Вместо юридических документов чиновники опираются на свой "здравый смысл"
В условиях дефицита свободных пятен под застройку проблема возведения объекта, соответствующего градостроительному регламенту, -- одна из наиболее острых на строительном рынке Петербурга. Четких критериев соответствия здания изначально прописанному функциональному назначению нет.
Функциональное назначение всех земель определено градостроительным регламентом города, а также рядом федеральных законов. Ради получения привлекательного участка -- чаще всего рекреационной зоны -- многие инвесторы подают заявку на то функциональное назначение, которое разрешено по регламенту. "Понятно, что у нас нет формальной возможности отказать инвестору в приеме заявления или предоставлении участка на том основании, что я догадываюсь о его намерениях, -- говорит Александр Кошарный, начальник управления застройки Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) администрации Санкт-Петербурга. -- Мы предупреждаем инвесторов на самой начальной стадии получения участка, прописываем функцию во всех документах и стараемся отслеживать ее в процессе проектирования и строительства".
"Размытые понятия"
Очень часто КГА соглашается на частичное или кардинальное изменение функции в ходе проектирования, если инвестор обоснованно доказывает его необходимость и возможность. Например, в жилом квартале вместо дома возможно строительство дома со встроенными помещениями -- магазина или торгово-бытового комплекса, но не промышленного производства. Также в рекреационной зоне допустимы объекты развлечений и спорта, но категорически -- не торговли. "Конечно, в развлекательном центре возможно присутствие элементов торговли -- мороженым, сопутствующими товарами, в бассейне -- шапочками и т.д. Но функция торговли не должна превалировать", -- отметил Александр Кошарный. По его словам, четкого определения, какие объекты включены в то или иное понятие функционального назначения, в документах нигде не прописано, здесь госкомиссия, принимающая объект, руководствуется "по сути, только здравым смыслом". Этим пытаются воспользоваться некоторые инвесторы, доказывающие, что магазин -- это и есть развлечение или выставка.
Наиболее громкий случай связан с объектом компании "Строймонтаж" -- комплексом "Пятый элемент" на Крестовском острове. В связи с тем, что проект согласовывался как гостиничный, а на самом деле строился как жилой дом, покупатели элитных апартаментов столкнулись с проблемой -- они не могли прописаться на этой площади: объект в документах администрации был обозначен как "нежилое здание". Однако, в отличие от многих других подобных случаев, этот объект находится в частной собственности.
Единственный способ воздействия чиновников на инвестора, построившего не то, что он заявлял вначале, -- не подписывать акт госприемки. Однако пока примеров длительного неподписания акта по этой причине не было.
Оправданный риск
"Зачастую ради получения прав на пятно некоторые застройщики намеренно заявляют изначально ту функцию, которая разрешена градостроительным регламентом, а реально возводят объект с другим назначением. Например, обещают в цоколе разместить стоянку для соблюдения нормативов ГИБДД, а открывают мебельный магазин. Хотя мне кажется, что в последнее время сделать это стало труднее, поскольку городские власти начали жестче контролировать результаты застройки. Не многие территории имеют строго закрепленное функциональное назначение. Ради застройки хорошего пятна некоторые инвесторы идут на такие нарушения, даже рискуя своими вложениями в объект", -- полагает Евгений Шмидт, директор по развитию компании "Макромир".
Дарья Рыжкова