Реформа ЖКХ в Петербурге вступила в новую фазу. Временные союзники - казенные "Жилкомсервисы" и частные управляющие компании - вместе пытаются преодолеть саботаж районных властей
Реформа жилищно-коммунальной сферы Санкт-Петербурга вступает в новую фазу: ключевой конфликт изменился. Если раньше объединенная корпорация местных чиновников (районных и муниципальных властей, работников ГУЖА) и "Жилкомсервисов" противостояла ТСЖ и частным компаниям (возможно, вместе с реформаторами из Жилищного комитета), то теперь интересы чиновников и "Жилкомсервисов" начали сильно расходиться и нужды последних в большей степени совпадают с нуждами "рыночной" стороны. Таким образом, расчет реформаторов на то, что сам факт выведения государственных обслуживающих организаций в рынок объективно сблизит их интересы с интересами других участников (жильцов, частных компаний) и отдалит от чиновников, похоже, оправдывается.
Если описанная тенденция сохранится, то процесс перехода к рынку и избавления ЖКХ от неэффективной, коррумпированной государственной опеки, несомненно, ускорится.
Легкий выбор
В Петербурге выбор способа управления идет довольно активно, однако это является только первым, причем самым легким шагом на пути к рынку.
Как известно, Жилищный кодекс предоставляет собственникам жилья возможность выбрать один из трех способов управления. Управлять домом могут либо непосредственно собственники, либо образованная ими организация, либо утвержденная общим собранием управляющая компания.
Администрация Санкт-Петербурга активно пропагандирует именно создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). По мнению руководителя управления по работе с объединениями собственников жилья Жилищного комитета Олега Вихтюка, этот способ управления домом позволяет наиболее полно реализовать защиту интересов самих собственников, поскольку в данном случае их интересы представляет юридическое лицо. Если такого юридического лица нет, собственникам сложнее вырабатывать согласованную позицию по тому или иному вопросу. Кроме того, наличие ТСЖ позволяет более эффективно защищать интересы собственников в отношениях с обслуживающей организацией.
Благодаря действию Жилищного кодекса и ряда подзаконных актов, принятых властями Петербурга, процедура создания ТСЖ в городе проста и не отнимает много времени. "Та нормативно-правовая база, которая разработана сейчас в Петербурге для того, чтобы облегчить процесс создания ТСЖ, является беспрецедентной по меркам Российской Федерации. Кроме нормативно-правовых документов здесь подготовлено очень много методических разъяснительных материалов, форм документов, образцов протоколов собрания ТСЖ и т.п.", - говорит Олег Вихтюк.
Активная пропаганда (в отдельных случаях доходящая до давления) и простота процедуры дали свои результаты. С января по сентябрь 2005 года в Петербурге образовано 422 ТСЖ (не считая вновь построенных домов). К концу года, по прогнозам Жилищного комитета, будет создано более 1 тыс. ТСЖ (с учетом новых домов), а общее их количество в Петербурге достигнет 2 тыс. Таким образом, объединения собственников жилья (включая жилищно-строительные и жилищные кооперативы) получат в управление около 25% жилого фонда города. Если темпы создания ТСЖ сохранятся, то к 1 марта 2006 года эта цифра превысит 30%. Право управления бесхозным жильем (о котором собственники заботиться не желают), согласно Жилищному кодексу, будет распределено по конкурсу между управляющими компаниями.
Уровень первый: саботаж
Сказанное выше вовсе не означает, что почти четверть жилья в городе ушла из ведения государства в рынок, то есть полноценно управляется жильцами или компаниями, а соответствующие суммы, собранные в качестве квартплат, минуют государственные структуры. Чтобы эта картина стала реальностью, членам ТСЖ предстоит пройти несколько уровней сопротивления. На каждом уровне частная инициатива сталкивается с препятствиями.
И в Жилищном комитете, и в Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ, и в Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций указывают на то, что сложности начинаются уже на этапе документального оформления передачи дома от районных жилищных агентств (ГУЖА) к новому управляющему. Пока что только половина из созданных в этом году ТСЖ смогли получить необходимый пакет документов.
