендной платы можно снизить также путем своевременного предоставления результатов независимой экспертной оценки помещения. При этом стоимость услуги оценщиков, группа которых определена КУГИ, находится в районе $1500-2000. Заключая договор об аренде с КУГИ, приходится подготовить внушительный пакет документов. К тому же процедура заключения договора занимает в среднем 5 месяцев. Преимущество такого соглашения в том, что аренда может быть долгосрочная (до 49 лет) при относительно низкой арендной ставке.
Как не проторговаться
Возможное изменение арендной платы является недостатком соглашения об аренде с КУГИ. Методика ее расчета до настоящего момента была достаточно расплывчатой, а курс у.е. устанавливал председатель КУГИ. С 1 января курс на 2004 г. закреплен в законе о бюджете Петербурга в размере 31,5 рубля за одну условную единицу. Со следующего года он может быть изменен. Для предприятий, торгующих молоком, хлебом, комиссионных магазинов, аптек и т.д. при расчете арендной платы согласно городским законам применяется "коэффициент социальной значимости".
Процедура заключения договора с КУГИ
В соответствии с Распоряжением КУГИ от 01.02.2000 187 "О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны СПб" процедура передачи в аренду помещения предполагает следующие этапы:
Подача заявки на помещение в соответствующее районное агентство КУГИ. Для этого в СМИ в течение одного месяца публикуются данные об объектах нежилого фонда. На сайте комитета (www.commim.spb.ru) размещается информация о предлагаемых помещениях и стоимости арендной платы.
Через 2 недели со дня публикации агентство при появлении заявки на объект передает вопрос о его сдаче в аренду в комиссию по распоряжению объектами недвижимости. Комиссия, заседающая не реже 2 раз в месяц, решает, кому из претендентов отдать помещение на основании заявленных ими значимости и целей использования объекта.
Заключение договора аренды. КУГИ издает распоряжение об использовании объекта нежилого фонда на основании решения комиссии по распоряжению объектами недвижимостью. Договор заключается на основании такого распоряжения. При необходимости на начальном этапе сделки следует пригласить экспертов для оценки состояния помещения.
Будущий арендатор заключает договор страхования на арендуемый объект, договоры с коммунальными службами, с Госпожаронадзором, получает согласования Санэпидстанции. Это необходимо сделать до заключения договора аренды, после того как становится известно распоряжение комиссии.
Регистрация в Городском бюро регистрации прав на недвижимость. Составление акта приема-передачи между арендатором, КУГИ и балансодержателем осуществляется при сроке аренды более 1 года.
Документы, предоставляемые в агентство
Для индивидуальных предпринимателей:
нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации предпринимателя и о постановке на налоговый учет;
ксерокопия удостоверения личности;
справка Госкомстата с кодами ОКОНХ и ОКПО.
Для юридических лиц:
нотариально заверенные копии учредительных документов и устава;
свидетельства о постановке на налоговый учет;
документ, подтверждающий полномочия руководителя. Если документы подает не руководитель, то необходима доверенность;
справка из банка о наличии расчетного счета;
справка Госкомстата с кодами ОКОНХ и ОКПО.
Для физических лиц:
ксерокопия удостоверения личности;
нотариально заверенная копия свидетельства о постановке на налоговый учет.