Жилищный комитет, да и вся городская власть настойчиво уговаривают горожан записываться в ТСЖ — товарищества собственников жилья. Несмотря на уговоры, большинство населения не хочет в них вступать (что подтверждается городской статистикой), полагая, что, как только товарищество будет создано, жилищные власти снимут с себя всякую ответственность и деньги на все — от лампочек в подъезд до ремонта фасада — придется собирать с самих себя. Опасения, кстати, небеспочвенные, о чем газета уже раз писала.
Насильно загнать народ в ТСЖ невозможно, а без товариществ, как объясняют чиновники, жилищно-коммунальную сферу на рыночные рельсы не перевести. И вся жилищная реформа оказывается в тупике. Тем интересней мнение человека, знающего проблемы «главной городской отрасли» изнутри, но не являющегося ни чиновником, ни «обычным» жильцом. На вопросы обозревателя газеты Владимира Новикова отвечает президент строительного холдинга «Эталон — ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
— Вячеслав Адамович, почему вы против ТСЖ?
— Их неэффективность показывает финансовый анализ. Председатель ТСЖ в крупном доме имеет, как правило, зарплату 15 — 20 тысяч рублей, бухгалтер — в районе 10 тысяч, да еще они нанимают управдома, тратят деньги на телефон, оргтехнику. На содержание аппарата ТСЖ уходит 15 — 20 процентов всех собираемых с жильцов средств. Не лучше ли их потратить на ремонт и уборку дома, нанять мастеров?
Кроме того, повсеместное создание ТСЖ — растрата трудовых ресурсов. В городе около 22 тысяч жилых домов. Если в каждом будет хотя бы по два штатных работника — это армия в 44 тысячи человек. Да у нас во всей строительной отрасли работают 64 тысячи человек, и они ежегодно строят два миллиона квадратных метров жилья. А что построят управленцы из ТСЖ?
— Они будут грамотно расходовать деньги своего дома, например, выбирать лучших подрядчиков на уборку, ремонты.
— Для такой работы нужна профессиональная подготовка, а не только умение выступать на собраниях жильцов.
— Но нынешняя система жилищно-коммунального обслуживания даже в реформированном виде, с ее акционерными «Жилкомсервисами», тоже никого не устраивает. Если отказаться от идеи самоуправления, все так и останется в ненадежных руках жилконтор.
— Не нужно отказываться от самоуправления. Пусть в каждом доме будут домовые комитеты на общественных началах. Председатели комитетов 20 — 30 соседних домов должны сделать одно — выбрать профессиональную управляющую компанию. Она не справится — выберут другую.
— Чем же управляющая компания лучше председателей ТСЖ — она ведь тоже будет брать деньги за свои услуги?
— Несравнимо меньше, чем отряд работников ТСЖ. К тому же ее бухгалтерия будет прозрачна, тогда как для проверки финансовых операций в товариществах не хватит всех ревизоров города. А главное — она будет профессиональной.
— Тем не менее во всех домах, которые строит ваш холдинг, вы создаете ТСЖ.
— Только потому, что жилконторы работают еще хуже, чем правления ТСЖ. Но эффективными я их не считаю.
— Вы пришли к таким выводам на основе своего опыта обслуживания жилья? Кстати, как проходит начатый прошлой осенью по инициативе губернатора эксперимент: «ЛенСпецСМУ берет на себя жилищно-коммунальное обслуживание Васильевского острова»?
— До нового года мы готовили расчеты и предложения. Хотели, чтобы нам, как и «Питеру Дуссману» в Адмиралтейском районе, передали право использования нежилых помещений, право сдачи в аренду мест под рекламу как финансовый ресурс, который можно направить в ЖКХ. Но чиновники решили, что право обслуживания жилищного фонда можно передавать только по конкурсу, небольшими лотами и без каких-либо условий с нашей стороны.
— Формально это правильно.
— Речь шла об эксперименте, поиске модели для ЖКХ, а не о дележе выгодного бюджетного заказа, когда конкурс действительно необходим. В итоге нам передали на обслуживание жилой фонд на острове Декабристов. При этом держателями договоров с поставщиками тепла, воды и прочего остались РЖА, они же оставили за собой сбор платежей с населения.