Согласно нормативам, документы должны быть переданы не позже десяти дней с момента подачи заявления в ГУЖА, которое управляло домом до создания ТСЖ. Как правило, этот срок не соблюдается. Часто - по объективным причинам. Чем старше дом, тем вероятнее, что часть документов на него, включая самый важный - технический паспорт - попросту утеряна. "Проблема уходит корнями в доперестроечные времена, когда все документы на дом хранились у обслуживающей организации, о смене которой никто и не помышлял, поэтому и сохранности документов не придавалось такого значения", - говорит глава Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова.
На протяжении последнего десятилетия то КУГИ, то Жилищный комитет периодически заявляли о прорывах в деле паспортизации домов, но в тот момент, когда паспорта действительно понадобились, в наличии их не оказалось. Более того, власти не способны оперативно компенсировать свою недоработку, этим приходится заниматься бизнесу, причем за свой счет. "Проблема настолько остра, - говорит директор УК "СУ-31" Алексей Цыбульский, - что для нескольких домов, построенных, например, в 1970-х годах, наша компания вынуждена была оплачивать изготовление новых технических паспортов". Восстановление документов занимает не менее месяца и ложится нелегким бременем на бюджет ТСЖ.
Не обходится и без элементов саботажа. Как признают в Жилищном комитете, иногда сроки передачи документации затягиваются из-за противодействия на уровне районных ГУЖА. Такие случаи бывают практически в каждом районе Петербурга. Дело в том, что районным властям, а тем более ГУЖА, совершенно нет резона идти навстречу жаждущим самостоятельности жильцам, поскольку после создания ТСЖ от них уходят финансовые потоки.
При этом, утверждает Алексей Цыбульский, государственным "Жилкомсервисам" образование ТСЖ как раз выгодно. Дело в том, что в доме, где не выбран способ управления, заказчиком работ является ГУЖА. Средства, выплаченные собственниками и нанимателями жилья, в таком случае поступают сначала в ГУП "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (ВЦКП), после этого "Жилкомсервис" может быть оштрафован за плохое качество работ (сумма штрафа доходит до 25% собранных средств). А когда в доме образовано ТСЖ, заключается прямой договор с обслуживающей организацией и "Жилкомсервис" получает всю сумму. Поэтому "Жилкомсервисам" выгоднее иметь в качестве заказчика не ГУЖА, а ТСЖ (или ЖСК), заключать с ним договор на обслуживание и получать деньги напрямую, минуя ВЦКП.
Чиновники, не желая терять контроль над финансовыми потоками, сопротивляются как могут. Зачастую, отмечает председатель Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга, директор компании "Стакс" Евгений Пургин, передача документов на дом затягивается без каких-либо уважительных причин. К примеру, несколько домов во Фрунзенском районе города в августе выбрали ООО "Стакс" в качестве управляющей компании, и 7 сентября канцелярия районного ГУЖА приняла их заявления. Однако к рассмотрению этих заявлений чиновники приступили лишь 28 сентября. По мнению Пургина, тот факт, что ГУЖА управляет домом и распоряжается платежами в течение нескольких месяцев после того, как собственники жилья приняли и законно оформили решение сменить способ управления, является нарушением закона - незаконным присвоением чужих денежных средств. Так, жильцы дома 39 на улице Пионерской еще в апреле решили передать функции по управлению домом компании "Стакс", однако этого не про изошло до сих пор. "Сейчас мы подали в суд на ГУЖА Петроградского района", - рассказал Пургин.
Уровень второй: чей подвал?
После того как собственникам все же удалось получить необходимые документы, они приступают к управлению. Для начала им предстоит определить предмет управления, то есть установить, что является общим имуществом дома. На этом пути их также ждет немало "открытий".
"В законе о введении в действие Жилищного кодекса указывается, что управлять надлежит не только самим домом, но и всем комплексом недвижимости, включая земельный участок. Я полагаю, что определить тот комплекс имущества, которым предстоит управлять, собственникам жилья следует еще до создания ТСЖ", - говорит Марина Акимова. Пока в большинстве случаев последовательность действий обратная.
