Прошло 2 месяца с тех пор, как вступил в действие Закон "О жилищно-накопительных кооперативах", регламентировавший условия работы этих специфических организаций, помогающих купить жилье. Закон должен был отсечь с рынка предприятия-однодневки, создававшиеся под видом ЖНК для того, чтобы набрать денег от населения и исчезнуть. Об окончательных итогах кооперативной реформы судить рано, но уже сейчас видно, что многое получается не так, как планировалось.
ЖСК - путаница с названиями
Хитрее всего получилось с ЖСК (то есть с жилищно-строительными кооперативами). Авторы реформы заставили их понервничать, но окончилось все решительным бездействием.
Идея реформаторов - хорошо знакомое отделение котлет от опарышей. Сейчас, решили реформаторы, происходит жуткая путаница в терминах. Скажем, в городе есть ЖСК, которые по сути работают как жилищно-накопительные кооперативы - то есть собирают деньги в общую кассу, из которой потом покупают своим членам квартиры. Такие ЖСК должны переименоваться в ЖНК, чтоб не морочить людям голову.
В то же время в городе полно ЖСК с уже выплаченными паями, которые теперь работают как управляющие компании, - все они до 1 января 2007 года должны перерегистрироваться в ТСЖ. Тут все логично. Однако во многих, даже очень старых кооперативах, построивших свои дома 20 лет назад, есть пайщики, которые не расплатились за квартиры, что не мешает им жить в них, и уж вовсе полно пайщиков, которые расплатились, но не удосужились зарегистрировать свои квартиры в собственность. И пока они этого не сделают, трансформироваться из ЖСК в ТСЖ кооператив не может. Так что путаница в терминах еще довольно долго будет сводить с ума слабонервных.
ЖСК - новые формы
Законодательство разрешило и существование и ЖСК в классической форме, то есть в форме кооперативов, которые строят один или пару домов для своих пайщиков (от ЖНК они отличаются тем, что не могут покупать пайщикам квартиры где угодно, а должны заниматься реальным строительством реальных зданий).
Пару месяцев назад Наталья Гордеева (изобретатель жилищно-накопительных кооперативов, руководитель ЖНК "Наш город") предрекала ЖСК смерть. Объясняла она это тем, что ЖСК просто не сможет конкурировать с нормальными некооперативными застройщиками - у ЖСК не хватит денег на покупку пятна земли, изготовление проекта дома и т. д.
Действительно, нам удалось отыскать лишь два функционирующих ЖСК на весь город - это "Орбита" и "Лахтинский ключ".
"Орбита" - исключение из правил. Члены этого кооператива упорно продолжают достройку дома, брошенного прежними руководителями "Орбиты", скрывшимися вместе с кооперативными деньгами. На днях следователи ГУВД завершили расследование уголовного дела, возбужденного в отношении прежнего председателя "Орбиты" и ее заместителя (ущерб пайщиков составил около $1 млн). Однако успехи следствия не вернули пострадавшим кооператорам денег, поэтому они начали все почти с нуля.
Схема работы ЖСК "Лахтинский ключ", разработанная московской инвестиционной компанией "Социальная инициатива" больше похожа на пример для подражания возрождающимся ЖСК. "Ключ" будет строить два дома в Приморском районе за счет пайщиков и собственных средств. Покуда пайщики потихоньку подтягиваются, инвестиционная компания вкладывается в проект, закупку земельного участка и т. п. Вступивший в кооператив вносит как минимум 1000 рублей (500 руб. - вступительный взнос, 500 - паевой), начинает копить. Как только у него набралось 30, 50 или 70% от предполагаемой стоимости квартиры, он уже может выбирать конкретную квартиру, которая за ним и закрепляется, а стоимость квадратного метра фиксируется. Если внес не менее 50% - беспроцентная рассрочка до конца строительства.
