СПб. После 1 января 2006 г. многие предприятия сохранят право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, однако будут не вправе ими распоряжаться.
Первого января 2006 г. истекает срок, установленный для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками . Однако на сегодняшний момент ситуация такова, что большое количество предприятий не успевает выкупить или взять в аренду занимаемый ими земельный участок.
Для тех, кто не успел
Срок, к которому юридические лица должны определиться и переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, установлен в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" . Законодательством в настоящий момент не установлены штрафные санкции для тех, кто не переоформил право постоянного (бессрочного) пользования. Более того, в случае если лицо не переоформило право постоянного (бессрочного) пользования, то право владения и пользования земельным участком лицо не утрачивает.
Ст. 35 ч. 3 Конституции РФ гарантирует, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". При этом Конституционный суд разъяснил в своем Постановлении от 13.12.2001 16-П , что понятие "имущество" в данной статье охватывает не только объекты, находящиеся в собственности, но и объекты, которые закреплены за лицом на других вещных правах, то есть в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Определение Конституционного суда РФ от 25.12.2003 512-О закрепило гарантию для лиц, не переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования. Конституционный суд установил, что Закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" "не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков". В равной мере данный закон не может рассматриваться как допускающий национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Более того, согласно официальному заявлению министра экономического развития и торговли Германа Грефа "О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости" конечный срок переоформления прав на землю будет перенесен на начало 2007 г., и с этой целью будут внесены соответствующие изменения в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" .
Отрицательные последствия
В случае непереоформления права постоянного (бессрочного) пользования хотя и не существует риска утраты права владения и пользования земельным участком, тем не менее могут возникнуть "неудобства" в ситуации, когда предприятие решает распорядиться земельным участком (сдать в аренду/субаренду, отказаться от его части, отдать в залог и т.п.) или меняет свой статус с целью дальнейшего распоряжения земельным участком.
В таком случае, прежде чем распорядиться земельным участком, компания, имеющая его на праве собственности, должна пройти процедуру переоформления прав на земельный участок, которая занимает продолжительный и зачастую непредсказуемый период времени. В каждом случае период времени, требуемый для оформления права аренды, различен: от кадастровых работ, требуемых для формирования юридических границ земельного участка (которые чаще всего отсутствуют), согласования границ участка с соседями (которое всегда непрогнозируемо по времени) до оформления постановления администрации и регистрации договора аренды.
На практике работы по землеустройству и действия, связанные с постановкой земельного участка на кадастровый учет, занимают в среднем 7 месяцев, а весь процесс переоформления права может занять от 8 месяцев до 1 года и более (зависит от размеров земельного участка и прав на объекты недвижимости, расположенные на нем).
Областной процесс
В связи с отсутствием разграничения права собственности на землю процесс переоформления права в Ленинградской области может занять более продолжительное время, так как с принятием Закона Ленинградской области от 16.02.2005 7-оз "полномочия по предоставлению земельных участков площадью свыше трех гектаров, а также земельных участков площадью до трех гектаров, если предоставление связано с изменением их целевого назначения, до разграничения права собственности на землю осуществляет правительство Ленинградской области". Правомерность принятия данного закона спорна, так как федеральным законодательством, в том числе Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ", установлено, что распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления. Хотя в то же время вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.Сложившейся практики по данному вопросу пока нет, что также осложняет и удлиняет процесс переоформления прав на землю.
Следует отметить, что при проведении правового аудита земельного участка потенциальным покупателем наличие непереоформленного права постоянного (бессрочного) пользования снижает привлекательность земельного участка для потенциального покупателя и понижает рыночную стоимость участка.
Отсутствие порядка
Одним из способов рационализации землепользования является возможность отказа от излишней или неэффективно используемой площади.
На практике возникают ситуации, когда площади, указанные в документах, удостоверяющих право на земельные участки, не совпадают с площадями, фактически используемыми организацией. Учитывая, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, возникает необходимость уплаты цены выкупа или перехода от уплаты земельного налога к арендным платежам, землепользователи столкнутся с увеличением платежей за счет переоформления неиспользуемых земель. Соответственно должна быть предусмотрена возможность отказа от прав на такие земли (части земельных участков).
Отказ от земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании организаций, предусмотрен ст. 45 и 53 Земельного кодекса РФ. Однако реальная возможность отказаться от прав на землю отсутствует. Порядок подачи заявления об отказе, состав документов и сроки принятия решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не установлены законодательством.
Все вышесказанное означает, что в соответствии с выполнением требований нового земельного законодательства, вступающего в силу с 1 января 2006 г., хозяйствующие субъекты должны комплексно решить поставленные задачи. И начать делать это надо уже сейчас.
Наталья Дятлова, руководитель практики по недвижимости DLA Piper Rudnick Gray Cary
Землевладельцам придется сделать выбор между собственностью, арендой и ограниченным правом пользования.
На заметку
- Право постоянного (бессрочного) пользования - право, по которому лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
- Право постоянного (бессрочного) пользования является нетипичным институтом для гражданского законодательства, несмотря на то что ст. 268-270 ч. 1 ГК РФ устанавливают порядок осуществления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Фактически этот институт был введен до момента решения проблемы, связанной с приватизацией земельных участков на законодательном уровне, и с целью урегулировать отношения, сложившиеся в советский период, когда исключалось право частной собственности на землю.
Редакция