В последние месяцы в городе произошло несколько событий, напрямую связанных с землей и правом собственности на нее. Одни события касались немногих, другие — многих, но и те и другие когда-нибудь коснутся всех
По государственной нужде
Представим себе некую европейскую заграницу. Живут себе люди в кондоминиуме, т. е. ТСЖ; вдруг оказывается, что на месте этого жилого дома позарез нужно возвести какую-нибудь штуковину государственной важности. Жильцы говорят о,кей и назначают цену на земельный участок под домом. Государству (как и любому покупателю) остается принимать условия, раз необходимо именно это место. Граждане мирно разъезжаются по новым квартирам.
У Петербурга есть «госнужда» во второй сцене Мариинки (хотя некоторые упрямцы считают этот проект не государственным, а политическим, либо коммерческим, либо пиар-проектом). Выставив свой земельный участок на торги, жильцы дома № 5 по Крюкову каналу, не исключено, получили бы сейчас квартиры куда лучше, чем им реально предоставили. Правда, чтобы распоряжаться землей под своим домом (в том числе выставлять на торги, да и просто качать права), надо этой землей для начала владеть.
То-то и оно: мы, становясь собственниками квартир в доме, уже считаем себя хозяевами положения, хотя приватизация квартиры — всего лишь треть пути.
Комментирует Сергей Гуляев, депутат Законодательного собрания, член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам: «Допустим, вы купили квартиру — ванна из золота, унитаз из хрусталя... И вдруг замечаете, что сверху постоянно течет (там рассеянный профессор живет), а снизу гарью несет (там алкаш с сигаретой засыпает). Тогда становится понятно, что собственник не спасется внутри своей квартиры! Квартира — с правовой точки зрения — это объем воздуха, ограниченный несущими капитальными стенами жилого дома и несущими конструкциями внутри квартиры. Все остальное — доля в общей собственности многоквартирного жилого дома. Впрочем, и дом — это «коробка», которая может ломаться, перестраиваться, гореть. Главное, что никуда не денется, — земля. Как сказал один зарубежный эксперт, в оценке стоимости жилой недвижимости есть три основных фактора: местоположение, местоположение и местоположение».
...Представляете себе, какое «местоположение» было у людей с Крюкова канала?
А представляете себе, какое «местоположение» у людей из Кирпичного переулка, которым, возможно, придется переселяться из-за строительства выхода со станции «Адмиралтейская»?..
Уважаемые жители Кирпичного, у вас земля в собственности? Может быть, вам только кажется, что да. Вот на всякий случай комментарий прокуратуры Петербурга: «...право собственности граждан и юридических лиц подтверждается наличием у собственника соответствующих документов, а возникшее с 28.01.1998 г. наличием государственной регистрации. Таким образом, вся земля в Санкт-Петербурге как объект недвижимости, на которую не оформлено право частной собственности, является государственной».
Пока вы не оформите это право, то есть не зарегистрируете землю в Земельном кадастре в качестве своей собственности, она не ваша, а государственная. И государство (город) имеет право ею распоряжаться.
Сейчас порядка 80% всей территории Петербурга — госсобственность и в основном потому, что народ (теоретически — хозяин земли, а практически — всего лишь пользователь) не регистрирует свое право на эту землю.
Товарищ, верь?
Почему, собственно, не регистрирует? Согласно статье 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» , если земельный участок под домом был сформирован (запомните это слово) до введения в действие нового ЖК, то есть до 1 марта 2005 года, и зарегистрирован в Земельном кадастре, этот участок переходит бесплатно в общую долевую собственность (пункт 2 статьи 16 ФЗ); а если участок не был сформирован до введения в действие ЖК, то любое лицо, уполномоченное общим собранием собственников жилья, вправе обратиться в органы госвласти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка и присвоении ему кадастрового номера (пункт 3).
Узнать, «сформирован» ли участок под вашим домом (не путать с актом землеотвода!), можно, дав запрос в городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) или в район-ный отдел КЗРиЗ. Если участок сформирован не был — то, как сказано выше, подается заявка о формировании.
А в основу этой заявки непременно должно быть положено решение общего собрания жильцов. Причем это в равной степени касается как домов, где большинство квартир приватизированы, так и тех, где большая часть жилья принадлежит городу.
Но вот такое решение принято. Далее начинаются денежные дела, ибо формирование земельного участка обойдется в 20 — 40 тысяч рублей. Идеальный вариант, если жильцы соберут эту сумму в складчину. Но на практике это бывает далеко не всегда.
Впрочем, имея на руках решение общего собрания, можно начать процедуру формирования участка и самостоятельно. Но тогда единоличнику-активисту и оплачивать кадастровую оценку придется самому!
Говорит главный специалист профильной комиссии ЗакСа по вопросам земельных отношений и использования пригородных территорий Николай Журавский: «В пункте 4 статьи 16 говорится: «Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления». По сути дела, закон говорит, что все работы по данному вопросу должна брать на себя местная власть. Однако поскольку термин «формирование» в иных федеральных законах отсутствует, а в Петербурге он вообще не разработан, власть считает, что инициатива (и, соответственно, оплата) должна исходить от собственников жилых помещений».
