По информации Ъ, в ближайшее время Законодательное собрание должно принять законопроект "О земельном налоге в Санкт-Петербурге". В соответствии с новым Земельным кодексом РФ город принципиально меняет систему земельных платежей, стимулируя вывод промышленных предприятий из его центра. Участники рынка отмечают, что спрос на землю в промзонах на окраинах города уже начал расти.
Сегодня в городе действует закон "О ставках земельного налога" , принятый в июне 1998 года. Согласно этому документу налог на землю рассчитывался в зависимости от так называемой градостроительной ценности земли. Весь город был поделен на 19 градостроительных зон, для каждой из которых была определена своя ставка. Самая дорогая земля -- в центре города, самая дешевая -- в промзонах. С 1998 года налоговые ставки в этих 19 зонах стремительно росли. При этом выкупать землю в собственность было невыгодно, так как арендные платежи со временем оказались ниже и более выгодными/ для пользователей земли, чем налоги, которые пришлось бы платить в случае выкупа земли в собственность.
Как отмечают специалисты компании "Бекар. Коммерческая недвижимость", по действующему закону 1998 года, а также в соответствии с изменениями, которые в него вносились, налоговые ставки на землю росли следующим образом: в 1999 году по отношению к 1998 году -- 100%, в 2000 году к 1999 году -- 20%, в 2002 году к 2000 году -- 100%, в 2003 году -- 80%, в 2004 году -- 10%, в 2005 году -- 10%.
В начале августа правительство Петербурга приняло новый проект закона "О земельном налоге". В соответствии с ним Смольный принципиально меняет систему платежей: с 2006 года земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки городских земель, а не из ее градостроительной ценности. Город разделили примерно на 6,5 тыс. кварталов, оценив их по 38 видам функционального использования. С 2006 года земельный налог будет определяться не в абсолютных суммах, а в процентах от кадастровой стоимости. Для некоторых категорий установлены льготные ставки: так, для земель сельскохозяйственного использования налог составит 0,004%, для жилых территорий, дачных участков и садоводств -- 0,042%. Остальные собственники будут платить по 1,5%. В ходе первого чтения депутаты внесли в документ поправку, уточняющую, что от уплаты налога освобождаются только пенсионеры, владеющие участком площадью не более 24 соток, -- чтобы никакой владелец завода не мог оформить землю под ним на своих пожилых родственников и тем самым лишить город налогов.
По расчетам комитета по земельным ресурсам, в среднем земельные сборы вырастут на 15-30%, но будут ниже, чем арендные платежи, которые Смольный начал планомерно повышать с осени 2004 года, -- в течение этого года арендные ставки на землю должны вырасти на 30%. Цель подобных изменений -- подтолкнуть арендаторов к выкупу занимаемых земельных участков, с одной стороны, и простимулировать промышленные предприятия вывести свои производства за черту исторического центра города -- с другой.
Комитет по земельным ресурсам в ходе проведения кадастровой оценки выделил 250 кварталов, либо уже занятых заводами за пределами исторического центра, либо предназначенных городскими властями под промышленную застройку. Кадастровая стоимость этих земель была снижена до минимальной -- около 750 рублей за квадратный метр. Для сравнения, стоимость земли по новой методике в центре города может достигать 25 тыс. рублей за квадратный метр. Промышленные скидки достались промзонам Предпортовая, Шушары, Металлострой, Конная Лахта и частично -- Парнас. "Территории за Обводным каналом на юг в направлении Московского проспекта будут пользоваться более комфортными условиями, все остальные предприятия, в том числе за Обводным каналом на север в сторону Московского проспекта, а также правый берег Невы будут платить на общих основаниях", -- пояснил председатель комитета по земельным ресурсам Дмитрий Гордо. По его словам, законопроект должен быть принят до утверждения бюджета на 2006 год , чтобы в доходной части можно было учесть налоговые поступления, рассчитанные по новым правилам.
Риэлтеры отмечают, что до недавнего времени, несмотря на планомерное повышение налоговых ставок с 1998 года, предприятия не стремились выезжать из центра или выкупать землю -- платить аренду было выгодно. Теперь же, когда арендные платежи будут выше, чем земельный налог, эта мера для многих может стать вынужденной. Кроме того, благодаря дифференциации платежей и снижению стоимости земли в промзонах многие предприятия уже обдумывают перевод в них своих мощностей из центра города. "Пока состав собственников в центре менялся незначительно, но в перспективе промышленные предприятия будут более активно вымываться из центра, -- констатирует директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. -- Предполагается, что новый порядок расчета налоговых ставок стимулирует выкуп земель, хотя многое будет зависеть от финансовых возможностей компаний. В целом же выкуп позволит предприятиям более эффективно использовать землю в качестве залогов для банков".
