Организация предоставила заем другой организации. Заемщик не погасил свои обязательства в срок. Обязательства обеспечиваются ипотекой здания заемщика. Нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя. Организация приобретает здание для производственных целей...

Организация предоставила долгосрочный заем другой организации. Заемщик в срок, установленный договором займа, не погасил свои обязательства. Обязательства по данному договору обеспечиваются ипотекой здания, принадлежащего заемщику, согласованной сторонами стоимостью 1 200 000 руб. Общая сумма требований залогодержателя, обеспечиваемых ипотекой, на момент их погашения составляет 1 046 000 руб. (сумма долгосрочного займа - 900 000 руб., сумма невыплаченных процентов - 126 000 руб., штраф за нарушение договорных обязательств - 20 000 руб.). Нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя по стоимости, установленной сторонами в договоре об ипотеке 1 200 000 руб., (в том числе НДС 183 051 руб.), с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя. Как отражаются указанные операции в учете организации-заимодавца?
Организация приобретает здание для использования в своей производственной деятельности.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть должник по обязательству (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором.
На основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, сумму полученного обеспечения в размере, согласованном сторонами в договоре об ипотеке, организация отражает на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
Сумма долгосрочного займа, предоставленного заемщику, учитывается на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет 58-3 "Предоставленные займы", в качестве финансового вложения организации на основании п. п. 2, 3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126, и Инструкции по применению Плана счетов.
Поскольку проценты, причитающиеся по займу, не удовлетворяют критериям признания их финансовыми вложениями, то их учет, на наш взгляд, может вестись с использованием счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Сумма штрафа за нарушение договорных обязательств, признанного должником, отражается в бухгалтерском учете также с использованием счета 76 (субсчет "Расчеты по претензиям").
В рассматриваемой ситуации вышеперечисленные обязательства, вытекающие из договора займа, не исполнены должником в установленный срок. В этом случае требования удовлетворяются за счет стоимости заложенного недвижимого имущества, принадлежащего должнику. При этом допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гл. 30 Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем, в частности: название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; условие о приобретении заложенного имущества залогодержателем (п. 1, пп. 2 п. 3, пп. 1, 2, 3 п. 4 ст. 55 Федерального закона N 102-ФЗ) <*>.
Поскольку приобретаемое заложенное имущество предполагается использовать в производственной деятельности организации, то договорная стоимость здания (без учета НДС) отражается по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-4 "Приобретение объектов основных средств", в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. п. 4, 5, 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н; Инструкция по применению Плана счетов).
Сумма НДС, предъявленная продавцом здания, учитывается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств".
Зачет требований заимодавца к заемщику в счет покупной цены здания в рассматриваемой ситуации отражается записью по дебету счета 60 и кредиту счетов 58, субсчет 58-3, и 76. В налоговом учете поступления в погашение заимствований не учитываются в составе доходов (пп. 10 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
При погашении обязательств должником производится списание суммы обеспечения, учтенной за балансом (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Договорная стоимость приобретаемого здания (без учета НДС), так же как и в бухгалтерском учете, формирует первоначальную стоимость здания как амортизируемого основного средства (п. 1 ст. 256, абз. 1, 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).
--------------------------T------T------T-------T----------------¬
¦ Содержание операций ¦Дебет ¦Кредит¦ Сумма,¦ Первичный ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ документ ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦Соглашение между¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦залогодержателем¦
¦Отражены вложения во ¦ ¦ ¦ ¦и залогодателем,¦
¦внеоборотные активы ¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦(1 200 000 - 183 051) ¦ 08-4 ¦ 60 ¦1016949¦ передачи здания¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Отражена сумма НДС, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦предъявленная продавцом ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦здания <**> ¦ 19-1 ¦ 60 ¦183 051¦ Счет-фактура ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Отражен зачет в счет ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦выкупной цены здания ¦ ¦ ¦ ¦Соглашение между¦
¦требований заимодавца к ¦ ¦ 58-3,¦ ¦залогодержателем¦
¦заемщику ¦ 60 ¦ 76 ¦1046000¦ и залогодателем¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Списана сумма ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦полученного обеспечения ¦ ¦ 008 ¦1200000¦ справка ¦
+-------------------------+------+------+-------+----------------+
¦Остаток задолженности за ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦приобретенное здание ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦погашен денежными ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦средствами (1 200 000 - ¦ ¦ ¦ ¦Выписка банка по¦
¦- 1 046 000) ¦ 60 ¦ 51 ¦154 000¦расчетному счету¦
L-------------------------+------+------+-------+-----------------
--------------------------------
<*> В соответствии с п. 1 ст. 130 п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
<**> Данная сумма НДС принимается к вычету в общеустановленном порядке после постановки на учет объекта основных средств на основании пп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ.
И.В.Шувалова
Консультационно-аналитический
центр по бухгалтерскому учету
и налогообложению
03.02.2006