К моменту постройки дома нужно либо доплатить все недостающее (в этом случае приобретение квартиры не отличается от долевого строительства) и въезжать, либо взять на эту сумму кредит у кредитной организации - партнера "Лахтинского ключа" (банк, кредитно-потребительский кооператив и др.), на 5 - 10 лет, под 17 - 19% годовых в рублях, въезжать и постепенно расплачиваться. Если вы так и не накопили на квартиру или передумали ее покупать - просто выходите из кооператива, забираете деньги, покупаете автомобиль и уезжаете на Урал, где квартиры в 3 раза дешевле, а ЖСК остаются 500 рублей - невозвратный вступительный взнос.
Получилась гибридная схема - ЖСК с элементами обыкновенного долевого строительства (что, впрочем, есть у каждого ЖСК), ипотеки и даже ЖНК (выбор квартиры при накоплении от 50% ее цены).
Минусы по сравнению с ЖНК - большие проценты по кредиту (у ЖНК - 1,2 - 1,5% в год, в классической ипотеке - то же 18 - 20%), зато вполне определенные сроки покупки, страховка от подорожания квадратного метра, смешной первый взнос (для сравнения, в ЖНК - обычно от 15% стоимости квартиры).
И еще одно коренное отличие - квартиру покупаете в определенном доме, как в классическом ЖСК. (Впрочем, если по вине застройщика сроки строительства нарушены, пайщику приобретается квартира на другом объекте.) Выбор меньше, зато дом новый - в ЖНК обычно покупают на вторичке. Преимущество над ипотекой - нет штрафа за досрочное погашение кредита.
ЖНК - ожидание роста
Новое законодательство должно было дать ускоренное развитие жилищно-накопительным кооперативам (ЖНК) и отсечь финансовые пирамиды. Об этом, по крайней мере, мечтал один из авторов закона Павел Штепан, президент ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и создатель ЖНК "Строй и живи".
Со второй задачей (борьба с кооперативами-однодневками) вроде получилось - путем введения ограничений: теперь в ЖНК должно быть не меньше 50 членов, кооператив может доплатить за пайщика не более 30% (раньше пайщик мог накопить 50% стоимости квартиры, остальное доплачивал кооператив) и пр. Правда, точных данных о количестве ЖНК - кандидатов на ликвидацию пока нет, их должна предоставить Федеральная служба финансовых рисков, но она еще не закончила даже первую проверку.
А вот решения первой задачи - ускорения развития ЖНК - не наблюдается.
- Думаю, что новых ЖНК появляться уже не будет, по крайней мере, в ближайшее время. Набрать 50 членов довольно трудно, - говорит Дана Гаврилова, маркетолог ЖНК "Русь". - В то же время не закрываются и старые: чтоб закрыться - нужно купить последнему из пайщиков квартиру. У нас сейчас средний срок ожидания покупки квартиры после накопления пайщиков 50% ее стоимости - 12 месяцев. Но теперь затягивается подбор квартир, потому что застройщиков испугал новый Закон "О долевом строительстве", а из-за ГБР затягиваются сделки. Возможно, придется увеличивать сроки покупки квартиры, а максимальный период рассрочки в соответствии с новыми требованиями, наоборот, сокращать. Закон, с одной стороны, увеличил нашу устойчивость, с другой - ухудшил положение пайщиков. Люди сейчас приходят, консультируются, а новые члены пока не вступают.
Большинство ЖНК (их в Петербурге 29) все еще работают под старым названием - ЖСК и на прежних условиях - предлагают рассрочку до 10 лет. При этом по новым правилам человек должен копить пороговый взнос не менее 7 лет. Получается, что, вступив в кооператив, он получит квартиру вообще бог знает когда, хотя раньше мог это сделать через 2 - 3 года. На подгонку уже существующих программ под новые законы кооперативам дали один год. А пока все работают по-старому, только медленнее.
Чтобы ЖНК обрели желанное развитие, Павел Штепан хотел внести поправки в им же самим разработанный закон, но пока этого сделать не удалось.
Алексей Орешкин