Как сообщили Ъ в КУГИ, с начала года заявки на выкуп земли в промзонах подали около 40 промышленных предприятий. Александр Ольховский из ПСБ-инвест-групп отмечает, что растет спрос на участки в промзонах Предпортовая, Шушары, Металлострой, Конная Лахта, Парнас. "Произошло смещение спроса от небольших участков (1-2 га) к более крупным лотам (10-20 га). Появился спрос и на участки от 100 га. Стоимость предложения в промзонах за год возросла в разы. Это объясняется появлением центров притяжения, таких, например, как завод «Тойота» в Шушарах. Как результат -- изменение позиции горадминистрации по инженерной подготовке территорий, что снимает часть рисков для будущих инвесторов и влечет за собой рост привлекательности таких зон", -- говорит господин Ольховский.
Игорь Горский отмечает, что самый высокий спрос на участки в районе КАД и в промзонах Предпортовая, Шушары и Парнас: "Сейчас свободный, неподготовленный участок у КАД стоит $10-40 за квадратный метр, с инженерией -- $20-70. Под торгово-складскую недвижимость на пересечении городских улиц с КАД пятна продаются по $70-200 за квадратный метр". Ввод станции метро "Парнас", планируемый городской администрацией, по мнению господина Горского, повысит стоимость земли еще на 5-10%. Начальник отдела по работе с коммерческой недвижимостью Фонда имущества Петербурга Николай Яблоков отмечает, что помимо пятен под промышленную застройку спросом пользуются участки площадью от 0,2 га до 3 га под склады и автопредприятия.
Анна Смолина
"Мы простимулируем переезд предприятий из центра"
Председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству правительства Санкт-Петербурга Дмитрий Гордо:
Законопроект "О земельном налоге" приведет к росту налоговых платежей для собственников земли на 15-30 процентов. В принципе, это уровень инфляции, так что катаклизмов, я надеюсь, не будет. Подробная кадастровая оценка дала нам возможность оценить каждый из 6,5 тыс. кварталов города в соответствии с их функциональным назначением. Зоны градостроительной ценности, которые действуют сейчас, значительно больше по площади, чем кварталы, и варьировать ставки, соответственно, было гораздо труднее. В итоге торговые центры, расположенные на территориях, приближенных к промзонам, налог "недоплачивали", то есть платили по ставкам, рассчитанным для заводов, а не для коммерческой недвижимости.
Новая методика расчетов предусматривает налоговые льготы для промышленных предприятий. Пока что сумма земельного налога для них, как правило, в несколько раз превышает размер арендной платы. Это делает выкуп участков невыгодным, а платежи для уже состоявшихся крупных землевладельцев -- разорительными.
Для промзон мы установили минимальные платежи, рассчитывая стимулировать переезд предприятий из центра. Обращаю внимание: никто заводы не выгоняет и не закрывает, просто город создает условия для тех, кто старается вести свой бизнес экономно. Не хочу предсказывать, насколько активно после вступления закона в силу может идти выкуп земли, но мы на это надеемся.
"Цена земли складывается и из платежей, размер которых очень бы хотела узнать прокуратура, но не узнает"
Руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский:
Выкуп земли промышленными предприятиями должен прогрессировать, в большинстве случаев это целесообразно. Но в целом изменение ставок сказывалось на составе собственников и арендаторов в центре города незначительно. Мне кажется, земельные платежи в иерархии причин вывода заводов из центра занимают не первые позиции. Платя немалый налог, от своих арендаторов собственники "промышленных зон" имеют доход, с лихвой покрывающий издержки. Есть ряд ярких примеров выкупа промпредприятий под коммерческое использование недвижимости, но налоговые соображения, на мой взгляд, играют далеко не первую роль.
Центр по определению дешеветь не будет, а темпы роста стоимости земли в его границах сохранятся, даже если стоимость отдельных зданий на этой земле невысока. Практически монопольный продавец земли в центре -- город. "Цена вопроса" в недалеком прошлом определялась суммой платежей, которая складывалась из "оценки рыночной стоимости земельного участка", утверждавшейся ГУИОНом, и прочих платежей, размеры которых, наверное, очень хотела бы узнать прокуратура, но никогда не узнает. Новая администрация декларировала переход к открытым торгам по участкам -- и стоимость выкупа того или иного участка заметно выросла.
Вторичный рынок земли в пределах исторического центра латентен, о его динамике можно судить только по количеству башенных кранов, появившихся в исторической части города. Рынок земли в спальных районах и промзонах в силу значительно большего предложения очень активен, в том числе за счет перепродавцов, получивших пятна у города дешево, по цене ГУИОНа. Но в данный момент рынок приходит в себя после двухлетнего "перегрева", а боязнь продешевить побуждает перепродавцов завышать ценник, так что бурной динамики не наблюдается.