А оплата, еще раз напомним, 20 — 40 тысяч рублей. Возьметесь?
Ладно собственник-единоличник, но оплата кадастровой оценки возмутила и Ассоциацию ЖСК, ЖК и ТСЖ (а это уже силища!). «Такие средства с жителей домов ЖСК не собрать, так как в них проживают в 4 раза больше малоимущих граждан, чем в общем городском фонде (39% от числа всех малоимущих в городе, и при том что дома ЖСК составляют менее 10% от общего жилого фонда СПб)...», — отмечает в своем письме ассоциация. И на всякий случай цитирует президента России, который в последней «Прямой линии» с народом сказал: «Все жилые помещения и земельные участки под этими кооперативными домами уже являются вашей собственностью (собственностью членов ЖСК. — А. Д.). Они (местные власти. — А. Д.) обязаны вам переоформить это за свой счет. Можно еще ставить вопрос о кадастровой оценке и об оплате этой кадастровой оценки, но я полагаю, что и региональные, и местные городские власти в состоянии решить этот вопрос самостоятельно, не привлекая средств граждан...».
Но президент полагает, а располагают-то все равно местные власти. Неудивительно, что специалисты отмечают: оформление земли в собственность — «процесс, пока не до конца отработанный».
Тут призадумаешься: оно мне надо — становиться хозяином земли?
Оно, может, и не надо: процесс оформления участка в собственность тягомотен, само право собственности обязывает содержать эту территорию... Да вот только одно это и уравняет в правах конкретного человека и всех «земельных» чиновников. Уравняет так, что никто у вас, извините, землю из-под ног не выбьет. Не скажет вам, владельцу квартиры в центре города: ой, у вас дом аварийный, поэтому давайте-ка переезжайте куда подальше. Точнее, сказать-то, не исключено, скажет, но вы сможете ответить: дом аварийный, а земля не аварийная и цену имеет соответствующую...
Но повторим: качать права вы можете, только став собственником земли.
Отрезочек поменьше
Ну решились все-таки? Только у нас к вам, дорогой будущий землевладелец, еще один неприятный сюрприз. Дороговизна кадастровой оценки не единственная проблема. Многие ТСЖ и ЖСК согласны заплатить, но обнаружилось, что государство готово оформить в их собственность... гораздо меньшие по размеру участки! Меньшие — по сравнению с теми, которые им полагались по актам землеотвода советских времен и за которые жильцы, например кооперативных домов, и в советские и в несоветские времена платили налог...
Впрочем, почему мы говорим только о ЖСК? Любой человек ежемесячно платит за уборку придомовой территории. А если гражданин особенно сознателен, то и на субботники ходит, «грибок» на детской площадке красит в полной уверенности, что для себя старается. Но не исключено, что гражданин облагораживает территорию, которая завтра уйдет под какой-нибудь «объект», а сам гражданин после проведения кадастровой оценки вдруг обнаружит, что его настоящая придомовая территория — это земля под домом плюс полметра от границы фундамента.
Тогда жильцу останется только протестовать: дескать, буду платить налог только за ту землю, которую мне дали и которая записана у меня в паспорте домовладения в качестве моей собственности. И буду оплачивать санитарное содержание только этого участка — ни пяди больше! А то и вообще платить не стану, потому что сам найму дворника.
Можно маршировать со своим протестом в суд, но это в частном порядке. А проблема общая.
Зона отдыха для избранных. Остальные — «отдыхают»
Другой вопрос — тоже о земле, но не о частной, а общей. Мы оперируем понятиями, не разобравшись, что у них новый смысл. Когда узнали, что новый генплан предлагает увеличить рекреационную зону с 27 до 33%, мы ликуем: «Ура!». Потому что при слове «рекреация» (то бишь отдых) по старинке представляются всенародные неторопливые променады по грибы-ягоды или волейбол на общедоступной площадке...
Но рекреационная зона состоит из четырех подзон: «Р-0» — зона спортивных сооружений и пляжей; «Р-1» — зона лесов и лесопарков; «Р-2» — зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования; «Р-3» — зона отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, государственного дачного фонда.
Закон Петербурга «Об охране зеленых насаждений» запрещает любое строительство на территориях, занятых зелеными насаждениями общего пользования, то есть в зоне «Р-2» топором не помашешь. Но на землях, отведенных под «досуг» и под «спортивные сооружения» — пожалуйста!
«Да, рекреационная зона увеличилась, но какие доли в этой зоне занимают эти подзоны? Фактологии нам никто не дал, — говорит Сергей Гуляев. — Прислали мне проект постановления правительства Санкт-Петербурга: ООО «Оздоровительно-реабилитационный центр «Факел» просит разрешение на проведение изыскательских работ под строительство оздоровительного центра, и где — в районе Комаровского лесничества. И просит под это дело полмиллиона квадратных метров! Ребята! Мы стонем, что у нас идет убыль зеленых насаждений, и при этом переводим зону зеленых насаждений общего пользования в другие категории — в частности, в зоны отдыха, досуга и развлечений, где можно рубить деревья и строить все что угодно!