— Чистота эксперимента обеспечена: вам не дали финансового резерва, отсекли от денежных потоков и просто разрешили выполнять по обычным расценкам работу по уборке и ремонту подведомственных домов. И что, удалось навести чистоту?
— Результат пока хуже, чем мы хотели, но в разы лучше, чем у любой жилконторы. Выдерживается график: в каждом подъезде влажная уборка проводится два раза в день. Работает круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, все заявки выполняются с первого раза, поэтому общее их число снизилось на 60 процентов. Идет ремонт дверей, остекление окон в подъездах, хотим оснастить весь своей район счетчиками воды и тепла, на входных дверях поставить домофоны. На это понадобится примерно год.
— Люди остались прежние, что и раньше работали в жилконторах?
— Уволили 12 человек, но набрали еще 70 новых — кровельщиков, плотников. Просто сказали, что зарплату повышаем вдвое, и специалисты нашлись.
— Наверняка, чтобы обеспечить нормальное обслуживание домов, вам пришлось доплачивать своим жилищникам из общих доходов холдинга.
— Рискую оказаться непопулярным в жилищно-коммунальных кругах, но открою секрет: собираемой с населения квартплаты хватит на обслуживание жилищного фонда города если и не по евростандарту, то по новым городским стандартам, которые практически нигде не соблюдаются, за исключением элитных домов. Но сейчас наши с вами деньги съедают раздутый управленческий аппарат, аренда офисов, накладные расходы. Мне действительно приходится помогать нашей компании на Декабристов какими-то средствами, но только по одной причине — с начала года сбор квартплаты упал до 55 процентов. Если бы он держался, как раньше, на уровне 85 процентов, дотаций бы не потребовалось.
— Но 55-процентный уровень сбора платежей — это кризис!
— Считается, что такой спад связан с монетизацией, больную тему стараются не упоминать, надеясь, что в ближайшие месяцы все наладится. Поскольку не мы занимаемся сбором платежей, то даже не можем провести какой-то опрос: по объективным причинам люди не платят или это просто спекулятивные настроения.
— Вы можете предложить какую-то свою концепцию реформы ЖКХ?
— Я сейчас ее и излагал. Но я не претендую на звание реформатора — просто провожу анализ и делаю выводы из нашей достаточно обширной практики. Кратко их повторю.
Существующий уровень жилищно-коммунальных тарифов вполне достаточен для того, чтобы содержать весь жилой фонд и прилегающие территории в чистоте и порядке, вести текущий и даже средний ремонт домов. ТСЖ, считаю, не нужны — это лишняя трата денег. Жильцы могут управлять своим домом через домовые комитеты. Председатели дом-комов группы домов выбирают управляющую компанию — немногочисленную и профессиональную, которая за оговоренное вознаграждение будет нанимать подрядчиков и контролировать их работу. А с подрядчиками — теми, кто будет убирать дворы и подъезды, ремонтировать двери, крыши и сантехнику, проблем не будет, если им честно платить.
Договоры с управляющими компаниями должны заключить также арендаторы и владельцы нежилого фонда — магазинов, офисов и прочего. Уборку своего мусора, который сейчас вываливают в общую кучу, они
должны оплачивать сами. От них и от промышленных предприятий также нужно потребовать надлежащего ухода за своими фасадами, а то грязные окна и стены стали визитной карточкой нашего города.
— Вы не сказали о своем предложении передать управляющим компаниям нежилые помещения в подведомственных домах.
— Я от него не отказываюсь, но сейчас хотел подчеркнуть, что на текущее содержание домов хватит и квартирной платы, если ее собирать. А право распоряжаться свободными помещениями — это финансовый резерв, который можно направить на средние ремонты.
— И еще мы говорили, что нужно в жильцах пробудить чувство хозяев, чтобы берегли свой дом.
— Каждому дому нужен свой домовой счет, на который зачисляются сэкономленные и заработанные средства. К примеру, в чистом подъезде не потребовалось перекрашивать стены — и на сэкономленные деньги домком может купить ковровую дорожку на лестницу или разбить во дворе клумбу.
— Как-то очень просто ваша реформа выглядит.
— Именно поэтому она работает, пусть пока только на нашем участке.
Владимир Новиков