СПб. Предоставление инвестору права регенерировать определенную территорию осложнено отсутствием работающей юридической схемы.
21 июля 2005 г. Президентом России был принят и подписан закон "О концессионных соглашениях" , который предлагает юридическую схему, которая могла бы быть использована для реализации проектов по регенерации территорий (в том числе и в отношении проекта "Новая Голландия"), а именно концепцию государственно-частного партнерства (public-private partnership, или сокращенно РРР). Это новая форма взаимодействия бизнеса и государства, при которой инвесторы реконструируют или строят новый объект, управляют им, извлекают доход, а по истечении определенного срока передают его государству.
Однако пока структура концессионного соглашения не использована в петербургских проектах. Причина прежде всего в том, что по закону о концессиях изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения не допускается. В этом правиле должно быть предусмотрено исключение для проектов по регенерации. Нужно также отметить, что по действующему законодательству Петербурга установлены две возможные схемы предоставления объектов недвижимости и земельных участков, находящихся в государственной собственности: инвестиционный договор в отношении реконструкции здания и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях . Перечень является исчерпывающим, а так как концессионное соглашение не поименовано в этом перечне, то без внесения изменений в законодательство Петербурга всегда будет существовать коллизия при попытке применить на практике закон о концессиях.
Опыт Петербурга
В настоящий момент инструменты, содержащиеся в существующем законодательстве Петербурга, не позволяют задействовать в полной мере механизм регенерации городских территорий. Хотя попытки в этом направлении уже предпринимаются. Пример тому - проект "Новая Голландия", типичный пример регенерации городской территории с целью оживить данную часть города и включить ее в городскую инфраструктуру. Проекты по регенерации городских территорий носят комплексный характер и отличаются применением разнообразных схем инвестирования в данные проекты. Главное здесь - найти баланс интересов для инвестора, сделать проект привлекательным (предусмотреть специфику, которая существует при привлечении иностранных инвестиций), а также учесть интересы города с целью сохранения контроля по реализации подобных проектов. Знание зарубежного опыта помогает решать подобные задачи.
На сегодняшний день действующее законодательство Санкт-Петербурга установило детально проработанную процедуру предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции.
Данный порядок распространяется только на городскую собственность и не охватывает собственность федеральную.
Федеральный уровень
Надо отметить, что федеральное законодательство отличается от законодательства Петербурга тем, что не содержит детальной процедуры в отношении предоставления федеральных объектов недвижимости (здания, сооружения). Поэтому при разработке юридической схемы для регенерации территории, в состав которой входит объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, необходимо учитывать особенности федерального законодательства в отношении процедуры предоставления данных объектов.
Более того, на сегодняшний день на законодательном уровне за КУГИ СПб не закреплено право по распоряжению федеральным имуществом, а каждый раз предоставляется КУГИ путем заключения соглашения между правительством Петербурга и Российской Федерацией. Данное соглашение всегда имеет срочный характер и с точки зрения инвестора не добавляет стабильности проекту в целом.
На заметку
- Зарубежный опыт показывает, что кроме промышленной недвижимости в категорию наиболее востребованных сегодня объектов для регенерации попадают офисы класса Б и В, расположенные в торговых центрах в центре города, в пригородах, а также расположенные на неиспользуемых площадях, например, производственного или образовательного назначения. Это объясняется тем, что в конце 1980-х - начале 1990-х гг. количество введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и, как следствие, неагрессивный рынок позволили арендаторам устаревших офисов класса Б переехать в усовершенствованные офисы класса А с арендной ставкой, сопоставимой с той, что они платили за аренду устаревшего офиса.
Редакция