«Деловая Панорама» продолжает цикл статей, посвященных вопросам ипотечного кредитования в России. На прошлой неделе вице-спикер Госдумы Георгий Боос заявил о том, что после принятия нижней палатой пакета документов по ипотеке объем жилищного строительства в России за несколько лет увеличится до 140 млн кв. м в год.
По мнению господина Бооса, ежегодная потребность страны в недвижимости составляет 150 млн кв. м. Сейчас же строится не более 40 млн кв. м. Для разработки законопроектов в сфере ипотеки была создана комиссия, которая уже подготовила 28 проектов. Еще три будут доработаны в ближайшее время, после чего пакет внесут на рассмотрение в Государственную думу. Чтобы ипотека функционировала полноценно, правительство намерено изменить ряд федеральных законов. На прошлой неделе определился их круг.
Грядущие перемены
Поправки внесут в Гражданский, Жилищный, Налоговый и Бюджетный кодексы. Кроме того, изменятся некоторые пункты законов «Об ипотеке», «О закладных», «О регистрации прав на жилье», «О банках и кредитных учреждениях» и «О регулировании коммунального комплекса». Предполагается, что в результате этого существенно упростится выдача ипотечных кредитов и снизятся риски при покупке комнат или квартир в рассрочку. Кроме того, расширятся права граждан на пользование жильем.
Скорее всего при принятии поправок в федеральные законы и кодексы преобразуется и система регистрации прав собственности на квадратные метры. Сократится общая сумма расходов на получение кредита. Планируется упростить выдачу ссуд на строящееся жилье. Помимо этого, возможно, уменьшится налоговый вычет при приобретении жилья в рассрочку. Не исключено, что заемщика освободят от НДС.
В то же время поправки будут предусматривать выдачу кредитной истории клиента (если он уже брал ссуду в другом банке) по требованию банка, который предоставляет ему ипотечный кредит. В законопроектах также прописан механизм выселения неплательщиков.
Непопулярные банки
Описанные изменения в основном призваны обеспечить развитие банковского кредитования (ипотеки в чистом виде) – самой невостребованной, но вместе с тем наиболее надежной схемы жилищных ссуд. Главный ее минус в том, что при предоставлении банковских кредитов человек должен иметь высокий официальный доход и поручительство работодателя или другого лица, способного обеспечить его кредит. Причем доля выплаты по погашению кредита не может превышать в доходе заемщика 30%. По статистике, банковскую ссуду могут взять лишь 2% семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Кроме того, банковские кредиты не развиты из-за высоких процентных ставок. Однако в большинстве случаев они не зависят от политики банка, а диктуются экономическими условиями. С учетом инфляции, ставки рефинансирования РФ и других факторов ежегодный процент колеблется в пределах 15—25%.
В интересах страны...
Ипотечным банковским кредитованием сейчас все больше интересуется государство. Одна из целей создания федеральной системы ипотечного кредитования, которая должна заработать после принятия соответствующих законов, — перераспределение рисков между ее участниками таким образом, чтобы каждый брал ответственность, соизмеримую с его капиталом и ожидаемой доходностью. Одним из условий также является принятие федеральным и региональными бюджетами части прогнозируемых потерь.
Для того чтобы банки были заинтересованы в выдаче ипотечных займов, им необходимы механизмы быстрого рефинансирования. Иными словами, надо обеспечить выпуск закладных бумаг и позволить банкам ими управлять. В результате образуется следующая схема: клиент кладет деньги в банк под выгодные проценты, эти средства идут на жилищную ссуду третьему лицу, а вклад обеспечивается недвижимостью, полученной третьим лицом в кредит. В итоге к ипотеке будут привлекаться средства сторонних инвесторов, в том числе пенсионных фондов.
...и бизнеса
По прогнозам аналитиков, после внесения поправок в законы и кодексы России и утверждения соответствующих документов Государственной думой российский рынок ипотеки в течение четырех лет сможет выйти на ежегодный объем выдаваемых кредитов в $30 млрд и занять 5% ВВП страны. Потенциал же оценивается минимум в $50 млрд. По последним данным, пока объем ипотечного рынка не превышает $300 млн в год, причем половина из них приходится на Москву. Оформить заем на недвижимость, по официальным данным, могут лишь 10% из обращающихся граждан. Но вместе с тем большинство россиян с трудом представляют себе, как работает ипотечный механизм.
В любом случае принятие ипотечных законов приведет к существенным сдвигам на рынке жилья. Сегодня приобрести квартиру сразу могут всего 0,2% россиян, которые формируют устойчивый спрос и стимулируют рост цен. А по статистике, улучшить свои жилищные условия хотели бы более 70% населения. Если ипотечное кредитование начнет интенсивно развиваться, то стоимость жилья скорее всего будет увеличиваться пропорционально количеству предоставляемых кредитов.
В то же время при президенте создана рабочая группа «Доступное жилье», которая занимается разработкой альтернативных ипотеке схем.
Комментарии
Президент Ассоциации риэлтеров Петербурга, генеральный директор агентства недвижимости «Александр Н» Сергей Сосновский:
— Одна из основных задач, стоящих перед агентствами недвижимости, — прекратить действие сурдоипотечных схем кредитования — паевых фондов, кооперативов и других. Их денежные потоки должны регулировать управляющие компании, что не происходит сейчас. Все риски при банковской ипотеке фиксируются в момент выдачи ссуды. А в случае, например, с жилищно-строительными кооперативами возможные потери, связанные с удорожанием жилья, перекладываются на плечи дольщиков. На мой взгляд, пока альтернативы банковской ипотеке нет.
Председатель совета потребительского общества «Союз Авто» Семен Гордеев:
— Рынок банковских кредитов ограничивается количеством официально кредитоспособных людей. Банк призван сохранять деньги вкладчиков, соответственно все связанные с рисками схемы там не проходят. Остальные компании зарабатывают на них.
Директор кредитно-потребительского кооператива граждан «Народная Ипотека Санкт-Петербург» Ирина Коротина:
— Любая схема, которая дает возможность человеку решить свою жилищную проблему, сама по себе удачна. Другое дело, что банковское кредитование у нас практически отсутствует, поскольку для его реализации финансовым структурам нужны длинные и дешевые деньги, а их пока нет. Для того чтобы получить кредит, нужна прозрачная зарплата, поручительства от работодателя и тому подобные вещи. В случае же с жилищно-строительными кооперативами кредит идет под конкретные квадратные метры, и, кроме того, до полной выплаты всей ссуды жилье остается собственностью кооператива.