Организация А в январе 2006 г. по соглашению об отступном в оплату товаров получила от организации Б имущественное право на квартиру в строящемся доме, возникшее из договора участия в долевом строительстве. Организация А планировала продать имущественное право через некоторое время, но была вынуждена передать его организации В по соглашению об отступном в погашение задолженности за полученные товары...

Организация А в январе 2006 г. продала организации Б товары стоимостью 2 000 000 руб., в том числе НДС 305 085 руб. По соглашению об отступном в оплату товаров организация А получила от организации Б имущественное право на квартиру в строящемся доме, возникшее из договора участия в долевом строительстве. Счет-фактура при передаче имущественного права организацией Б не выставлялся. Организация А планировала продать данное имущественное право через некоторое время, но в связи с отсутствием необходимой суммы денежных средств на расчетном счете вынуждена была передать его организации В по соглашению об отступном в погашение задолженности за полученные товары стоимостью 2 478 000 руб., в том числе НДС 378 000 руб. Как отразить в учете организации А указанные операции?
В соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. В рассматриваемой ситуации организация А получает в качестве отступного имущественные права участника долевого строительства, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости) <*>.
Поскольку полученное по соглашению об отступном имущественное право организация А планирует в дальнейшем продать, рассчитывая, что с течением времени его стоимость будет расти и возможно будет получить доход в виде прироста стоимости имущественного права, то указанное имущественное право является для организации финансовым вложением, так как удовлетворяет условиям, перечисленным в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126н. Так как счет-фактура при передаче имущественного права организацией Б не выставлен, организация А на основании п. п. 8, 14 ПБУ 19/02 принимает к учету полученное имущественное право по первоначальной стоимости, равной полной сумме погашаемой дебиторской задолженности организации Б (2 000 000 руб.). Следовательно, организация А производит бухгалтерскую запись по дебету счета 58 "Финансовые вложения" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" на данную сумму (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
При передаче по соглашению об отступном в оплату приобретенных у организации В товаров имущественного права его стоимость списывается со счета 58 в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", и признается операционным расходом организации (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Погашение задолженности перед организацией В отражается записью по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в корреспонденции со счетом 91, субсчет 91-1 "Прочие доходы". При этом организация признает операционный доход в сумме погашаемой задолженности перед поставщиком (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налогообложение производится по ставке 18/118, установленной п. 4 ст. 164 НК РФ. Начисление НДС в рассматриваемой ситуации отражается записью по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции со счетом 91, субсчет 91-2.
В целях налогообложения прибыли доход от реализации имущественного права, вытекающего из договора участия в долевом строительстве (за вычетом суммы НДС, предъявленной организации В), признается доходом от реализации (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ). При реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
--------------------------T------T------T-------T----------------¬
¦ Содержание операций ¦Дебет ¦Кредит¦ Сумма,¦ Первичный ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ документ ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦ Бухгалтерские записи, связанные с реализацией ¦
¦ товаров и получением имущественного права от покупателя ¦
+-------------------------T------T------T-------T----------------+
¦Признана выручка от ¦ ¦ ¦ ¦ Товарная ¦
¦продажи товаров ¦ 62 ¦ 90-1 ¦2000000¦ накладная ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Начислен НДС при ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦реализации товаров ¦ 90-3 ¦ 68 ¦305 085¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Полученное в оплату ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦проданных товаров ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦имущественное право ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦принято к учету в составе¦ ¦ ¦ ¦ Соглашение ¦
¦финансовых вложений ¦ 58 ¦ 62 ¦2000000¦ об отступном ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦ Бухгалтерские записи, связанные с приобретением ¦
¦ товаров и передачей имущественного права поставщику ¦
+-------------------------T------T------T-------T----------------+
¦Приняты к учету ¦ ¦ ¦ ¦ Отгрузочные ¦
¦приобретенные товары ¦ ¦ ¦ ¦ документы ¦
¦(2 478 000 - 378 000) ¦ 41 ¦ 60 ¦2100000¦ поставщика ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Отражен НДС по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦приобретенным товарам ¦ 19 ¦ 60 ¦378 000¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Принят к вычету НДС по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦принятым к учету товарам ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦<**> ¦ 68 ¦ 19 ¦378 000¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦В оплату приобретенных ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦товаров передано ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦имущественное право на ¦ ¦ ¦ ¦ Соглашение ¦
¦получение квартиры ¦ 91-2 ¦ 58 ¦2000000¦ об отступном ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Задолженность перед ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦организацией В за товары ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦погашена передачей ¦ ¦ ¦ ¦ Соглашение ¦
¦имущественного права ¦ 60 ¦ 91-1 ¦2478000¦ об отступном ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Начислен НДС при передаче¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦имущественного права на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦квартиру ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦((2 478 000 - ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦- 2 000 000) х 18/118) ¦ 91-2 ¦ 68 ¦ 72 915¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Отражен финансовый ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦результат от передачи ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦имущественного права ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦(без учета иных прочих ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦доходов и расходов) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦(2 478 000 - 2 000 000 - ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦- 72 915) ¦ 91-9 ¦ 99 ¦405 085¦ справка-расчет ¦
L-------------------------+------+------+-------+-----------------
--------------------------------
<*> Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). При этом договор уступки требования заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 ГК РФ).
<**> Право на вычет предъявленного поставщиком НДС возникает после принятия к учету товара при наличии счета-фактуры поставщика (пп. 2 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Е.А.Кондрашкина
Консультационно-аналитический
центр по бухгалтерскому учету
и налогообложению
31.01.2006