Сейчас даже пляжи у нас могут стать не вполне «общими», поскольку спортивные сооружения — это прежде всего частные фитнес-клубы, частные теннисные корты, частные конно-спортивные базы; зона отдыха, развлечений и туризма — это частные пансионаты, отели, частные аквапарки и санатории.
Все, что новым Генеральным планом предусмотрено в Курортном районе, будет частное и очень дорогое. Там высокая ставка земельного налога, и никто дешево строить не будет. При этом я вовсе не выступаю против частного бизнеса, я обращаю внимание на то, за счет каких земельных ресурсов это делается».
...Не то чтобы деревьев в Курортном районе сильно поубавится, в конце концов можно кликнуть лесхоз, он приедет и за деньги насажает каких хотите сосен; только эти сосны будут уже за крепким забором и не для всех. Гуляев полагает, что только в Курортном районе зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования сократится как минимум на 800 тысяч кв. м территории.
Последний бой
Наконец, совсем свежая история, тоже связанная с Курортным районом и с правом на землю. В ЗакСе этой истории уже придумали название — «Последний бой майора Касаткина».
Гвардии майор Виктор Иванович Касаткин, 85 лет, инвалид войны первой группы, кавалер шести орденов.
Пять лет назад встал в очередь на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Курортном районе; государство сказало: в соответствии с Законом о ветеранах имеете право. Право-то ветеран имел, но его просили обождать, поскольку еще не был разработан порядок предоставления участков с учетом нового Земельного кодекса .
В течение этих пяти лет гвардии майор Касаткин вел живейшую переписку с районными властями, с ЗакСом и даже с администрацией президента (письма из которой все равно «спускались» в Курортный район). Касаткина ободряли и традиционно просили обождать.
Наконец, был разработан проект городского закона «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства» . Да не один проект — оказалось, параллельно работали и депутаты ЗакСа и правительство города.
Правда, в проекте закона, подготовленного правительством, отчего-то не говорилось о праве Виктора Ивановича (равно как и многих других льготников) на земельные участки, поскольку всем известный федеральный закон № 122 тоже лишил участников и инвалидов войны, блокадников, ветеранов боевых действий, чернобыльцев этой льготы. Причем без всякой компенсации. Хотя вышеуказанный федеральный закон сразу оговаривает, что его положения «не могут использоваться для умаления прав и законных интересов человека и гражданина».
Но ФЗ лишил их этого права с 1 января 2005 года, возложив всю ответственность за издержки на местную власть...
Сергей Гуляев (он — депутат от Курортного района) предлагал внести в городской закон поправку, где говорилось, что право на землю под ИЖС равно как и под садоводство и огородничество остается за теми, кто был поставлен на очередь до 1 января 2005 года (то есть с момента принятия ФЗ-122). Мол, что обещали — от того не отрекаемся.
Но, видать, это показалось большинству депутатов перестраховкой. Тем более что и со стороны городского правительства успокаивали: разумеется, не отрекаемся, ведь и федеральный, и наш городской закон обратной силы не имеет...
Наконец, Виктор Иванович Касаткин дождался главного: вступления закона Санкт-Петербурга в силу. И на очередной письменный «земельный вопрос» — что же с моим обещанным участком? — получил свежий и окончательный «земельный ответ» из администрации Курортного района.
В письме говорилось, что в связи с принятием закона Санкт-Петербурга «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства» от 19.07.2005 года № 397-64 «бесплатно земельные участки для ИЖС в собственность могут быть предоставлены гражданам, имеющим особые заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом, а также лицам, удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, Героя Социалистического Труда или являющимся полными кавалерами ордена Славы, а также полным кавалерам ордена Трудовой славы...».
Вот и все. Если вы, как и гвардии майор Касаткин, стоите в очереди на участок под ИЖС, но не относитесь к вышеперечисленным категориям, то считайте, что нижеследующая цитата из ответа районной администрации относится и к вам: «Остальные граждане могут приобретать земельные участки исключительно на торгах».
Гвардии майор Касаткин со своими двумя Красной Звезды, одним Красного Знамени, первой и второй степенью Отечественной войны и «Боевыми заслугами», как и другие участники Великой Отечественной, блокадники, ветераны боевых действий, чернобыльцы и многие прежние заслуженные льготники, отныне просто «остальные граждане». Которые уравнены в правах с любым небедным человеком, пожелавшим потягаться с ними на торгах за землю под будущий домик.
А что в орденской книжке записано, что «Орден Союза ССР является высшей наградой за особые заслуги в области социалистического строительства и обороны Союза ССР», так это у «Союза ССР» и спрашивайте...
...Эти сюжеты не такие уж разные. И жильцы с Крюкова канала, и Ассоциация ТСЖ и ЖСК, и майор Касаткин были уверены, что земля-то — их, не отнимут. Потому что, согласно Конституции РФ , «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» и «В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина».
Теперь им уточнили: права — в том числе и на землю — надо покупать. И брать ровно столько, сколько дают.
Анастасия Долгошева