Печально, но факт: в Петербурге, по данным специалистов рынка недвижимости, около 5% сделок, связанных с покупкой, продажей и оформлением жилья в собственность и наследство, совершаются мошенническими методами.
Путей для этого великое множество, а попасться «на крючок» к недобросовестным дельцам могут далеко не только простаки, но и люди, вполне разбирающиеся в проблемах купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве. Ведь, как правило, речь идет о солидных, на первый взгляд, строительных организациях, риэлтерских фирмах и адвокатских конторах.
Понести весомые финансовые потери можно уже тогда, когда этажи возводимого дома еще не поднялись над строительным забором. Здания как такового еще нет, но «виртуальные» квартиры уже раскуплены. Договоры подписаны и нотариально заверены. Сомнений они не вызывают, ведь продавцы — это сами строители. Вот только впоследствии выясняется, что квартира продана сразу двум покупателям. Случаи двойных продаж, пожалуй, даже нельзя поначалу охарактеризовать словом «обман». Застройщик расплачивается с подрядчиком не живыми деньгами, а квадратными метрами будущего жилого дома. Подрядчик тут же начинает торговать еще не существующими квартирами, чтобы получить возможность расплатиться с рабочими, субподрядными организациями, закупить стройматериалы. Люди с удовольствием приобретают такое жилье. Оно, как правило, метражом поболее, ценою подешевле.
Но через некоторое время выясняется, что заказчик строительства не доволен работой своего подрядчика и расторгает с ним отношения, лишив его тем самым и тех квадратных метров, которые были обещаны заранее. Вот тут-то и происходит обман. Подрядчик не ставит в известность покупателей о том, что были проданы фактически не принадлежащие ему квартиры. Застройщик, не ведая об этом, продает их заново. А двум покупателям приходится через суд делить одну квартиру. Сегодня закон предписывает обращаться напрямую к застройщику , однако это происходит не всегда. Но бывают случаи, когда покупателя надувает псевдодольщик, переуступая ему свои «права» по договору долевого участия при помощи использования фиктивных документов.
Как отмечает эксперт по риэлтерской деятельности Юрий Загоровский, нечестные сделки могут оформлять и недобросовестные участники рынка недвижимости. В частности, среди таковых попадаются риэлтерские компании. Как правило, это организации, не прошедшие так называемую общественную сертификацию. Проблема заключается в том, что с тех пор, как пару лет назад было отменено обязательное лицензирование агентств недвижимости, все чаще стали появляться фирмы, прикрывающиеся звучными названиями, но живущие не в ладах с законом. Случается, нечистые на руку риэлтерские фирмы пытаются продавать из-под полы жилье, не имея на это права, ибо у таких фирм нет договорных отношений с застройщиками. Конечно, это уголовно наказуемо . Но ведь можно сорвать солидный куш, а затем прикрыть контору, исчезнув в неизвестном направлении. Стремясь сохранить честь марки, городская Ассоциация риэлтеров внесла предложение ввести общественные сертификаты, которые показывали бы престиж данной фирмы и вызывали доверие клиентов.
Еще одной попыткой отгородиться от недобросовестных риэлтеров стало создание мультилистинговой системы. Суть ее заключается в том, что пойманные за руку на нечестных сделках фирмы внесены в «черный» список. В какой-то степени это может обезопасить тех частных лиц, кто совершает сделки с недвижимостью, но совершенно ясно, что гарантий здесь предоставить невозможно, поскольку человек сам выбирает, в какую компанию ему обращаться.
Опасностей обмана не могут избежать и многие из тех, кто хочет приобрести уже готовое жилье. Вторичный рынок очень к этому располагает. Здесь можно привести в пример «работу» неких организаций, именующих себя «информационными агентствами», которые на деле являются поставщиками липовой информации. Публикуя рекламные объявления о своих услугах, они обещают золотые горы тем, кто им доверится.
Допустим, объявляется, что аренда комнаты обойдется всего в 700 — 800 рублей в месяц, тогда как среднегородская цена составляет 4 — 4,5 тысячи рублей. Покупка жилья также предлагается на 10 — 15% ниже нормы. Агентство подписывает с клиентами договор об «информационных услугах» и взимает за них плату. При этом клиенту дают список из 10 — 15 телефонов. Однако по ним отвечают: «Здесь такие не живут» или «Мы не давали такого объявления». А привлечь жульническую организацию к ответу практически невозможно — клиент ведь по своей воле подписал договор и получил некую информацию. То, что она была ложной, доказать невозможно, так как информация эта даже не отпечатана на фирменном бланке.
Сегодняшний приватизационный бум также создает почву для мошенничеств с недвижимостью. Работники приватизационных агентств пропускают в сутки по 60 человек. Их внимание, естественно, снижается. В такой момент, особенно в конце рабочего дня, нетрудно подсунуть им подставное лицо вместо того, кто числится в паспорте. А нужно это, например, в такой ситуации. Человек, прописанный в неприватизированной квартире, находится в отъезде, в приватизации участвовать не собирается. Где-то добыли его паспорт, с которым идет другой, которого легко загримировать под владельца недвижимости. Этот «двойник» и пишет заявление об отказе от преимущественного права на квартиру в пользу других участников приватизации, а настоящий жилец остается на улице. И если квартиру успеют продать до возвращения хозяина — пострадает еще и добросовестный покупатель.
К сожалению, ценой мошеннических сделок становится не только потеря денег или жилья, но и жизнь. Обманутый становится опасным свидетелем, которого могут попытаться уничтожить. Нередко это происходит в случаях, когда тот, с кем совершают криминальную сделку, относится к группе риска. Такого человека легко подпоить или накачать наркотиками и затем с легкостью получить от него желаемую подпись на нужном документе. Таким образом можно совершить, например, незаконную выписку жильцов из квартиры.
Но бывает и так, что пропойцу-одиночку или семью алкоголиков отправляют все же не на тот свет, а всего лишь в область, при этом, правда, обманув и обобрав до основания. С ними совершают, казалось бы, «честные» сделки по обмену двух- или трехкомнатной петербургской квартиры на менее габаритную, находящуюся в области. Доплата за излишки метража мизерна — 10 — 12 тысяч рублей. Кстати, такой вид обмана процветает не только в среде людей, доводящих себя излишками спиртного до невменяемого состояния, но и среди вполне благопристойных граждан, однако мало разбирающихся в ценах на недвижимость и собственных правах.
Желание получить жилье по дешевке, некомпетентность или просто легкомыслие могут стоить очень дорого. Так что бдительность не помешает. А еще, конечно, предварительный совет с профессиональными юристами и риэлтерами.
Марина Сумина