В общедолевой собственности находятся, например, технические помещения, где проложены домовые коммуникации (подвалы, чердаки и т.п.). Но нередко выясняется, что они ранее были переведены в разряд нежилых помещений, зарегистрированы в казне города и проданы коммерческим предприятиям. Хотя это прямо противоречит закону, подобные случаи отмечаются в Центральном и Петроградском районах, где недвижимость привлекательна для коммерсантов. Так, Акимова приводит пример дома на Конюшенной площади: там была проведена судебная экспертиза, которая определила, что помещение, проданное как нежилое, на самом деле является техническим подвалом, а значит, должно находиться в общедолевой собственности. Суд по этому делу продолжается.
"Таких случаев не очень много, но все они достаточно болезненные", - отмечает Олег Вихтюк. Кроме того, отсудить подвал обратно не так просто. Поскольку продажа помещения осуществлялась до создания ТСЖ, иски подают собственники приватизированных квартир. Такие дела рассматривает не арбитраж (как это было бы в случае спора двух юридических лиц), а суды общей юрисдикции, которые, как известно, работают небыстро.
Уровень третий: борьба за землю
Не меньше проблем доставляет и приватизация земельного участка. Существует методика формирования землеотвода, то есть установления границ участка, который должен принадлежать собственникам каждого дома. Землеотвод определяется исходя из размера фундамента и высоты дома, размеры данного участка обусловлены в том числе и требованиями безопасности. "Если дом начнет разрушаться, падать, он должен упасть на свой участок", - говорит Марина Акимова.
Однако Акимова отмечает стремление Комитета по земельным ресурсам (КЗР) выделять так называемый участок по обрезу фундамента. Бороться за положенную дому территорию довольно сложно, КЗР не спешит отвечать на запросы ТСЖ. Акимова предполагает, что чиновникам просто невыгодно отдавать ТСЖ и ЖСК те участки, на которых можно произвести уплотнительную застройку.
"КЗР, конечно, может предложить участок минимальных размеров, но у ТСЖ есть возможность решить вопрос в свою пользу, ссылаясь на методику, обратиться в комиссию по спорам при КЗР", - говорит Олег Вихтюк. По его словам, "методика, утвержденная правительством РФ, обязывает КЗР выделять дому определенную территорию, которой хватает и на пешеходные дорожки, и на детскую площадку и т.д.".
Участок по обрезу дома может быть выдан в историческом центре города, поскольку там просто больше не осталось земли. В целом же практика выделения участков по обрезу дома прекращена с декабря 2003 года.
Более того, отмечает Вихтюк, есть примеры, когда ранее образованное ТСЖ подает иск и размер земельного участка увеличивают. Однако практика показывает, что увеличение территории дому нужно не всегда: некоторые ТСЖ предпочитают сэкономить на земельном налоге.
Духоподъемный финал
По сути дела, сегодня в жилищно-коммунальном хозяйстве происходят процессы, аналогичные тем, что наблюдались на потребительских рынках в 1990-е годы. Путь от советских магазинов с пустыми полками и постсоветских ларьков с их сомнительным изобилием к относительно цивилизованному розничному рынку, который мы имеем сейчас, занял более 10 лет. Есть основания полагать, что в случае с ЖКХ дело пойдет значительно быстрее: механизмы приватизации уже отработаны, бизнес окреп, в конце концов, изменилось само российское общество.
В ближайшие годы все государственные ОАО "Жилкомсервис", которые сейчас обслуживают большую часть жилья в городе, станут частными. Разумеется, велика вероятность, что первоначально компании будут приватизированы лицами, близкими к нынешней государственной системе обслуживания жилья. Однако нет сомнений, что рынок быстро сделает свое дело: одни "Жилкомсервисы" перепродадут, где-то сменят неэффективного менеджера, параллельно продолжится завоевание рынка ранее созданными частными компаниями. В результате через несколько лет рынок услуг по управлению и обслуживанию жилья будет сформирован. Впрочем, не следует забывать, что заработает он только в том случае, если параллельно сформируется рынок спроса.
Сроки передачи домов в частное управление затягиваются из-за противодействия местных чиновников, не желающих терять контроль над финансовыми потоками
Санкт-Петербург
Елизавета Добкина